产城融合视角下工业园建设对周边住房价格影响

文/罗达李长江徐航刘家财

改革开放以来，国家就重点抓取工业领域，工业园区成为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，目前随着城市的建设与发展，对于推动产城融合具有重要性和紧迫性。而由于现实中对于产城融合的认识具有片面性，缺乏平衡，导致工业园和住宅区紧邻布局，随着产城融合会对房价产生的相关影响，本研究选取了中国23个大中型城市85个工业园区的相关数据，随机选取所调查的城市进行相关系数分析，研究工业园区与商品房的距离对于商品房价格的影响，并提出总结建议。

一、引言

工业是一个国家发展强大起来的核心因素，工业园区是社会发展的重要“零件”，从我国改革开放以来，国家就重点抓取工业领域，直到现在我国的工业技术领域已经是世界领先，这也彰显了强国的风范。工业园区作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，一直被视为经济建设的主战场。随着我国的经济的不断发展，工业化进程的加快，但部分区域出现了有产业而无工业化的现象。

目前，城市化进程的不断加快和我国发地产行业的快速发展。“造城运动”的兴起，加速了我国工业园的面积的不断扩大，但同时也加剧了“空城”现象和产业空心化现象。这两种现象加剧了房地产资源的空置和浪费。十九大以来，国家不断推行新型城市化发展战略，并通过设立经济特区、推行“限房令”来规范房地产行业的不规范化发展和抑制过度的房价上涨，从而造成经济空洞化和泡沫化。通过研究产城融合视角下的工业园区的建设对附近片区房价的影响，研究分析十九大以来我国产城融合发展下的区域经济特色和周边区域房价的波动程度。

二、国内外研究现状

黄洋（2019）分析产业融合集聚程度在一定范围内工业区周边房价正向相关的影响，适度工业集聚会使附近住宅区的房价上涨，然而产业聚集过度会导致住宅区房价的持续下降。张沛、段瀚等认为核心的产城融合内涵是以新型的工业化的发展方式推动相关产业之间的融合，打破原有工业园区的边界从而联合中小城镇与乡村建设。顾朝林、柴彦威（1999）研究工业园区空间的开发过程中，探究了城市边缘土地的性质利用的变化规律，在侧面反映了产城融合的转变趋势。

综上所述，国内研究主要集中讨论工业园区附近的企业覆盖程度对周边楼盘的影响程度，以上国内外学者的研究为本项目研究提供了丰富的文献基础，但在工业园区包围度对住房价格的影响方面的研究尚不充足，通过文献综述和数据分析以期对我国相关政府部门、房地产企业或园区内的制造业、物流企业提供经验借鉴。

三、产城融合的内涵

产城融合的概念是由于产城分离的前提下出现的一种新型发展趋势，通过联动产业与城市之间的相关发展,以城市的发展为载体，三次产业的发展为支撑，联动推进城市的转型升级和功能完善。城市的未来发展趋势是产业中有城市，城市附带产业，城市的可持续化发展是未来产业发展的前提，而产业的扩大发展是未来城市发展平台支撑。相互融合，交汇发展。目前，随着城市化和工业化进程的加快，经济发展转型升级不断加快，人类的生产和生活空间不断紧密，经济发展模式和产业结构的升级转型使得我国常态化经济发展的不断规模化发展，推动三次产业的联系发展，从而实现由单一的生产发展主体向生产、服务、消费的多元化发展。而在其中，产业融合的现象对附近片区房地产的价格程度会影响人们的生产生活方式的紧密化和节奏化，从而推动相关产业的发展和经济结构的转型升级，实现城市规模的统筹发展和城市化的进程加快，从而推动区域经济发展水平的提升发展。

产城融合是工业化和城镇化良性互动的实现路径,有欠妥当。这是因为：如果一座城市以旅游业之类的生活性服务业为主导产业并且实现了产城融合,它并不能反映工业化和城镇化的良性互动关系；相反，如果工业化和城镇化良性互动，则这座城市可实现第二产业、第三产业、居民、城市载体的协调融合，即产城融合。所以说，它是工业化和城镇化良性互动的逻辑结果，可以用它检验一座以工业为基础的城市的工业化与城市化是否以及在多大程度上实现了良性互动。

四、研究分析

分析结果

通过本次研究，我们选取了我们所采集的城市中的数据来进行分析，通过数据清洗和筛选出455个楼盘信息，以下为工业园区商品房的描述性统计的图表，从图表中我们可以了解到楼盘的均价最小值为4684，最大值为61949，均值为17988.72。

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基于上述的城市数据我们随机选取了两个城市约154个楼盘进行相关系数分析，分析结果如下：小区与工业园区的距离与小区的价格之间的皮尔逊相关系数为0.110，根据数据分析资料显示，皮尔逊相关系数的绝对值越大，相关性越强：相关系数越接近于1或-1，相关度越强，相关系数越接近于0，相关度越弱。通常情况下通过以下取值范围判断变量的相关强度：相关系数0.8-1.0极强相关0.6-0.8强相关0.4-0.6中等程度相关0.2-0.4弱相关0.0-0.2极弱相关或无相关。此研究结果说明小区与工业园区的距离与小区的价格之间的相关性较弱。基于此我们得出结论：楼盘与工业园的距离对于小区的价格的影响较小或没有影响。

