点燃都市人心中的希望
——世联红璞的诗和远方

点燃都市人心中的希望
——世联红璞的诗和远方

红璞公寓效果图

自2014年雷军将一个亿大手笔地投向长租公寓领域以后，长租公寓立马站上了投资的风口。与其说雷军的这笔投资将大众的视线成功引向长租公寓市场，倒不如说这是中国房地产从增量走向存量的一个标志性事件。进入了房地产的下半场，各股力量都深谙这有着200万亿规模的存量市场会有着怎样的爆发力，而长租公寓只是各个企业角逐这个庞大市场的一个战场而已。

起步于2015年的世联红璞是房地产综合服务商世联行深耕存量市场的一大利器。截至2016年底，世联红璞已布局全国25个城市，签约项目超过150个，在运营项目超过100个。

一、“祥云战略”引领世联未来20年发展

世联行，成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2009年8月28日，在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过20多年的发展，世联行现已成为全国性的房地产服务提供商，拥有71家分支机构，超过25000名员工，服务遍及19个国家、 172个城市，为5000多个房地产项目提供高品质的综合服务。

2014年初世联行宣布转型，“祥云战略”正式启动。转眼三年，世联已初步形成覆盖交易、运营、投资等涉及资产全生命周期的服务价值链。

二、大资管业务 盘活存量资产

世联资管于2017年成功挂牌新三板（股票代码：870464），在办公、商业、产业园、旅游四大领域提供全生命周期全链条服务体系。

世联资管包括三大业务板块：工商物业运营、顾问咨询、工商物管。工商物业运营即创新存量物业，最大化挖掘物业价值，打造集工作、社交、娱乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业，实现全链条集成运营服务；顾问咨询即原世联顾问业务，作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略等的咨询服务平台，贯穿于由土地到资产退出的各阶段；工商物管主要以工商物业及都市型产业园为服务标的，提供物业管理及附加服务。世联行目前管理面积600万平方米，旗下安信行通过9001、14001、18001三大体系认证，全面贯彻实施EHS管理体系，服务21家上市公司总部。

三、从后来者到集中式长租公寓品牌风云榜TOP4

“长租公寓本质上是一种资产管理。”万科高级副总裁谭华杰如此认为。而对于入局的大型房地产品牌来说，如何做资产管理，则是关乎盈利、关乎未来的问题。在这个问题上，世联行有着清晰的规划。

世联行旗下出租公寓品牌——世联红璞，专注为解决中国房地产存量物业空置问题而生的创新平台，瞄准青年租房市场，致力于为都市青年打造追梦的港湾，为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。世联红璞背靠上市公司世联行的强大资源，继2015年8月广州第一个集中式项目落地一线城市后，目前又以二线城市为据点，短短一年半的时间，已成功完成25个城市布局，签约项目超过150个。

长租公寓市场这么火，世联红璞如何在市场中保持竞争力？很大一部分原因是世联行原有的强大资源作为支撑。红璞公寓作为世联行战略转型升级的新品，借助其原有的产品策划能力、收房能力、销售基础、资产拓展能力、企业资源等等，实现了全国化的快速拓展。4月份迈点品牌指数MBI共监测集中式长租公寓品牌53家。品牌指数在300以上有2家品牌；品牌指数在100～300之间的有6家品牌。作为公寓市场的后来者，世联红璞公寓排名第四，品牌指数为252.86。

四、高频多城联动的社群活动

世联红璞致力于打造有温情、可以开派对的场景式社区公寓。目前借助于服务、资源以及社交三大平台，世联红璞正在营造自由、关怀、分享的部落文化社区，希望能通过人群、服务、场景串联为都市人提供美好而有趣的生活。

红璞公寓实景图

世联红璞采取“高频+多城联动”的玩法，选取青年人偏爱的多类型活动主题，邀约全国多城璞客（世联红璞租客的称呼），共话青春嗨翻天。世联红璞每周都会举办主题社群活动，以6月为例，KTV狂欢夜、品酒会、户外采摘节、百人瑜伽等活动，场场都是嗨爆全场，引来璞客疯狂拍照记录精彩瞬间。与此同时，品牌类的活动25城城市标记设计大赛也同样引来大家积极参与，后台投稿纷至沓来。对于这类社群和品牌活动，接下来，世联红璞表示还会继续策划这类社群和品牌活动，以增强璞客与世联红璞品牌的黏性，以及璞客和璞客之间的社交联系。

在推行高频的社群活动的同时，世联红璞也在通过自身快速的布局获得客户需求的数据沉积。对此，联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生表示，规模是基础，没有规模很难有数据支撑，会不知道客群真正的需求点。租客是流量，规模是基础，只有达到流量的情况下，才能形成品牌的价值。未来，世联红璞还将继续挖掘服务的红利以及大都市圈的布局，只为给更多空巢青年提供美好的租房体验。

五、红璞在郑州

近年来，郑州逐渐成为中原区域的重要枢纽，更是在去年12月成为国家规划的第7大城市中心，人口大量涌入，长租市场飞速崛起，政府更是以开放姿态，大开政策红利之门。面对魔飞、悦如、米家、和和寓等长租公寓竞争对手，世联红璞在郑州的发展不可谓不强劲：2016年10月签约首个项目，2017年上半年签约项目超过5个，目前已上线运营房间800间，预计2017年底签约10000间。

中国步入存量房时代，但目前房屋租赁的市场占有率仅占6%，有人分析租金收益率与项目的开发成本并不成正比，世联为什么要做租房公寓？公司长租公寓业务收入、成本产生的时间节点与世联传统的代理销售业务、顾问咨询业务都不相同。根据公司对单独一间公寓假设经营十年，以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%～40%，公寓业务的第2年，公寓项目的出租率会逐步提高，直至稳定在90%或更高的水平，房租随时间推移所呈现出的上涨趋势和服务收入提高，从第三年开始，公司公寓运营将逐步实现盈利。由于公司经营的长租公寓的收房合约周期大部分在十年以上，经过测算，单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近15%，公寓业务联同世联装修、金融和交易业务，有望成为本公司业务协同闭环业务。公寓对世联而言，是一个战略业务，是世联的第二大基础业务，是世联叠加服务的最佳场景。

六、三大合作方式共享2.5万亿租房市场

世联红璞经过2年探索，在与政府、国企、村委、 二房东、开发商等合作中，探索出3大集中式房源解决方案：包租（签署包租协议，红璞投资前期一次性成本及运营成本，每月支付保底租金 ）；合作经营（运营收益分成，红璞与大业主共同投资，经营收益分成）；委托管理（大业主与红璞签订委托管理合同，红璞作为运营服务提供商，不承担运营风险，大业主承担所有前期一次性投入及运营成本，运营收益为业主所有，红璞收取管理服务费）。合作物业类型包括：村屋、厂房、写字楼、还迁房、 商业、小产房、农民自建房、人才公寓、公租房、 仓库、宿舍、旧酒店、住宅底商等。世联红璞公寓期待与您共享2.5万亿租房市场！

未来，世联红璞将继续秉持“点燃都市人心中的希望”的企业愿景发展壮大，为更多的都市青年解决租房问题。