限购政策背景下租购并举政策对房价波动的影响

彭志胜,唐小然,殷宏玲

（安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230601）

0 引言

党的十九大报告在阐述 “加强社会保障体系建设” 时提出，要坚持 “房住不炒” 的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在我国房地产市场中，租赁市场发展相对滞后，选择租房的人口比例还相对较少。据统计数据显示，中国的平均租房人口比例占总人口数的21%左右，而美国和英国的租房比例在35%左右，与发达国家的租房比例相比还很小[1]。

目前，各大城市房价仍呈现上升趋势。刘绍涛、张协奎等学者认为租购并举政策抑制了房价上涨。[2]实施租购并举政策，对国家而言，有助于建立一个供需平衡、交易理性、健康有序的房地产市场；对个人而言，有助于拥有稳定的租购渠道和制度保障。租购并举政策利用集体建设用地去建设租赁住房，能够降低土地成本，对于增加租赁住房供应、促进主体多元化具有积极意义。

早在20世纪末，西方发达国家的学者开始以较为成熟的住房租赁市场对房价影响为研究对象。DiPasquale和Berlemann分别运用 “四象限模型” 和VAR模型，分析不同宏观调控政策对房价的影响情况，研究表明房价会受到住房租赁市场的制约，贷款利率同时促进了房价和房租的上涨，租金平稳房价的同时也影响着住房增量。[3-4]目前国内对租购并举政策与房地产市场之间的关系主要集中于定性分析。严荣、李响分别基于房地产税制改革视角，解释了租购并举政策背景下我国房地产税制改革的新方向。[5-6]黄燕芬通过回顾和分析房地产市场发展情况，提出应大力发展租赁市场，坚持 “精准施策，差别化调控” 的政策手段。[7]

综上所述，可以发现，现有的研究有以下局限性：第一，国内对租购并举政策的研究起步较晚，且以定性的研究为主，实证研究较少；第二，相关文献的实证研究多集中在将租购并举政策作为控制变量之一，较少将其作为核心解释变量与其他宏观调控政策一起研究；第三，租购并举的实施仍处在初期阶段，年度数据较少，还没有良好的运行经验和成熟的理论总结。基于此，本文拟专门针对租购并举政策对房价波动影响进行实证研究。

1 理论分析与研究假说

通过国内外相关文献的梳理可以发现，限购政策和租赁住房相关政策的出台可能会起到抑制房价波动的作用。Norris和Byrne通过分析西方发达国家房价趋势的变动及社会住房①与住房市场的联系，发现以供应方为重点的社会住房补贴可以缓解房价波动和租金通胀。[8]郭金金、马智利研究了在租购并举政策下，项目建设开发与土地供给速度对住宅价格的影响。[9，10]米晋宏、刘冲运用了倍差法考察了住房限购政策对房价的抑制效应，发现从需求方和供给方两个不同角度去分析，限购政策对房价波动抑制效果不同。[11]因此可以发现，限购政策和租购并举政策分别通过从供给方和需求方角度起到抑制房价的效果，如图1所示。

图1 房地产宏观调控政策对房价波动的影响机制

从政策实施的短期与长期两个角度看，租购并举政策对房价具有长期稳定的抑制作用，但短期内通过调整每户可以购买的资格和数量，对房价的控制虽然起作用，但从长期角度来看，效果并不明显。[12]在限购政策方面，张红，李洋运用搜寻匹配模型来研究限购政策与住房价格间的动态关系，研究表明限购政策不管是在短期还是长期内都会减少部分购房需求。[13]向为民对各地的政策进行归纳和梳理，总结出短期内包括 “租购并举” 在内的房地产新政对住房销售的影响虽不显著，但新政的实施对房价涨幅影响已出现放缓趋势。[14]不管是从短期还是长期来看，房地产新政的实施对房价的涨幅起到了抑制作用，且影响程度不同。

综上所述，从供给方和需求方角度出台的限购政策和租购并举政策都对房价波动产生一定的抑制效应，究竟限购政策与租购并举政策对房价波动的影响孰大孰小，受到地区经济水平等多因素影响。鉴于两项政策的实施时间长短和实施力度，可以推测，限购政策实施的效果要大于租购并举政策。由此，有如下待检验的两个假说。假说1：租购并举政策和限购政策都抑制了房价波动；假说2：租购并举政策的实施对房价波动的影响程度要弱于限购政策。

2 实证分析与建议

2.1 数据与变量

2.1.1 数据的选取

为研究租购并举政策的实施对房价波动的影响，选取2016年1月至2019年9月的月度数据作为样本，数据来源于各省市以及国家统计年鉴。未实行租购并举的城市，选择唐山、泉州、蚌埠、惠州等未实行租购并举政策的12个城市；实行租购并举的城市，选择北京、上海、深圳、郑州等12个首批纳入租购并举政策的试点城市。

