房产税能降房价吗

张程

房产税作为一种长效机制对于抑制房地产投机和炒作具有一定作用

2021年10月23日，十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。自从中国房价高涨以后，关于征收房产税以抑制房价上涨的声音就一直存在。但是对于房产税的作用和意义，社会上有许多不同的理解。有的人认为收房产税没用，房价压不住;有的认为收房产税无法操作。

2011年中国就在上海和重庆开始了征收房产税的试点，从试点地区的经验来看，房产税作为一种长效机制对于抑制房地产投机和炒作具有一定作用。

征收房产税可以说是国际惯例，欧美等发达国家普遍征收房产税。在各国的房产税收政策当中，美国房产税收政策配套的法律制度相对比较完善。美国的房产税收是地方财政收入的主要来源之一。美国政府征收房产税的主要目的是为了满足公共需要。房地产税收占了整个地方政府税收收入的百分之七十左右。政府靠着房地税收的资金来发展当地教育、医疗等公共事业。

对美国的发展而言，房产税要按照评估价格进行征收。换句话来讲，美国的房产税计税需要依据税基也就是按照当时美国房价的公允价值进行上下调整。与此同时，美国的税率也会按照当时的经济状况反向运动。

在美国经济繁荣的时期，政府会按照市场及房地产的发展适当地降低税率。这是由于在经济繁荣时期，美国的房价会大幅度的上升，随着房价的上涨地方政府所能征收的税费也会增多。而当美国经济持续下滑或者低迷时，美国的房价自然也会跌落，这时与房价成正比的地方政府的税费也会降低。为了政府能发挥原有的职能，地方政府唯有通过提高税率来弥补地方财政赤字的亏损。

美国房产税的评估计算主要有四个重要步骤，分别是确定评估价值、应税价值、抵扣前房地产税和最终房地产税。第一步，确定该房地产的评估价值，方法是用市场价值乘以评估比率来计算得到评估价值。由于房地产税具有强烈的地方税属性，所以在各个地方评估比率和房地产税率差异较大。新墨西哥州采用33.3%作为评估比率，阿肯色州是采用20%作为评估比率。值得注意的是，在美国某些地区会对评估价值的增长幅度给出一个上限。一般来说，评估价值是低于市场价值的。美国每5年会对征税对象进行评估价值重新评定，以更加准确反映房产价值。第二步则是考虑减免额，用评估价值减去减免额可以求出应税价值。例如俄亥俄州规定每人可以减免25000美元的额度。第三步将应税价值乘以一定的房地产税率，可以计算出抵扣前房地产税。税率由各地自行规定。名义税率各地不一，在3%—10%之间，实际税率大约是房产市价的1.2%—3%。房地产税是地方政府提供基础设施建设、公立学校等的重要来源之一，地方政府可以根据地区开支情况来确定该地区房地产税的收取，有利于进一步提高地方政府的管理水平。第四步则是将抵扣前房地产税做一定的金额扣减，得出一个最终的房地产税金额。

与美国相比，德国采取了一种更为简单的方式。德国的房地产税收主要以不动产的交易税为主。在税费的计算上面采用政府统一规划的征税值再乘以百分之三点五之后，再乘以各地的税率。德国的房地产税收分为两个环节。其分别为交易环节税、持有环节税。在这两个征税环节当中，交易环节税的占比较重，持有环节税占比较轻。德国设计这种房地产税收政策有利于抑制投机者购房现象的发生。

与欧美国家相比较，我国的房地产税主要集中在交易环节，对于持有环节的征收还比较薄弱。

在我国，房产税并不是一个新税种，新中国成立以来从1950年就开征了房产税。现行房产税征收的法律依据是国务院于1986年9月15日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征收范围仅限于城镇的经营性房屋。需要注意的是，这里的房产税仅仅在城镇进行征收，仅仅对城市的、县城的、建制镇的及矿区的房屋征收，不包括广大的农村;而且房产税仅对经营性房屋征收，非经营性房屋不征。

现在社会上讨论的房产税，实际是要扩大房产税的征收范围，对个人非经营性住房开征。

上海、重庆从2011年1月就开始进行试点。上海市于2011年1月颁布了《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，该暂行办法开展了一系列的个人住房征收房产税改革试点活动，将居民的二套房及非本市居民的新购房作为征收对象;税率依住房情形的不同暂时规定为0.4%或者0.6%;计税依据暂时规定为住房市场交易价格的70%;征税面积方面对家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。2011年1月，重庆市也颁布了《关于进行對部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。不同于上海市，重庆市选择将征收对象限定为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房;适用税率0.5%—1.2%。重庆市更为细致地规定了免税面积，其中，暂行办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积180平方米;暂行办法施行后新购的独栋商品住宅及高档住房，免税面积100平方米。如纳税人家庭拥有多套新购应税住房，则按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

从上海和重庆颁布的试点方案不难看出，房产税的征收范围非常小，实际上仅在很小的一部分范围内征收。但是随着近年来房价持续走高，“房产税”成为了一个很受关注的事情。每次政府的一些重要文件，或者政府相关部门领导人在讲话或文章中提及房产税都会引起社会的格外关注。

大众对于房产税的关注主要基于两方面的原因。一是房产税与每个有房家庭息息相关，房产税怎么征、征多少，关乎个人的切身利益。二是房产税将提高房屋持有成本，社会期待房产税的出台可以打击屯房、炒房行为，稳定房价。

从上海和重庆试点的情况来看，两地均给出了较大的免征额度。上海市给予人均60平方米的免征额度，重庆仅对独栋商品住宅、个人新购的高档住房征收房产税，且免税面积为180平方米或100平方米。相信未来个人房产税立法时亦会考虑到免税面积的扣除，免税面积或许不会低于人均60平方米。从现实情况来看，中国多数普通家庭的人均住宅面积都要小于60平方米。统计数据显示，中国城市人均住宅建筑面积目前仍低于40平方米。所以未来房产税的征收对于普通家庭持有房屋应不会增加太多的成本。

那么房产税能抑制高房价吗？回答这个问题之前需要先了解中国房价高企的影响机制。从经济学来看，高房价的根本原因是住房市场供求不平衡。

在供给方面，助推房价上涨的重要原因主要有两个方面：一方面是土地出让金上涨，地价的上涨直接导致了房价的高涨。从房地产开发商来看，以高昂的地价竞拍到土地后，为实现利润最大化，会尽可能地抬高房价;此外，少数资金雄厚的房地产开发商还可能以绝对优势竞拍到土地，然后通过人为控制住房供应数量，造成房地产市场供求不平衡，助推房价持续上涨。二是供给刚需人群的保障性住房建设相对较少。保障性住房由于价格较低，其建设需要财政给予大力补助，而地区经济发展不足，财政能力较弱等客观原因导致难以有效供给保障性住房。保障性住房有效供给不足，使得住房市场可供选择的住房类型单一，进一步助推了商品房价格的攀升。

在需求方面，助推房价上涨的重要原因也包括两个方面：一是中国城镇化进程带来的大量人口涌入城镇，以及随着生活水平的提高，居民改善住房条件的刚性需求持续不减，这两点带来了对房地产市场的巨大需求。二是市场化机制下房产炒作风气浓厚，进一步加大了供求的不平衡。在住房市场有效供给不足，刚性需求不减状态长期存在的情况下，供需矛盾产生的高房价很难被抑制。

房产税很可能将增加多套住房持有者的保有成本，但是这部分人在社会中毕竟是少数。在有效供应不足的背景下，房产税很难起到立竿见影的抑制房价作用。但是作为一种长效机制，它将有利于抑制房地产的非理性炒作行为，避免房价大涨大落。