高层住宅消防安全管理的调查与思考

徐永明　田闯闯　王玺

摘要：高层住宅建筑先天隐患难以根除、物业管理经费得不到有效保障、消防宣传教育存在盲区等原因造成了建筑消防设施完好率较低、物业服务企业消防安全管理不健全、业主（住户）消防安全意识不高等现实情况。作者从健全政府监督体系、提高物业管理水平、保障设施维修经费、加强消防教育培训等角度阐述了解决对策。

关键词：高层住宅；安全管理；消防

随着城市建设的飞速发展，城市工业化造成的人口聚集和城市土地资源稀缺之间的矛盾，使住宅不断向高空发展。高层住宅小区日益频发的火灾，引起了人们对高层住宅小区消防安全的思考。笔者通过对高层住宅小区火灾危险性的调查，分析了火灾隐患产生的原因，探讨了提高其消防安全管理水平的途径和方法。

一、高层建筑消防安全存在问题的原因

（一）消防车通道、登高作业场地被占用

随着私家车的普及，在小区内原有停车位已不能满足实际需求的情况下，小区业主将车辆在消防车道和消防车登高操作场地上停放。部分小区物业服务企业甚至在消防车道和消防车登高操作场地上划定停车线，默认居民随意停车，致使很多消防车道和消防车登高操作场地被汽车占用，给高层居民住宅火灾扑救和紧急疏散带来困难。一旦发生火灾，消防车根本开不进来，登高消防车无场地可以操作，必定拖延救火时间，给居民生命财产安全埋下极大隐患。

（二）居民消防安全意识有待提高

高层住宅在消防验收时室内消火栓、火灾自动报警系统、防火门、防排烟系统、灭火器等消防设施都完好有效，但由于居民消防意识薄弱，有的装修时擅自将原为防火门的进户门更换掉，有的拆除室内火灾报警探头，也有不少居民为行走、通风、采光方便，将防烟楼梯间前室常闭式防火门常开，甚至将防火门拆除，防烟楼梯间不能正常发挥作用。还有很多屋顶跃层式住户擅自搭建阳光房，使单元之间的疏散楼梯不能通过屋面连通等，以上这些都造成了新的消防安全隐患。

（三）先天隐患难以根除

开发商为了节约建设成本，部分高层住宅小区底部1-2层设计为商业服务网点，购买或租赁的商户为了商业经营需要，把独立单元的隔墙打通，使建筑的使用性质由住宅变成商住楼，从而既有建筑消防设施不符合规范要求，造成了先天性隐患。另外，在管理过程中，物业服务企业与房地产开发商、物业服务企业与物业服务企业没有进行交接或者交接不清，直接导致小区消防设施器材建设、管理脱节。

（四）人员经费保障机制不健全

在人员方面，自动消防设施涉及电气、控制等多方面知识，但物业管理人员大多由保安兼任，未经过专业的消防管理技能培训，能力和素质都无法胜任日常工作的需要，加之工资待遇低，受重视程度不高，人员流动性较大，必然导致小区消防管理的不到位。物业服务企业接管后，建筑消防设施管理机制不健全，设施器材疏于维护保养，导致消防设施损坏、老化情况较为严重，维护保养费用耗费巨大。自动消防设施维保期过后，住宅专项维修资金提取程序繁琐，物业公司和业主都不积极主动申请使用专项维修资金，消防设施维修经费得不到保障。

二、加强高层住宅小区消防安全管理的对策

（一）政府主导，部门联动，建立健全监督管理体系

高层住宅小区的消防安全管理涉及国土、工商、建设、规划、消防等部门，各地要在政府的统一领导下，组织相关部门开展联合监管，在建筑规划、设计、审批、发证、管理等各个环节明确相关部门的审批、监管职责，严把源头关，防止“先天性”火灾隐患产生。在高层住宅小区建成交付使用后，将高层建筑基本信息、消防设施、“四个能力”建设等情况登记造册，建立基础信息数据库，实现“户籍化”管理，并督促物业服务企业及业主落实消防安全措施， 及时消除火灾隐患。

（二）政策调节，自律保障，提高物业服务企业消防安全管理水平

物业服务企业消防安全管理水平的高低直接影响高层住宅小区消防安全状况，各地要将物业消防安全管理水平纳入物业服务等级评定标准，作为其申请行政许可的前置条件，同时，物业管理审批部门要建立单位消防管理档案，加大对物业服务企业消防安全管理的抽查力度，定期通过互联网等媒体向社会公布物业服务企业消防安全管理“黑名单”， 通过政策、信誉等杠杆调节作用，全面提升物业服务企业消防安全“四个能力”。

（三）适应形势，落实责任，完善消防安全管理经费保障机制

針对高层住宅小区现状，简化住宅维修基金的提取使用程序，明确维修保养费用来源及使用方法。高层住宅小区及其底层商业服务网点建筑消防设施在保修期内的，由建设单位承担；保修期满后，由专项维修资金开支；没有专项维修资金的，由业主按照约定承担；没有约定或者约定不明的，按照各自专有部门建筑面积所占比例承担。

（四）媒体配合，社会参与，扩大消防安全宣传培训教育覆盖范围

以消防安全网格精细化管理为载体，广泛发动基层派出所、安监办、工商所和居委会、村委会等基层力量，结合高层住宅小区特点，开展消防安全检查、火灾隐患整改等工作时一并进行消防宣传教育，真正落实消防宣传“进社区”、“进家庭”活动。针对高层住宅业主群体庞大的特点，要依托主流媒体、门户网站、户外视频等媒介，充分发挥舆论引导作用，努力把宣传教育的触角延伸到各个层面，把消防知识送进千家万户。

结语：综上所述，随着社会不断发展，越来越多的城市居民开始住进了高层建筑之中，高层建筑已逐渐成为居民生活中的重要组成部分，因此，建筑中的消防安全工作应引起高度重视。但安全必须依靠人、集体和国家的共同努力，要靠单方面的努力远远不够，只有团结行动才能消除隐患，使人民的生活更加幸福，和谐社会才会展现出无限的光芒。

参考文献：

[1]丁静.关于高层住宅的底部商业服务网点消防设计的几点探讨[J].科技信息，2012（17）

[2] 住宅专项维修资金管理办法.中华人民共和国建设部.第165号