分析探讨城市规划对房地产经济的引导

■王汉蒙

（大连市国有房屋经营集团有限公司）

1 城市规划与房地产开发之间的关系

城市规划主要是国家相关部门在与城市经济实际经济情况、生态环境、建设方向以及发展规划相结合的基础上，所制定的一系列具有战略性和前瞻性的发展计划。科学合理的城市规划除了能够发挥城市宜居功能，为市民营造舒适、安静的生活空间，且能够在某种程度上与城市未来发展相适应。

所谓房地产经济则指的是相关房地产企业为获取更多经济效益，依据大众购房和城市规划需求，进行相关土地开发项目的合理制定。从某种程度上来讲，房地产企业是城市规划中相关设想的践行者与实施者[1]。

1.1 城市规划对房地产开发具有规范和管制作用

城市规划的总体布局形成了对城市区域内土地使用原则的有效规定，企业在开发房地产时严格遵循相关原则。目前，随着房地产领域竞争压力的日益增大，房地产企业除了要确保自身经济效益的同时，还应促使自身竞争优势在市场中的全面发挥。对此，绝大多数房地产企业将自身利益作为重点，严重缺乏对全局利益的考虑。在实际项目开发期间，未能严格遵循城市开展规划，造成了房地产与城市规划两者矛盾。例如，房地产所开发项目对城市道路交通规划产生直接影响，增加了区域内市民出行负担。针对上述情况，相关部门则要求房地产开发商对自身设计方案进行及时调整，确保其与城市规划要求相符。此外，对于城市内各区域用地及功能城市规划均有所布局，房地产需依据具体规划要求进行项目的开发，这一规定某种程度上对房地产开放项目的经济效益形成直接影响，并且建筑选址的变化对其后期销量同样形成影响。

1.2 房地产开发检验城市规划的实现

在国家经济建设体系不断完善的今天，为践行习近平新时代中国特色社会主义思想指引下对经济建设所提出的一系列要求，加快我国经济发展从速度向质量的跃进，广大人民群众将期望寄托于优质城市规划的建设。为进一步实现居民所提出的各项需求，相关政府部门应以城市为蓝图进行科学详细的规划。而若要从根本上实现城市规划的总体目标需一定的时间，期间，各项阶段性目标的实现则需借助房地产开发这一途径加以完成。此外，充分调动房地产开发的积极性与主动性，在确保资金回收和循环利用全面实现的同时，推动国内恒产总值，为市场经济未来可持续发展提供有利条件。

1.3 地产开发能够为城市规划提供反馈信息

在现代化城市规划建设过程中，政府相关规划政策的实施为房地产开发提供了大致的系统框架和发展方向。且在城市规划中房地产可为其提供反馈信息，主要是在城市规划前需深入实地进行系统化考察，通过与城市经济发展水平、人口数量、商业经济、工业化程度等因素相结合进行全方位的规划。房地产对项目的开发即政府城市规划内容在城市中的全面贯彻落实，因此，在实际开展过程中，房地产企业可将其中有用信息直接反馈于城市规划，通过对其中所存在问题的重新审视，为城市建设提供科学有效的资料，并且在房地产开发期间也是城市规划的有效监测标准，并且某种程度上有助于城市宏观调控政策的有效制定。当前阶段，国内大部分城市在市场经济体系的影响下，盲目追求国内生产总值，实际城市规划中存在诸多非合理化现象，如，土地资源过度浪费，出现大量“鬼城”等，此类现象的形成很大程度上是由于房地产开发与当地经济发展水平不相适应，因此，在城市规划期间应注重科学性与合理性，借助房地产开发过程中所反馈信息对相关规划进行系统调整。

2 房地产经济发展现状分析

2.1 房地产经济的增速过快

近些年来，随着房地产行业的飞速发展，我国房地产经济水平短时间内急速提升，达到与西方发达国家同等水平[2]。尤其是在城市化进程不断推动背景下，农村大量居民逐渐涌入城市，城市人口数量急剧增加，城市住房需求量随之不断提升。城市化早期我国房地产领域存在严重的供不应求现象，面对这一现状，大量资本为抢占先机，纷纷涌入房地产市场开发行列，形成了对房地产市场的快速推动。