2.1.2 变量的选取

被解释变量：房价指数。由新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数构成，是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。为了数据的可比较性，本文中的房价指数均以2015年1月数据为基期。

核心解释变量：样本城市是否实施该政策的虚拟变量。如果该城市在选取的时间区间2016年1月至2019年9月内，始终没有实施租购并举政策，该变量取值为0；如果该城市实施了政策，实施前取值为0，实施后取值为1。

控制变量：①消费者物价指数：与既有研究类似[15]，反映与居民生活有关的消费品以及服务价格水平变动的宏观经济指标以及居民家庭购买消费商品及服务的价格水平的变动情况，表示该地区的消费水平；②房屋租赁价格指数：与既有研究类似[16，17]，反映一段时间内住房租赁价格水平的变化趋势和幅度，表示该地区的租房消费水平；③房地产开发投资额：与既有研究相似[18]，是反映房地产市场供给力度的重要指标，并且在国民经济增长中的作用非常显著，表示该地区房地产业的发展水平；④限购政策：考虑到限购政策的影响，与既有研究类似[19]，将限购政策作为政策虚拟变量引入到模型。⑤地区差异：由于选择的实行和未实行租购并举政策城市的地区经济水平差异较大，因此加入地区差异变量，是表示样本城市是否为租购并举政策实施地的地区虚拟变量，反映地区经济水平差异对房价波动造成的的影响，实施租购并举政策的样本城市取值为1，未实施租购并举政策的样本城市取值为0。样本的描述性统计具体如表1所示。

表1 描述性统计

为研究房价的波动情况，由于面板数据既包括了时间序列的特征，也包含了截面数据的特征，因此需要检验面板数据的稳定性。各变量的平稳性检验如表2所示。

从表2可以看出变量房价指数、消费者物价指数、房屋租赁价格指数和房地产开发投资额对ADF统计量的绝对值均小于1%临界值的绝对值，说明在1%的显著性水平下，序列是不平稳的。所以，变量房价指数、消费者物价指数、房屋租赁价格指数和房地产开发投资额是非平稳的，但是这4个变量所对应的一阶差分时间序列都是平稳的，而回归模型需要保证同阶单整，因此对除政策控制变量以外的变量进行一阶差分处理。

2.2 模型构建

政策的出台是无法进行量化的因素，因此引入虚拟变量可以解决这个问题。引入限购和租购并举政策虚拟变量D。

为研究租购并举政策对房价波动的影响，构建的基本回归模型如下：

其中：Y代表房价指数；a代表常数项；D代表政策虚拟变量：D1代表租购并举政策、D2代表限购政策；X代表控制变量：消费者物价指数、房屋租赁价格指数和房地产投资额；C表示地区差异；ε代表误差项；i代表城市，t代表时期。

由于解释变量是虚拟变量，所以将模型中对个体效应的处理设定为随机效应模型。

2.3 实证结果

利用24个地级市（其中12个城市为租购并举政策试点城市）2016年1月2019年9月的房价指数与其他城市特征数据，采用式（1）进行面板回归分析，结果如表3所示。

表3 实证结果

续表3

2.3.1 全样本回归结果

由表3列（1）可知，在未考虑控制变量时，租购并举政策和限购政策的回归系数分别为-0.263和-0.408，都为负且分别达到5%和1%的显著性水平，说明租购并举政策显著抑制了房价波动；加入控制变量后，从列（2）可以看出虽然相关程度略微提高，系数从-0.263变为-0.267，仍呈现显著负相关，说明在选取的12个实施租购并举政策的城市中，政策的实施显著抑制着房价波动。租购并举政策和限购政策的回归系数分别为-0.267和-0.366，都呈现显著，说明两种政策同时抑制着房价波动，但租购并举政策对房价波动影响的相关程度要低于限购政策对房价波动影响的相关程度，所以说明限购政策比租购并举政策更能抑制房价波动。这是因为2010年以来，全国一、二线城市陆续开始实施房屋限购政策，限购政策的目的是遏制投机和过度投资，使大部分需求方回归至中间阶层，令房价回到中等收入阶层可承受的水平。2017年以来，三、四线城市也陆续启动限购政策或提升首付比例，这一政策遏制了部分城市的房价过快上涨，从政策实施初期就保持着较高的调控力度。相比之下租购并举的住房体系在2017年7月才正式构建，随后各大城市出台一系列政策，目的是促进房地产买卖市场和租赁市场健康稳定发展。而目前租购并举政策仍处于政策实施的初期，虽然政策实施的效果已小有成效，但仍没有限购政策效果明显，因为要使住房制度发生根本性的改变，补齐租赁市场发展滞后的短板，必将是一个长期的过程。

