中部六省房地产经济差异性分析

(湖南师范大学资源与环境科学学院 湖南 长沙 410081)

中部六省房地产经济差异性分析

吕丹

(湖南师范大学资源与环境科学学院湖南长沙410081)

房地产行业在近十几年来持续走红，依然成为我国的支柱产业之一，在推动国民经济快速发展、加快城镇化等方面起着支撑作用。文章选取中部六省2004-2015年的相关数据，运用泰尔指数法计算中部六省房地产经济的发展差异，再结合采用Arcgis、Geoda等软件做出差异系数聚类图以便更直观观察中部六省房地产发展水平的差异。

中部六省；房地产经济；泰尔系数

一、引言

2004年，我国房地产价格经历了一次快速上涨现象，房地产经济带来了了城市扩张、社会就业等正面效应，然而，从这种现象的反面效应来看，这也引起了GDP增长对房地产依赖程度高、房地产区域发展不均衡等现象。现今关于房地产的研究内容主要涉及市场[1]、空间布局[2]、空间差异[3]等方面,研究方法许多都采用了聚类分析、主成分分析、实证分析等方法。中部六省是我国“腰部”地区，占据较大面积和较高经济地位，其房地产的相关研究问题需要得到学术界更大的关注。

二、指标体系构建与研究方法

本文将采取多时空尺度以及多种定量分析方法的研究框架。空间尺度以省级行政区为研究区单位，探讨该尺度下的各个地级行政区房地产经济发展状况的时间发展速度规律以及空间上的发展差异特征，将6个省级行政区的相关指标数据抽象为空间点数据，揭示其空间发展差异的规律；在时间尺度上，本文选取六个省级行政区在2004-2014年间的数据，在时间上两年截取一个样本，制成图表直观显示其发展趋势。

表1 分析评价指标体系

三、中部六省房地经济差异性分析

(一)中部六省房地产业收入发展趋势分析

中部六省的泰尔指数表现出整体趋势上升但偶有波动的状态(图1)。大致可分为四个阶段：2004-2008年呈缓慢增长，但泰尔系数数值很小，六省房地产发展水平相差不大；2008-2010年的泰尔系数急速抬升，河南省、湖北省、安徽省的发展水平急速上升，湖南省居中，山西省和江西省的增长速度依然低迷，造成了发展水平差异较大并且愈加增大的现象；2010-2012年的泰尔指数曲线出现下行状态，虽河南省、湖南省、湖北省、安徽省的房地产发展水平持续上升，但江西省和山西省也开始上升，使得差距逐渐缩小；2012-2014年的泰尔指数曲线再次回升，由于河南省、湖北省和安徽省的房地产发展水平急速上涨，导致六省间的发展差距再次拉大，差距增长速度与2004-2008年的增长速度持平。

图1 中部六省2004-2014年间泰尔指数变化趋势图

(二)中部六省房地产经济发展水平差异性研究

仅仅利用单一指标的泰尔系数深入分析中部六省房地产经济差异性变化，这就需要进行进一步对其进行差异系数分析。根据表1指标数据数据，计算得出2004-2014年间中部六省的房地产经济发展水平差异系数。

表2 中部六省房地产经济发展水平差异系数

表3 各省份房地产经济发展水平差异系数

由表2可以看出，差异系数在2004-2014十年间总体呈现较为稳定的状态，除却2008年，其他年份都维持在0.5-0.6之间，稍有波动但总体平稳，说明中部六省在研究期间发展速度相近。而从更细致的角度看来，2004-2012年间其差异系数呈下降态势，2008年的差异系数受宏观经济形势的影响，下跌幅度较大，而2010年的差异系数受国家政策的影响又激增至0.5以上，六省发展逐渐趋同。而在2012-2014两年间差异系数急速上升至于超过基期年，说明河南、安徽等发展态势较好的省份有了显著增长，而山西、江西等省份的房地产经济发展停滞不前或者增长较慢，从而拉大了差距。

依据中部六省房地产经济发展水平差异系数(表3)的数据基础，运用GeoDA095i输出房地产经济发展水平差异系数聚类图(图2)。

图2 房地产经济差异系数聚类图

据图示内容，湖北和安徽呈现低-低状态，即其他省份在研究年间房地产经济发展水平波动较大，发展状态持续相对不平稳；而河南显示呈低高集聚状态，进一步说明与之相邻的山西和安徽两省房地产经济发展水平波动较大，而湖北省则波动较小。

四、结论与讨论

时间上，中部六省的差异系数在2004-2014年间呈波动上升的趋势，最终的差异系数显示市场的影响力已占据主导，房地产经济发展水平较高河南、湖北与其他省份拉大差距；在空间上，山西省的波动性最大，而其他省份的则在十年间发展相对稳定。中部六省房地产经济发展经历了波动性的增长变化，河南省遥遥领先于其他省份，形成了以河南为发展核心的房地产经济体，这种发展差异变化格局的形成与各省的的国民经济的发展、地方政府的调控政策等因素息息相关。

[1]熊晓炼.长沙市城镇住宅需求预测模型与分析[J].消费经济,2006,(8):42-44.

[2]孟斌等人.基于空间分析方法的中国区域差异研究[J].地理科学，2005,(8).

[3]丰雷.房地产经济区划的聚类分析[J].中外房地产导报，2000(22):16-18.

吕丹(1993.03-)，湖南师范大学资源与环境科学学院，硕士研究生，现主要研究方向为区域经济与区域发展。