论产权制度下小产权房现状的是与非

张月（天津文化产权交易所有限公司，天津300000）

论产权制度下小产权房现状的是与非

张月（天津文化产权交易所有限公司，天津300000）

1 小产权房的概念

小产权房，顾名思义是指未经依法征地、规划及审批等程序，由农村集体或农村集体与开发商合作，在集体土地上自行开发建设并向农村集体组织以外的居民出售的准商品性住房。此类住房产权不完整，产权权能行使受限制。虽然小产权房与正规商品房在使用及配套上差异不大，但所占土地即农村宅基地与国有建设用地在制度方面有着巨大差异，所以说在农村宅基地上建造“商品房”存在法律法规上的风险。

2 小产权房产生的相关原因

农村集体土地管理体制的不完善，相关各方对利益最大化的追逐，房地产市场供求失衡的客观存在，搭乘新农村建设的顺风车等现实情况，无不给集体土地上建小产权房留下了发展空间，因而也使小产权房建设屡禁不止。

2.1 小产权房产生的体制性原因

小产权房建设目前已凸显“法不责众”之势。就当前中国现行的土地管理体制而言，改革开放以后，国家在法律上并没有明确规定落实农村集体土地使用权流转原则，这也导致农村集体土地的使用权无法涉入市场资源体系，并且《物权法》第151条指出“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”这表明集体土地可作为建设用地，只是需要相关法律法规予以规范，现在的小产权房均似这类房屋，所以说现在的小产权房并不完全违反我国大的法律框架，只是因没有操作规范而导致“乱象丛生”。

2.2 小产权房产生的利益性原因

房地产开发是目前公认的高回报率行业，一些农村集体组织面对大产权房价飙升的吸引，产生强烈的卖地欲望，极力想把土地迅速变现。因此，农村集体组织虽知有风险，但在巨大的利益驱使下仍然违规大量建房[1]。据相关调查显示，房地产开发商的利润率高达30%，有的甚至高达50%，正是由于房地产行业的高回报率，才吸引了农村集体组织和众多投资者涉足，这种逐利不计后果的心态，造就了小产权房的发展空间。

2.3 小产权房产生的市场性原因

毋庸置疑，小产权房的出现，与国内房地产市场中的经济性因素有着紧密关联。大中型城市房价上涨的速度远超当地普通家庭的购买能力，而合法的经济适用房和廉租房尚无法满足城市居民和外来务工人员的刚性住房需求。因而当购房者无力承担过高的房价时，只能退而求其次选择有价格优势的小产权房，甘愿承担购房风险。另外，政府对于城市房改制度一直未能落实到位，没有利用社会资源进行多渠道的合作建房来满足居民的住房需求，这也成为小产权房产生的又一诱因。

2.4 小产权房产生的发展性原因

小产权房虽然不能得到国家相关部门的认可，但在建设社会主义新农村号召下，一些农村集体组织为了自身的发展，均借机搭乘政策的顺风车。在缺少建设资金情况下，不惜以牺牲原则为代价，强行上马相互效仿，以农村土地为基础与开发商合作寻求利润，以利弥补农村建设发展所需之不足。在超常发展的作用下，即形成诸多违规建设小产权房的现状。

3 小产权房存在的意义

一是可有效抑制高房价。众所周知，土地的一级市场是政府垄断的。小产权房的大量出现可对因土地垄断而导致的地价提高被削减，地价的大幅回落使房价下调存在可能。房价的下调对社会稳定将会产生积极影响。

二是抑制炒房团的囤房行为。由于小产权房产权证不是由国家房管部门颁发，因此小产权房只能自用无法入市交易，故而限制了炒房者的炒作行为。

三是解决农村集体组织资金短缺问题。农村集体组织借以小产权房的建设，会得到土地开发的相应补偿或利润，从而可缓解新农村建设资金短缺等问题。

4 小产权房的弊端

4.1 合法性问题

依据司法解释及我国现行法律政策规定，持小产权房为违法建筑的人士认为，农村的集体经济组织作为土地的所有权人、村民作为宅基地的使用权人，这两者对其所有或使用的土地均不具有处分权，加之小产权房没有实际的产权，购房合同没有房管部门的备案，因此即便发生转让行为也没有任何法律效力。小产权房被定位违法的直接原因是占地属性问题，其违反了农村集体土地转为城市建设用地的法律程序，它不仅违反土地管理和建设管理的法律，也违反相关政策。得不到国家法律保护的小产权房当然不具有合法性。