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为避免试验的偶然性，在对小区距离的因素分析后我们又随机挑选了建筑年代的因素对小区价格的影响进行相关性分析，发现小区的建筑年代与小区价格之间的皮尔逊相关性为0.367，此相关系数在0.05级别（双尾），相关性显著，说明小区的建筑年代与小区的价格之间具有较强的相关性，基于此我们得出结论：小区的建筑年代对于小区价格的影响大，建筑年代越久而价格越低。

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从上表可知，利用相关分析去研究楼盘价格（元/m2）分别和楼盘绿化率共的相关关系，使用Pearson相关系数去表示相关关系的强弱情况。具体分析可知：楼盘价格（元/m2）和楼盘绿化率之间的相关系数值为0.149，并且呈现出0.05水平的显著性，因而说明楼盘价格（元/m2）和楼盘绿化率之间有着显著的正相关关系。

将楼盘绿化率作为自变量，而将楼盘价格（元/m2）作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为0.022，意味着楼盘绿化率可以解释楼盘价格（元/m2）的2.2%变化原因。对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=4.770，p=0.030＜0.05)，也即说明楼盘绿化率一定会对楼盘价格（元/m2）产生影响关系，以及模型公式为：楼盘价格（元/m2）=10613.535+11501.104*楼盘绿化率。最终具体分析可知：

楼盘绿化率的回归系数值为11501.104(t=2.184，p=0.030＜0.05)，意味着楼盘绿化率会对楼盘价格（元/m2）产生显著的正向影响关系。

总结分析可知：楼盘绿化率全部均会对楼盘价格（元/m2）产生显著的正向影响关系。

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从上表可知，将楼盘被企业包围情况作为自变量，而将楼盘价格（元/m2）作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为0.019，意味着楼盘被企业包围情况可以解释楼盘价格（元/m2）的1.9%变化原因。对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=4.175，p=0.042＜0.05)，也即说明楼盘被企业包围情况一定会对楼盘价格（元/m2）产生影响关系，以及模型公式为：楼盘价格（元/m2）=11285.830+1254.129*楼盘被企业包围情况。最终具体分析可知：楼盘被企业包围情况的回归系数值为1254.129(t=2.043，p=0.042＜0.05)，意味着楼盘被企业包围情况会对楼盘价格（元/m2）产生显著的正向影响关系。

在本次试验中我们得出结论在一定范围内的商品房与工业园区的距离对于商品房价格的影响较小。在我们所研究的工业园区中我们选取的企业为制造型企业以及物流企业，这类企业相较于化工型企业而言废水排放量小，废气排放少，对于居民生活的影响较小，其次工业园区虽然具有一定的噪音污染，但工业园区附近的交通较其他区域而言较为发达，工业园区也有很大的程度上推动了附近区域经济的繁荣发展和三次产业的转型升级。在这种情况下，政府不断重视工业园区的建设和发展，政府通过加大对政策的支持和倾斜程度，促进工业园区的资源整合和产业结构优化。因为工业园区的基础设施不断完善，能够通过建设联动区域相关产业的发展，利用区位优势，促进经济的繁荣发展和产业结构调整，从而达到联动发展的效应。

五、结论与展望

房地产价格从微观看会影响到居民对于职住地的选择、企业办公地点的选择；从中观看会影响到房地产业及其关联产业的发展；从宏观看会影响到地区经济的发展和产业结构的调整。我国工业园的建设正遍及越来越多的地区，我国目前有接近500个国家级经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区超一千个，全国各类工业园区超两万个。因此，多元化、宽视角地深入研究分析研究工业园对房地产行业、房地产企业以及房地产价格的影响，具有重要的理论和实际意义。本文主要从研究内容和研究方法对工业园与房地产价格关系的研究进行了梳理，未来可以从以下几方面进行研究和探讨。

第一，从产城融合视角下探讨工业园对房地产价格的影响机理。建立较为系统的理论分析框架，为相关实证研究奠定基础。包括从工业园影响房地产市场供求的视角，从工业园对居民、企业、政府行为的视角，多视角切入进行系统分析。第二，扩大研究对象的范围，研究工业园建设对附近对房地产行业影响进行更加详细的实证数据分析。第三，加强微观层面的研究。大数据时代的到来，由于居民、企业的相关数据获取成为可能，能够通过对研究工业园开通对居民就业地、居住地选择的影响从而分析对房地产需求的影响;也可以分析工业园对企业选择行为的影响，特别是房地产企业项目选址行为的影响从而分析对房地产供给的影响;还可以分析工业园城市政府行为(土地规划、产业发展政策等)的影响，从而分析对房地产行业的影响。最后，通过分析工业园对房地产行业、企业的影响。随着我国工业园逐步增加，通过分析工业园特性，研究工业园条件下对城市房地产行业的影响及对房地产价格的影响。C

引用出处

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