我国房地产金融风险成因及防范

李星

【摘 要】 房地产行业在我国的经济市场占据相当的地位，其健康发展的情况直接会与我国国民经济挂钩，并与经济持续健康发展息息相关。而房地产金融风险则对于房地产行业又至关重要，因此，简介说来，我国房地产金融风险关联着我国的整体经济市场，所以充分了解并且探求预测防范风险的途径是必要的。

【关键词】 房地产 金融风险 创新

引 言

要想真正寻找预测和防范房地产金融风险，需要首先充分了解房地产金融风险的来源，并从其成因入手进行分析，这样可以为对策、措施的制定规划提供相对科学可靠的依据。本文中，笔者则循此思路进行展开。

一、房地产金融风险来源

房地产金融风险即在房地产交易过程中的各种行为所可能伴随带来的风险。这些行为包括房地产初始投资与开发行为、为客户提供的金融服务等。在这其中占据较大比重的，也即相对狭义的房地产金融风险的内涵，则是房地产行业对于居民客户提供的信贷服务的风险。

1、1.房地产金融中涉及的信用风险。一般情况下，信用风险主要产生在贷款行为中。房地产交易市场中，房地产厂商往往为客户提供贷款服务，而此时的信用风险则来自于房地产客户的信用评价不乐观，无法或无法及时还贷。这些信用风险可能是潜在的、原生的，即客户本身就不具备相应的贷款还款能力，而信用评价体系的不完善导致其成功贷款;也可能是客户在贷款初期具备资格，还贷过程中破产或者失去稳定收入来源等。这些都是房地产金融中信用的一部分。

2、利率产生的风险。在我国市场中，国家对于经济宏观调控的主要手段即利率的调控，国家根据自身对于市场的基本认知，以及国内市场的需求，通过中国人民银行确定利率，进而调控国内社会经济。于是在这种状况下，利率的上调或下降都将对房地产市场产生较大影响。国内货币利率是一个方面，同理，随着经济全球化进程不断加快，我国居民与外国的经济互动愈加频繁，房地产投资也是如此，那么国内的利率问题在国际市场则对应地转化成为汇率问题，即汇率的浮动也为房地产金融带来风险。

3、资金的流动性需求与抵押行为无法满足对应流动性的矛盾带来的风险。国家资金的流动性，取决于信用体系的完善性和稳定性。贷款人的还贷不能及时跟进，那么通常状况下采取的措施是通过抵押房地产来的变现与贷款人的欠贷相抵。然而现实状况是，抵押房地产的处理需要一定的周期，这个周期就是资金流动性受到影响的问题所在。而金融机构的正常运作和经营却对于资金的流动性要求较高，这样一来，债务得不到尽快地清理，银行也就难以满足房地产金融的需求。

二、我国房地产业金融风险成因分析

（一）房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行。就目前国内房地产市场来看，较为流行、多被采用的是间接融资，也即其资金渠道并非直接来自市场其他主体的投资行为，而是更多依赖于银行贷款。直接融资所占比例不够明显，例如上市融资、通过发行债券的方式进行融资等。有统计数据显示，房地产开发的初始启动资金中，超过三成的部分均来自于银行的贷款，除此之外，承包建筑工程的对应的建筑公司也会支付一部分价款，而建筑公司支付的资金部分也有很大比例来自银行。从消费者的角度来看，购房行为所带来的巨大开支也往往需要银行贷款的支持。于是，不难理解，一旦房地产市场的危机爆发，银行所面临的风险是巨大的。

（二）商业银行自身管理缺陷埋下风险隐患。放眼我国国内市场，银行往往倾向于放贷给房地产行业的各个环节，无论是房地产企业的开发阶段、还是建筑款的筹备、客户买房贷款，出于盈利的快捷兴趣，银行往往“急功近利”，无形中倾向于降低对其审核标准与门槛，将相关手续的审查程序简化，对于贷款项目内容的综合评价和风险管理弱化。与此同时，即便在多数情况下，标准既定，而由于银行办事人员的经验不足，或者素质不达标，对于许多措施和标准的理解不够深刻和具体，在着手资料审核、业务办理的过程中，难以真正落实，为后续的贷款服务埋下隐患。贷款方不能及时还贷的情况下，抵押物又成为还贷的第一选择，而抵押物的相对不易流通性，导致资金链的断裂，危机的爆发，最终影响到银行的业务难以正常进行，甚至影响到银行自身的稳定，进而对整个经济市场造成影响。

（三）房地产企业自身存在经营风险。我国的房地产市场现状较为明显，即企业实力较为分散，换言之即市场中房地产企业数量很多，这与进入房地产的要求、标准较低有关。在这种情况下，企业数量较多，而资源是一定的，那么就决定了每一个分散的房地产企业本身的资本力量不够雄厚，于是导致抗压防风险能力差，易于受到房地产市场中诸多因素的影响。而且，越分散，竞争的质量和剧烈程度越将处在一个不理想的状态中循环。

