物业共用设施设备故障影响因素分析

张磊 马俊伟 张嘉澍 袁竞峰 浦晓天 徐成 易晓伟

摘要：物业共用设施设备故障影响因素的缺失使得设施设备在维护和维修过程中出现资源错配和资源浪费的现象。以“浴盆曲线”为理论基础，将物业共用设施设备故障的爆发期划分为早期失效期、偶然失效期和损耗失效期三个阶段，并结合专家访谈和文献综述，整理出54个物业共用设施设备故障影响因素。在此基础上，设计调查问卷，通过数据拟合和回归分析，对上述故障影响因素进行筛选，并结合影响系数，确定出各阶段的关键影响因素。最后，以物业共用设施设备的故障爆发期为切入点，结合故障影响因素，提出相应的建议，从而为物业共用设施设备维护和维修提供借鉴。

关键词：物业共用设施设备;设施设备故障;影响因素

中图分类号：F299.23

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（ 2020） 07-0061-65

收稿日期：2020-06-01

物业共用设施设备是指物业区域内房屋建筑的共用部位及配套的共用设施设备。其中，共用设备包括电梯、消防设备、变配电设备等;共用设施包括道路、公共绿地、人造景观等。物业共用设施设备维护是物业管理的日常工作，同时也与业主的日常生活紧密相连。目前，国家相关部门通过出台《物业管理条例》《物业承接查验办法》《房屋修缮范围与标准》《电梯维修保养规则》和《建设工程质量管理条例》等法规和标准类文件，对房屋的配套设施及相关场地的维修、养护、管理做了相关规定。然而，在实践中，物业共用设施设备的维护主要存在配套标准少、实施细则不配套，以及物业公司存在着维护界限不清、权责不明等问题。这两方面突出的问题直接导致相关设施设备故障发生率居高不下，不仅给物业公司带来了巨大的声誉和资金上的压力，也极大影响了小区业主的生活质量，加剧了相关主体之间的矛盾。

当前，对于物业共用设施设备的相关研究一方面集中在标准化管理方面，如物业承接查验管理责任界定、物业服务合同核心内容签订等;另一方面则聚焦维护资金的使用与优化，如维修资金的使用通道优化和监管模式设计，以信息化技术手段为支撑的物业维护资金管理模式等。然而，对于引发物业共用设施设备故障的相关影响因素，尚缺乏相关研究。针对上述不足，本文聚焦物业共用设施设备故障影响因素，结合浴盆曲线，整理并筛选物业共用设施设备早期失效期、偶然失效期和耗损失效期中机、人、制度和环境等四方面的影响因素，并最终提出设施设备维修和维护的相关建议。

1物业共用设施设备故障影响因素分析的理论基础

物业共用设施设备在全寿命周期内的不同阶段的状态是不同的，对应的维修任务也应有所区分，各阶段的维修策略也会有所区别。从设施设备的全寿命周期角度考虑维修问题更有助于具体落实维修工作的。而在设施设备故障因素分析方面，“浴盆曲线”（以使用时间为横坐标，以失效率为纵坐标）能够展现产品从投入到报废为止的全寿命周期内的规律。根据“浴盆曲线”（见图1）的特征，可将物业共用设施设备的故障爆发为三个阶段：早期失效期、偶然失效期和耗损失效期。其中，早期失效期的特点是产品在开始使用时，失效率较高，但随着产品工作时间的增加，失效率迅速降低，这一阶段失效的原因大多是由于设计、原材料和制造過程中的缺陷造成的。偶然失效期的特点是失效率较低，且较稳定，往往可近似看作常数。耗损失效期的特点则是产品的失效率随时间的延长而急速增加的阶段。

2物业共用设施设备故障影响因素识别

结合“浴盆曲线”，可对物业共用设施设备各阶段影响故障的主要因素进行分析。在设备使用的不同阶段中，影响设施设备故障的原因是不同的，比如第一阶段更多的原因是是设施设备的磨合问题，第二阶段主要考虑使用问题，第三阶段主要考虑设施设备老化的问题。本研究结合物业共用设施设备的维修阶段，将设备的故障因素划分为机的因素、人的因素、制度的因素和环境因素四方面，并结合文献查找与调研结果，选取了54个导致设施设备故障、影响设施设备性能的因素，进而探索设施设备在不同阶段中影响故障的主要因素。具体因素设计如表1所示。

3物业共用设施设备故障影响因素的验证

以表1中的影响因素为基础，本文设计了相应的问卷。该问卷总共分为四部分，第一部分为基本信息，第二、三、四部分分别对应早期失效期、偶然失效期和耗损失效期三个阶段中机的因素、人的因素、制度的因素和环境的因素。问卷采用李克特五级量表，对梳理的影响因素进行1到5打分，其中1表示该因素对该阶段的物业共用设施设备故障爆发的影响程度很弱，5表示该因素对该阶段的物业共用设施设备故障的爆发具有非常强的影响。在此基础上，以全国的多家物业管理企业（如苏宁、万科、中海等）中的工作人员为调研对象，采用网络问卷的方式对物业共用设施设备故障的影响因素进行调研。本次调研共发放问卷1200份，共回收有效问卷910份，回收率为75.83%。