由表3列（2）政策外控制变量的回归结果可知，消费者物价指数的变化对房价波动呈现显著的负相关关系，回归系数为-0.320，达到1%的显著性水平，说明消费者物价指数抑制了房价波动；房地产投资额的增速变化在5%的显著水平下对房价波动产生正向影响，说明房地产投资额促进了房价波动；租购并举政策实施的地区经济差异对房价波动的影响系数为0.456，达到了1%的正向显著性水平，说明实施政策和未实施政策的两组样本城市，地区经济差异推动着房价上涨和房价波动，这是因为全样本中的实施租购并举地区以一、二线城市为主，这些城市虽然政策落实较快，但对于一、二线城市来说，房价仍维持着上升趋势。

2.3.2 子样本回归结果

为更严格地检验租购并举政策和限购政策对房价波动的影响，选取租购并举政策实施地区和租购并举政策实施时间为子样本。

①实行租购并举政策地区。从表3列（3）可知，在引入除政策以外的控制变量前，租购并举政策和限购政策的回归系数分别为-0.351和-0.435，后者达到了10%的显著性水平；加入控制变量后，从表3列（4）可以看出，租购并举政策仍对房价波动不存在显著影响，限购政策的回归系数为-0.533，达到5%的显著性水平。之所以与全样本回归结果不同，是因为在选取的实施租购并举政策的12个城市中，多为经济水平较高的一二线城市，这些城市普遍限购政策的实施力度相对更大。因此虽然这些城市实施限购政策的效果非常明显，房价得到了一定的控制，但相比之下租购并举政策的效果就相对滞后。

由表3列（4）政策外的控制变量可以看出，消费者物价指数的变化对房价波动呈现显著的负相关关系，估计系数为-0.641，达到1%的显著性水平，表明消费者物价指数的增速每变化1个百分点，房价波动负向减小0.641%。而房屋租赁价格指数和房地产投资额的变化对房价水平没有显著影响。

②实行租购并举政策时期。由表3列（5）和表3列（6）可知，除了租购并举政策对房价波动产生的显著的负相关关系，其他变量均未对房价波动产生显著影响，说明租购并举政策的实施对抑制房价波动有一定效果，而限购政策对在租购并举政策实施期间对房价波动影响并不显著。这是因为将样本城市的实施政策时间段缩小到了近两年后，限购政策对比其他新的房地产市场宏观调控政策出台时间较早，而租购并举政策作为还在起步阶段的调控政策，对抑制房价波动的影响更加明显。

2.4 建议

综上数据分析可知：租购并举政策的实施对房价波动起到了明显的抑制作用，随着租购并举政策的实施，租赁性住宅的供给增加，租购并举政策会持续抑制房价波动；从区域差异角度可以看出，实行租购并举政策的一、二线城市和未实行租购并举政策的三线城市，两组城市间的地区经济差异对房价波动起到了显著的促进作用。

基于上述结论，提出几点政策建议：第一，采取短期和长期相结合的政策。短期内，应避免政策的实施对房价和经济产生的剧烈波动；长期内，要保证持续平稳的宏观调控作用，从多渠道建立健全良性发展的房地产市场。第二，注重区域的差异性。不同时间和不同地区，房价波动的影响因素也是不同的，地方政府和当地房地产企业应根据当地的房价走势，推进不同的住房配套制度改革。第三，合理优化土地结构，加快提供租赁住宅。目前在租赁市场中房源渠道相对单一，现有的租赁性住宅大多源于存量房屋以及国有建设用地，所以需要通过提供持续开发集体建设用地作为城市发展的租赁性住宅，改善住房供应结构。

3 结语

研究选取24个城市2016年1月至2019年9月的面板数据，利用面板回归的方法，结合限购政策，研究租购并举政策对房价波动的影响，以及其他因素对房价波动存在的促进或抑制作用。根据研究结果可知：在一、二线城市限购政策的实施力度要略大于租购并举政策，选取的实施租购并举政策城市和未实施租购并举政策城市间的地区经济差异，促进了房价波动。由此得出需注重区域的差异性，推进不同配套制度改革，采取短期和长期相结合的宏观调控政策控制房价波动等政策建议。

研究还存在一些不足，如虽进行了平稳数据的处理，但没有考虑到房价波动与政策间可能存在逆向因果影响特征，解决由此可能存在的内生性问题。因此，在本文的基础上，如何解决房价波动与租购并举政策可能存在的内生性问题，将是下一步深化本研究的方向。

注释：

①社会住房：指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。