（四）国家政策性风险和法律法规风险。就我国的市场特点和现状来看，房地产经济成为国民经济中举足轻重的部分，因此国家理所应当对房地产市场进行宏观调控，进而从国家的角度尽可能保持市场在一个相对理想的状态下运转。而政府的宏观调控往往是通过政策的颁布、修改而实现。比如房屋的售价、租金等，对土地使用权的控制等等都是政策影响房地产市场行为的落脚点，影响整个房地产市场中投资主体的投资行为特点，进而影响全局。在当下国内房地产尚没有形成一个相对稳定、应对风险经验丰富的格局之时，政策调控带来的影响举足轻重。

三、防范房地产金融風险的几点建议

（一）探寻多种融资方式，加快房地产证券化步伐。中国市场中的房地产金融业始终以商业银行为主要载体，那么拓展多元的融资渠道，降低单一渠道所带来的风险成为发展的应有之义。于是有一个思路值得我们借鉴，即将银行的资金数量巨大和信托操作灵活的优势结合起来，形成一种全新的银行-信托模式。

在这种模式下，可以将房地产证券化，包括房地产项目债券本身，同时也包括在此基础上获得的额外收入而衍生出的创新产品，这些对于银行降低自身金融风险，避免出现资金问题，进而影响房地产市场的稳定都是有益的。同时，加快房地产证券化的进程，对我国房地产金融业也是一种良好的推动。

（二）严格贷款审查制度，加快个人信用体系建设，完善风险防范体系。我国商业银行在具体实施贷款行为时，可以参考国外较为成熟和全面的经验。国外一些发达国家在实践过程中形成了相对稳定、全面的程序规范，比如在贷款前，银行对于贷款企业的资质审查;在对于个人提供购房贷款前进行较为翔实客观的信用评价。另外，除了贷前审查工作外，贷款后也应当有相应的机制对应配套。比如违约处理机制，在还贷人无法按议定周期还贷时有稳定可行的敦促还贷措施，以期风险不会进一步扩大影响更多方面。另外，根据国外经验，国内银行可以将更多精力放在事先预防，也就是在贷款前期对房地产市场进行一个整体的调查，对具体项目的实施环节实时监控，掌握其发展动态。这样一来，就可以避免更多未知风险的存在。同时完善房地产贷款的各项手续，加强对于抵押物的管理，也是保障银行利益，降低自身风险的重要举措。

（三）房地产企业应加强自律，建立完善的财务管理制度。房地产企业能否按照既定的标准与严格的要求规范自身的投资和经营行为，这不仅仅关乎其自身，更是影响到整个房地产行业的健康长远发展。如果不尊重市场规律，不注重保护消费者的权益，那么不仅是为自身企业的口碑抹黑，同时也损害整个房地产行业的共同利益，更严重的情况下会给房地产行业带来金融危机，所以，要想真正获得持久的发展动力，就应该从财务管理人事管理风险控制信用体系评价等等，各个方面来预测和防范风险。

（四）政府深层参与，健全法律体系，规避制度风险。要想防范房地产金融风险，应当从许多方面入手，不仅仅是房地产企业自身的各项制度的规范，银行方面的风险规避，政府的扶持也是一个重要的因素。从房地产市场的相关政策，到房地产整个行业的发展规划，都需要政府的参与和引導。国外经验告诉我们;在合理的法律规范框架下，房地产企业的发展更健康稳定，所以我们可以尝试通过完善我国相关法律为房地产市场的经营提供良好的环境。然而，国家政府的政策支持也不应当盲目，应当给房地产市场留下充足的发展空间和自主的选择权利，以保证充分尊重市场的自然调控规律。

（五）加强住房抵押贷款证券化。通常来说，贷款的风险主要来自于贷款的数额和贷款抵押时间。对于银行提供的住房抵押贷款来说，抵押时间长、数额庞大的住房抵押贷款风险较大，有一个举措可以较好地解决该问题，即贷款证券化。一方面，其能够将贷款的抵押有一个较为清晰直观的呈现且易于流通，另一方面能够改善我国证券市场的产品种类缺乏的现状。

（六）继续推进房地产金融业务创新。房地产价格调整在我国始终是一个高度热门的命题。但是这不意味着我们应当放弃房地产市场服务的创新，创新是大势所趋我国的房地产金融业要想不断发展，就应当具备这种意识和精神。

四、结语

房地产金融风险是一个复杂的问题，因此其防范还需要多方面的配合来进行。而且只有对房地产金融风险有一个全面的认识，才能很好地防范金融风险给我国房地产业带来的影响。希望本文分析可以为之提供有价值的参考。

【参考文献】

[1] 卫跃宗.我国房地产金融风险成因及防范[J].决策与信息：财经观察，2008（4）：28.

[2] 郭福春，郭延安.我国房地产金融风险成因与防范机制研究[J].浙江金融，2009（12）：21-22.