2.2 房地产经济发展提高了居民生活水平

住房是每个人类社会生产生活所必须内容，其关乎自身生存与发展，从国家住房现状可清晰的观察到居民的生活质量，大力发展房地产不但可有效改善居民生活质量，且有助于居民整体生活水平的全面提升。并且在现代城镇化建设过程中，房地产经济在我国全面建成小康社会中的作用日渐凸显。

2.3 缺乏对房地产经济管理的正确认识

现阶段，我国房地产经济管理中潜藏有诸多管理层面的问题，其中，最具代表性的就是缺乏对房地产经济管理的全面认识，大量房地产企业认为房地产经济管理等同于企业财务管理，认为该管理内容属于财务部门，这一错误认识会严重影响相关部门工作质量。

3 城市规划对房地产经济的引导

3.1 加强对房产经济管理的认识

房地产经济管理工作与其他部门之间存在十分密切的关联，通过全面贯彻落实经济管理工作，可增强房地产企业内部相关部门的沟通与交流，充分发挥各部门职责，从而形成对整个房地产行业有效推动与促进。从房地产企业角度来看，若要从根本上实现相关经济管理目标，需进一步有提高对房地产经济管理的认识，并以此为前提制定更加科学、更加有效的管理方法，并且在施工工作正式开展前系统调整经济管理计划中所存在的相关缺陷与不足，确保整个房地产经济管理计划具备科学性与合理性。在相关投标工作开展前，应针对项目实际情况开展详细考察，如，项目是否与实际建设要求相符等，通过全面了解房地产经济管理中的相关内容，为各项管理工作内容的贯彻落实奠定坚实的基础。

3.2 加大市场调查力度

若要从根本上避免房地产经济出现较大波动，加大市场调查力度也是一项极为有效的方法，因此，相关部门应进一步提高对市场调查工作的重视程度，通过详细分析调查结果，有效明确市场定位。从某种角度来看，投资主体对未来市场周期发展有着较为直接的影响，但现阶段我国部分企业仍潜藏各种各样的问题，如：相关风险防范机制亟待健全；各部门岗位职责不明确等等。严重制约房地产经济发展的平稳性与健康性。因此，在城市规划过程中应将重点放在房地产投资规模方面，使其与实际经济发展需求相适应，提高其在整个城市规划布局中的总体占比。与此同时，还应强化投资结构的合理性，通过深入调查的方法对市场进行更加精确的定位，并与实际需求相结合，进行相关开发方案的合理设计，最大限度的降低投资风险，确保房地产经济发展的稳定性与可持续性。

3.3 规范土地市场

土地问题是房地产开发商普遍面临问题，某种程度上国家的土地管理政策对房地产经济发展的平稳性有着直接影响。在国家相关土地政策中土地交易模式、各资源整合以及交易价格的定义，对国家土地发挥着基础保障作用。因此，在土地审批过程中，国家需对相关土地招标工作进行严格的监督，严格遵循相关土地审批制度，以更加合理、合法的方式使用国家土地。

3.4 政府应完善并健全房地产开发过程中的相关法律法规

针对房地产开发领域发展，我国先后制定了一系列政策和规定，但若在售购双方之间产生严重纠纷时，购买方作为弱势群体，单凭个人力量难以与房地产开发企业相抗衡，以往房地产开发过程中，政府在面对非公正行为时难以做到科学有效的处理。房地产开发行业运行的持续性与稳定性，需以相关法律、规章、制度的健全为基础[3]。对此，在今后相当长一段时间内，需对房地产行业相关法律法规进行系统健全与完善，不但要确保房地产行业正常运行，还要实现对业主合法权益的有效保障。

4 结 语

综上所述，在房地产实际开发过程中，城市规划从中起到积极的引导和控制作用，政府所开展的一系列城市规划布局，某种程度上为房地产未来发展和系统框架的确定指明了方向，房地产开发不但可对城市规划合理与否进行有效检验外，还可完成对城市规划的有效实践，完成现代化城市建设任务。