4.2 合规性问题

小产权房的出现打破了政府对土地一级市场的控制，降低了虚高的城市地价和房价[2]。目前，国内仍未健全城镇居民住房保障机制，而这些居民又存在旺盛的住房需求的客观现实，因此小产权房被强烈需求[3]。低价的小产权房虽然满足了部分低收入群体的住房需求，但扰乱了正常的房地产市场秩序，而且最为严重的是破坏了城乡土地利用规划的总体布局和合理的规划与利用，破坏了城市整体布局建设，造成国有土地资源收益的流失。因此小产权房入市流转缺乏合规性。

4.3 风险性问题

4.3.1 农民基本生活保障问题。我国现行的法律法规禁止在集体土地上进行房地产开发，若要开发必须是国有土地。在集体土地上开发房地产会导致大量耕地流失，这一后果是不可逆的。虽说农民可以得到些许补偿款，但却以失去土地作为代价，这一得一失从长远意义看可谓得不偿失。小产权房带来的不良后果既有耕地流失，也有因其而导致的农民基本生活保障的丧失。

4.3.2 购房者权利保障问题。我国《宪法》第10条规定“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山均属集体所有”。此项条款表明了任何组织或个人均不得无节制利用土地开发房地产。就购房者而言，小产权房之所以被称为小产权房就是因其无法取得合法的土地使用权和房屋所有权，依法而论最多只能拥有使用权。考虑到国家和社会公共利益以及防止国有资产流失方面，如遇到国家征收土地，小产权房在建项目随时会因政策因素而被制止或停建，已建成的有可能还会被强行征收或拆除。再者，非集体经济组织成员购买在集体土地上建设的房屋与现行法律相悖，其合法权益难以得到有效保护，无论是购房消费者还是投资者，财产权益面临极大丧失风险。总而言之小产权房购买人的相关利益无法保障，且存在其他隐性风险。

5 关于小产权房的思考

有关专家表示，小产权房的产生在挑战城市建设及房地产市场的正常发展，同时也打乱了国家对土地开发的总体规划与利用，更为严重的是也损害了国家法律的威信和尊严，给社会稳定埋下了隐患。

小产权房产生的复杂原因，即有合情因素，也有诸多不合理因素。小产权房与正规商品房在法律范筹虽然存在一定的区别，但在实用功能上基本一致。面对事实存在的现状，综合考虑善政很有必要。

小产权房现已波及多方利益，妥善解决小产权房实际问题，更应从多方面考量，社会保障方面要协调城乡发展和需求，法律层面要重新定位规制小产权房，从管理路径创新构建小产权房的适应性政策，从政治角度更要审慎对待小产权房的存在。

总之，小产权房的出现已反映我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的差异。目前“欣欣向荣”的小产权房虽然被定位不合法，但有小产权房的地方均未能因其不合法而灭失。探讨小产权房未来的发展与管理不仅仅是从非法变为合法的问题，而是需要通过构建新的制度来整合城乡两类住房市场，统筹发展以解决民生住房问题。中国是一个法治国家，法律是公民权利保护的坚固防线，是国家管理的基础与底线。小产权房目前虽然处于法律有待进一步完善的“边缘地带”，但小产权房的出现在一定程度上确实增加了住房有效供给，缓解了城市住房部分压力。故而，小产权房带来的一系列法律和现实问题，理应以实事求是的态度深入探索解决。

注释：

[1]深圳市众夏地产顾问有限公司. 2009年深圳市小产权房专题研究[C].

[2]许海燕、梅昀、张汉江. 利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J]. 经济体制改革, 2008, (5).

[3]纪睿坤. 小产权房初步清理整治方案提交国务院[N]. 21世纪经济报道, 2012年4月3日.