以上述调研所获得的数据为原始数据，通过数据拟合和回归分析，分别对三个阶段的影响因素进行分析。在早期失效期，设施设备材料缺陷、设施设备组件的磨合、设备性能稳定性问题、超负荷使用设施设备和设备维修维护制度的合理性是影响早期失效期的因素，并且有统计学意义。在偶然失效期，设施设备材料缺陷、设施设备材料老化和磨损和设施设备维护人员的技术水平是影响偶然失效期的因素，并且有统计学意义。在设备的损耗失效期，设计缺陷、设施设备部件疲劳、设施设备材料老化和磨损、配件缺少或型号不匹配、灰尘、腐蚀性气体和外来撞击是影响损耗失效期的因素，并且有统计学意义。结合分析结果，可整合并筛选出物业共用设施设备故障的影响因素，具体如表2所示。

由表2可得，在设施设备的早期失效期内，导致设施设备故障的主要原因有设施设备材料缺陷、设施设备组件的磨合、设备性能稳定性问题、超负荷使用设施设备和设备维修维护制度的合理性。其中，设施设备组件的磨合是最主要的因素，影响系数为0.237。偶然失效期内，会导致设施设备故障的主要原因有设施设备材料缺陷、业主操作方法不当和设备维修维护制度的合理，其中，设备维修维护人员的技术水平是最主要的因素，影响系数为0.258。损耗失效期内，会导致设施设备故障的主要原因有设计缺陷、设施设备部件疲劳、设施设备材料老化和磨损、配件缺少或型号不匹配、灰尘、腐蚀性气体和外来撞击，其中，设施设备部件疲劳、设施设备材料老化和磨损和灰尘是最主要的因素，影响系数分别为0.301、0.216、0.217。

4物业共用设施设备维护的相关建议

缩短早期失效期方面。首先，针对设施设备的材料，从质量、安全、可靠性等方面着手，建立合理的物业共用设施设备材料综合评价体系，从而支撑不合格产品的筛选和剔除。其次，结合设施设备运转过程中产生磨损的机理，综合考虑设备组件的主要磨损形式，设计合理的设施设备磨合管理流程。再次，在充分考虑设备的使用特征、所处环境特征和零部件合理性的基础上，制定科学的物业共用设施设备使用方案。最后，针对设施设备的重要性和发生故障的频率，从故障上报路径优化、专业维护人才培养、设备维护全流程监测等方面着手，建立可行的物业共用设施设备维护制度。

延长偶然失效期方面。首先，结合物业公司所管理的小区的设施设备的维修数据和行业标准，考虑维保费用和维保内容，利用大数据分析技术，精确定位物业共用设施设备大修、项修和小修的介入时点，从而为延长偶然失效期设计科学的技术方案。其次，通过组织建立校企联合培养体系和制定专业绩效考核机制等方式，建立多元化的激励机制，从而激发专业技术人员的学习，提高技术人员的专业素养。此外，通过组织行业内专业技术竞赛和设置多级别的专业资质，提升专业技术人员的专业自信，激发专业技术人员的工作热情，从而提高提升维修人员的专业技术水平。

管理损耗失效期方面。首先，以物业共用设施设备历史维护数据和运行成本数据为基础，建立物业共用设施设备物理寿命和经济寿命预测数据库，为物业共用设施设备的最优更换时间的测算打好基础。其次，结合本体理论和大数据技术，从物业共用设施设备的知识库建立、智能传感器研发和设施设备更换预警系统设计等方面着手，建立物业共用设施设备智能监控平台。最后，结合人工智能技术，在充分考虑物业共用设施设备的性能、磨损程度、所处物理环境和设备面临的风险等因素的基础上，搭建物业共用设施设备更换智能决策系统。

5结论

本文以“浴盆曲线”为理论基础，以物业共用设施设备故障爆发的三个阶段（即早期失效期、偶然失效期和损耗失效期）为主线，结合文献和专家访谈整理出选取了54个导致设施设备故障的影响因素。然后，结合问卷调查和线性回归分析，对这些影响因素进行筛选，最终确定出15个关键影响因素，并结合因素的影响系数，确定出每个阶段中对物业共用设施设备的故障影响程度最大的因素。最后，以影响因素为基础，针对物业共用设施设备故障爆发的三个阶段，设计出针对性的管理建议。

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作者简介：张磊，东南大学土木工程学院建设与房地产系博士研究生。

马俊伟，东南大学土木工程学院建设与房地产系硕士研究生。

张嘉澍，东南大学土木工程学院建设与房地产系博士研究生。

袁竞峰，东南大学土木工程学院建设与房地产系教授。

浦晓天，南京市住房保障和房产局物业管理处处长。

徐成，南京市物业服务指导中心副主任。

易晓伟，南京市物业服务指导中心资金管理科科长。