婚前房产约定共有，离婚不享有撤销权

复林

男方在婚前贷款购买了商品房，婚后与女方签订协议约定共有，但并未办理房产加名登记，且没有经过公证处公证。后女方提出离婚，男方意欲行使赠与撤销权。那么，产权登记没有加名，协议约定房产共有还能算数吗？2020年5月20日，广州市中级人民法院终审判决——

他出首付购房，她出钱装修并购买家电，两人签下协议：房屋共同共有

2014年10月，朱建在广州市天河区按揭购买了一套三居室的期房，首付款80万元由其父母支付。一年半后，朱建如期拿到新房钥匙，但没钱装修。此时，朱建与女友范娟也到了谈婚论嫁的地步。范娟看男友为难，就提出她可以出装修款，但要求朱建在房产证上加她的名字。朱建表示同意。

于是，范娟出资装修了朱建名下的房屋，还购买了家电作为嫁妆，两人于2017年5月举办了婚礼。婚后，夫妻俩经济上不分彼此，朱建的工资用来还房贷，范娟的工资则用来维持家庭日常开支。

但对于在房产证上加名一事，由于范娟到广州工作不满2年，还没有在广州落户，因此暂时还无法在房产证上加名。不过朱建承诺，等她有了广州市的户籍，就将产权登记改为两人共同共有。

2018年3月，范娟在广州市落了户，提出办理产权更名手续，让朱建兑现承诺。谁知朱建却面露难色，说房子的首付款是他父母出的，他父母不同意在房产证上加范娟的名字。范娟心里很不爽，觉得朱建和他父母合起伙来骗她出装修款。此后，她对朱建不再那么信任，与他的感情也越来越生分。这年9月上旬，他们因为琐事大吵了一架，范娟提出离婚，并要求朱建将她承担的装修款全额返还。朱建并不想离婚，为挽留范娟，他表示，房产证加名要他父母同意有点难，但他们可以想办法变通一下，签个协议，约定房子归他们共同共有。最终，朱建承诺：“等你写好了协议，我就在上面签字。”

9月中旬，范娟将打印好的《夫妻财产约定协议书》递到朱建手上。朱建看了看内容就在后面签了字。协议书载明：现居住房屋登记的产权人为朱建，首付80万元由朱建出资，房屋交付后装修由范娟出资，房屋贷款由双方共同偿还。朱建自愿将房屋的100%产权作为夫妻双方共同财产。如果需要买卖、转让房产，必须由双方共同认可，任何一方不得单独处理。朱建在任何时候无权变更或撤销该产权约定，如双方一致同意对该房产进行分割，首付款80万元归朱建，房屋装修及家电款共计25万元归范娟，剩余产权价值由朱建、范娟各得一半。朱建除了在该协议书上签字，还在协议书尾部添加了这样一句话：“本协议未经公证处公证，同样有法律效力。”

她提出离婚，他撤销协议，两人彻底翻脸，在法庭上激烈交锋

此后，两人虽不再为房子的事起纷争，但经过那一场闹腾，心里多少都有了芥蒂，感情再也回不到当初。经过一段时间的努力，两人都感觉很疲惫。2019年3月，范娟提出协议离婚，朱建同意，但只肯返还范娟出的装修款，加上一些补偿费。当时，房屋的市场估值将近翻倍，范娟要求按照夫妻财产约定的内容执行。双方再起争执。于是，范娟到法院提出了离婚诉讼。法庭上，朱建表示同意离婚，但提出房产是其婚前财产，且尚有贷款没有还清，产权处于抵押状态，范娟只能拿回装修及家电款25万元。法院判决准许范娟、朱建离婚，财产争议问题另案处理。

2019年7月，朱建向广州市天河区人民法院递交了民事诉讼状，请求法院准许他撤销《夫妻财产约定协议书》中关于房屋产权共同共有的内容。

两个月后，这对已成陌路的前夫妻在法庭上再次激烈交锋。朱建说，他之所以同意将婚前房产的一半赠与范娟，是为了挽回婚姻，以婚姻存续为前提。范娟起诉离婚的行为，违背了他签订协议书赠与房屋部分产权的初衷。如今，双方已经离婚，他签署《夫妻财产约定协议书》同意将个人财产赠与范娟的行为，属无偿赠与性质。且房屋首付款由他父母支付，他与范娟签订的协议没有经过父母同意，现在父母得知情况，强烈反对该赠与行为。目前，房产没有进行加名变更登记，他可以行使任意撤销权。朱建还当庭表示，就房产增值部分，他愿意给范娟相应的补偿。

