金融支持中小城市房地产去库存对策研究

郭园媛

摘要：近年来，中小城市普遍出现了房地产库存高企的问题，房地产行业金融风险不断累积这一特点在西部中小城市尤其明显。房地产去库存已经成为迫切要求。本文主要以甘肃省平凉市为研究个例，分析了平凉市2013-2017年房屋建设面积、房地产投资情况、商品房销售情况等方面的发展情况、存在的问题和风险，并从三个方面提出了应对举措。

关键词：中小城市;房地产;去库存;金融风险

一、引言

近年来，中小城市房地产不断盲目扩大房屋施工面积，造成了房地产库存逐渐累积。房地产去库存已经成为地方政府的重要任务。目前很多学者都从不同层面进行了研究。本文主要以甘肃省平凉市2013-2017年的房地产去库存情况为例，就西部中小城市房地产去库存中的风险和应对措施进行探讨。

二、平凉房地产市场现状

平凉市位于甘肃省东部，总面积1.1万平方公里，2018年末全市常住人口211.28万人。截至2018年8月全市房地产项目60个，完成投资下降23.8%。房屋施工面积407.89万平方米，下降11.23%;商品房销售面积84.39万平方米，增长59.57%;房屋竣工面积44.28万平方米，增长121.06%。全市城镇人均住房建筑面积达到32.4平方米，比“十一五”末增加了6.6平方米，商品房库存11843套134.51万平方米，库存去化周期10个月。房屋建设开工面积逐年升高（例如2017年房屋施工面积为537.84万平方米，2014年房屋施工面积为325.29万平方米，增长率为65.3%，年均增长21.7%）。预计在接下来的几年里，仍将有大量可销售商品房面积产生，形成新的库存积累，加大去库存压力。因此，在今后一段时间里，房地产去库存仍将是平凉市经济发展过程需要着力解决的问题。

三、平凉市房地產市场存在的问题及风险

（一）信贷资金大量投向房地产行业，金融风险大

数据显示，平凉市当前房地产行业资本比较密集，贷款集中度比较高。在2013到2017这五年中，存贷款比例逐渐升高（五年分别为54.1%，63.8%，67%，72.4%，73.7%）。全市本外币各项存贷款余额都在稳步增长，信贷需求有效释放。在各项贷款余额中，主要面向房地产行业的中长期贷款额逐年上升，除2013年外，中长期贷款增幅普遍接近贷款增幅，从2015年起，每年的中长期贷款增幅均高于贷款余额增幅。可见，在金融机构各项贷款中，投向房地产行业的信贷资金比重仍在不断上升，部分金融机构仍在加大对房地产行业的信贷投入。在当前平凉市房地产库存过剩的现状下，由于库存积压，这些投向房地产的信贷资金往往很难及时回收，且银行信贷资金投入房地产行业比例过大，风险无法进行有效分散，一旦出现房地产泡沫破裂，金融风险必会波及各家金融机构。

（二）城镇化水平偏低，房价高企导致购房需求小

在2013-2017这五年中，平凉市城镇人口每年都以5%左右的增速快速增长，目前，城镇人口在全市人口中的比重仍然低于四成（2017年底为39.71%），远低于全省平均水平46.4%。在城镇人口的购房需求已基本得到满足的情况下，进城农民将成为商品房库存的消费主力。平凉市2017年商品房销售均价为3343.33元/平方米，按农民家庭每户4人，以当年农民人均可支配收入7611元计算，如果要买100平方米的住房，房价收入比接近11倍，远高于国际通行的6倍标准值，严重超出农民经济能力范围。

（三）房地产企业信贷和民间融资比例过高，风险容易向银行传导

从平凉市2013-2017这五年中房地产开发企业到位资金情况来看，企业自筹资金在到位资金中占有的比重始终不足50%，而大多数的资金来源都是依靠银行贷款和民间融资等其他资金来源。近几年，响应政府号召，银行业逐渐减少了对房地产的贷款投入，这就迫使小型房地产开发公司转向民间融资。在当前房地产高库存和经济增速放缓的大趋势下，小型房地产开发企业极易发生资金链断裂形成“烂尾”工程。最后使风险传导到银行机构。

四、房地产去库存风险的防范和化解措施

（一）妥善处理房地产经济增长和库存不断累积的矛盾

一是合理管控商品房用地供应量，政府要在商品房用地供应方面对高库存地区适当减少供应量，从源头减少库存的累积。二是继续扶持房地产经济平稳增长，拉动全市经济继续平稳快速发展。历年商品房销售额在GDP中的占比都接近10%，若盲目大量减少土地供应，可能引发房地产市场震荡，影响经济增长大局。因此，必须将商品房供应量控制在一个合适的区间。

（二）加快推进城镇化，进一步刺激购房需求

一是积极探索推进农民工市民化。针对目前平凉市城镇化水平比较低的特点，重点扩大以农村宅基地、承包地、林权地等抵押或担保贷款试点范围，增强农民购房融资能力。二是积极推进棚改货币化安置，积极探索货币化补助政策，鼓励农民进城购房。保障进城农民及其子女平等享受就业、教育、医疗等公共服务，全力为农民工和有意愿的农民进城购房创造条件。

（三）建立健全房地产金融风险监控机制，分散金融风险

一是对房地产行业金融状况进行及时评估监测，建立风险监控通报平台。可以由人民银行牵头建立房地产行业风险监控平台，在这一平台上，各家银行可以对房地产企业的信贷情况实现信息共享，并对房地产企业的经济运行情况进行监测，当发现企业存在违约风险时，及时进行止损。二是积极推进住房保障抵押贷款证券化，培育房地产金融二级市场。可以通过建立房地产发展基金，采用股权融资等方式增加房地产开发企业的融资能力，减少对银行信贷基金的依赖。

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