于洪胤：租赁时代的公寓淘金路

2008年大学毕业后于洪胤就开始了他的创业旅程。于洪胤先后创立面说山城连锁品牌、逸家公寓、寓见home、乐乎城市青年社区等企业，对公寓产品、工程管理、门店运营有独到见解和丰富的实操经验。

9月19日，乐乎公寓联合创始人、副总裁于洪胤参加安家融媒举办的共享汇第十季“租赁的时代，王者的公寓——长租公寓CEO峰会”，就租赁时代的公寓淘金路发表主题演讲。

Part1：让公寓飞一会

“风来了，猪也能飞上天”。如今，长租公寓站在风口上，也会“飞”一会。为什么长租公寓是风口？于洪胤表示，从国家政策调研，到各地租赁政策的集中出台，它不仅是风口，可以说是龙卷风。在这种情况下，整个公寓行业的格局会发生非常大的变化。

此外，公寓从前端的开发，到后端的生产，再到运营，再到服务，在整个链条当中是存在缺陷。例如，资金缺陷、资源缺陷、专业缺陷、平台缺陷。

Part2：少年公寓之烦恼

对于每家企业来讲，长租公寓的痛点很多，例如，资金需求多、融资难度高、盈利水平低，回本周期长。那资产证券化，是不是唯一出路？于洪胤表示，资产证券化核心解决的是资金问题，是让资金端享受它资金端应该有的收益，它只是解决整个行业当中的一个问题。

对于公寓到底如何盈利，于洪胤认为，有四个方面。

第一，二房东例子。例如，一千元拿项目，然后做产品提升，可以卖到一千八。

第二，结构化例子。投资人投资项目，可以通过结构化的设计，让投资回收期一样，但后期享受收益不同。

第三，社群例子。比如，乐乎北京有一万五千间房，假如，每人每月消费一千元，这是品牌商挖掘的利润点。

第四，集中式公寓。集中式公寓优点在于住在社区的人，他们确实在社区的物理空间点。而乐乎认为公寓的核心竞争力在于运营能力，就像从最早的招待所经济型酒店，到星级酒店，酒店转型升级的启示，其实是运营能力的提升。运营能力不是租房子能力，是大体系的打造的能力，从前端的产品到运营到后期资源的一个整合能力。

Part3：我们不持有一间房

于洪胤表示，2015年9月乐乎调整战略，定位轻资产，拿到天使轮。乐乎做的更多的是进行资源整合，从资产到资金，到运营，再到客户的长链条产业链。到2016年，仅一年的时间乐乎拿了一万间房。

为什么乐乎很快可以拿到一万间房？“比如，你有房子可以找我，我提供资源；你有资金我可以找房子。其实，北京很多房屋资源在二房东手里，那二房东怎么把房屋价值变的更高？他需要一个提供服务的机构，乐乎正是抓住了这点可以很快拿到一万间房，”于洪胤如是说。乐乎2016年年底时，已有18个加盟商。

Pary4：上帝归上帝凯撒归凯撒

整个长租公寓是一个很庞大的行业。从乐乎来讲，更愿意呼吁大家，专业的人做专业的项目，有资产企业的，就把资产最大化；做运营的企业，做好运营。此外，金融机构已经完全渗透到公寓行业，比如，租金变现、供应链金融。于洪胤表示这个行业一定不会差钱，只是资金需要找到优质资产。

于洪胤称，“运营商其实就是当好管家，做最专业的运营企业，精修每一个环节，这个环节当中有很多人是淘不到金的。例如，资金、物业是固有的，但运营能力是无法复制的。”

对于未来乐乎公寓的发展目标。于洪胤表示，三年内，除北京外，增设天津、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、成都、重庆、武汉等10个战略城市，合计11个战略城市，辐射周边区域，300000+房源，实现全国的布局，500000+用户，成为行业领跑者。