范娟不同意朱建行使任意撤销权。她认为，双方在婚姻关系存续期间，朱建出于自愿，就其名下房产进行权属约定，夫妻财产约定并未要求以办理物权变动手续为生效要件，也未赋予一方可以行使任意撤销的权利。同时，房产虽然登记在朱建名下，并不等于归朱建个人所有。实际上，该房产系个人财产与夫妻共同财产的混合体，房产购买时间虽然在双方婚前，朱建出了首付，但范娟出资装修及购买了家电，婚内也使用了夫妻共同财产进行还贷，故不能认定为朱建的个人财产。朱建将“一方个人所有的房产”理解为“登记在一方名下的房产”，是错误的。且涉案房屋已经通过《夫妻财产约定协议书》明确约定，产权归两人共同共有。朱建的主张没有法律依据。

一审法院经审理认为，根据朱建的自述，他是基于挽留范娟、挽回婚姻而签署的协议书，也就是说本案纠纷既包含了夫妻双方对共同财产及个人财产的处理，又包含了婚姻家庭伦理道德等属性，应属于民事法律关系范畴。朱建婚前贷款所购房产，包括朱建在购房时支付的首期款及个人于婚前偿还的贷款，同时还包括朱建与范娟婚姻关系存续期间以夫妻共同财产偿还贷款部分，因此，涉案房屋不能直接等同于朱建个人财产。对于朱建个人婚前出资的80万元，协议明确约定归朱建，对于婚后房屋的情况，协议载明由范娟出资装修并由双方共同还贷，该约定实际上是确认各方对涉案房屋的出资情况，并不能视为朱建对其个人所有财产的无偿赠与。因此，朱建说是对范娟的无偿赠与，从而主张撤销该赠与，缺乏法律依据，法院不予支持。

2019年12月5日，广州市天河区人民法院依法做出一审判决，驳回朱建的全部诉讼请求。

二审法院：婚姻家庭关系具有较强的伦理道德属性，一方主张撤销对另一方的赠与，条件更为严苛。婚前房产约定共有，离婚不享有撤销权

朱建不服一审判决，提出上诉。他在二审法庭上称，涉案房屋在双方婚姻关系存续期间还贷，不影响该房屋依旧属于他个人所有的事实。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。即登记在谁的名下就是谁的财产，而且婚姻法和相关司法解释也没有明确规定这种情况就不是登记方的财产，既然婚姻法无禁止，就应该根据物权法的规定，认定涉案房屋是登记方的个人财产。原判决适用法律错误。而且法律也只是规定，婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是说，婚姻法分割的是共同还贷和对应的增值部分，并非否定登记方的产权所有。既然协议书约定的内容是该房屋产权一人一半，那么就应当认定为是对未登记一方的赠与，这与赠与的目的并无关系。

朱建还提出，涉案房屋不动产买卖合同由其婚前以个人名义签订，且登记在其个人名下，以其个人和父母的财产支付全部首付款并在银行办理贷款，后续房贷也由他自己负责偿还。因此涉案房屋应当归属于他，他仅需在离婚后向范娟支付对应增值部分的补偿即可。

范娟和朱建均没有向二审法庭提交新的证据，法院对原审查明的事实予以认定。

二审法院经审理认为，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。本案中，涉案房屋虽由朱建婚前支付首付款，产权登记在朱建个人名下，但双方在房屋交付后，由范娟出资装修，双方共同偿还贷款，并在协议中约定该房屋全部产权归双方共同共有。双方对涉案房屋的约定并不违反法律规定，无论在事实上还是法律上，涉案房屋均为朱建、范娟夫妻共同财产。同时，在双方夫妻关系存续期间，房屋产权是否变更登记并不影响产权的属性。朱建主张就涉案房屋撤销对范娟的赠与，法院认为，婚姻家庭关系具有较强的伦理道德属性，在婚姻家庭纠纷中一方主张撤销对另一方的赠与，较撤销一般赠与条件更为严苛，本案中双方在协议中对涉案房屋的约定，不符合可以撤销赠与的情形。

2020年5月20日，广州市中级人民法院终审宣判，驳回朱建的上诉，维持原判。

以案说法：

夫妻赠与财产不得任意撤销。

赠与是赠与人将其个人财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的行为。《合同法》第186条虽然规定：“赠与人在赠与财产的权利转让之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”但本案中，朱建对婚前房產婚后签署《夫妻财产约定协议书》，将房产约定共同所有，并非儿戏。在具有较强的伦理道德属性的婚姻家庭关系中，双方将婚前房产约定为夫妻共同共有，无法等同于一般的赠与合同，因此法院判决无法撤销，合情合理。

【编辑：潘金瑞】