对房地产市场的博弈分析

（中南民族大学，湖北 武汉 430064）

对房地产市场的博弈分析

杨琼

（中南民族大学，湖北 武汉 430064）

自2013年以来，逐渐出现了国内房地产市场将进入泡沫时代的声音，伴随各路消息的是跌宕起伏的房地产价格以及全国各地不断涌现的“地王”。1998年住房制度改革以来，房地产市场逐渐成为中国重要的支柱型产业之一，深刻影响着我国的经济发展，所以研究房地产价格的影响因素对我国经济发展具有重要的现实意义。本文首先分析了我国房地产市场的现状，然后主要运用了博弈论的方法来辨析房地产市场中各个主体的博弈状况，以此得出了房地产开发商与政府、消费者之间的博弈也是影响房地产价格的重要因素的结论。

房地产；博弈分析；商品房销售

一、引言

2007年，美国的次贷房屋信贷危机出现萌芽，经各方发酵最终导致了影响全球各个国家经济发展的2008年金融危机。这场因房地产及证券市场产生的危机已经过去了8年，而我国房地产市场也只是短暂低迷一段时间后又迅速恢复并持续炒热。特别是在今年上半年迎来了我国楼市有史以来最火爆的“地王年”，一个接一个出现的地王已经不再稀奇，反而是在拍卖中未形成“地王”的土地成为奇观。可是与火爆的房地产市场截然相反的是我国三大首富的态度：王健林认为我国三四线城市的房子已经卖不动了，两年后也无需再调控除北上广以外的非核心城市；宗庆后则直接表明中国的房地产泡沫已然形成，我们不能在继续造房子了；亚洲首富李嘉诚则是最早看淡内地房地产市场的，早在2013年便开始大规模抛售大陆的房地产并转向国外投资。

那么再全面观察中国的房地产市场，自从1998年开始实施住房制度改革以来，我国的房地产市场发展迅猛，其价格也是一路飙升，即使是在导致全球经济低迷的2008年金融危机时期，我国的房地产市场也只是在受到短暂的冲击后迅速恢复过来，甚至比以前的市场状况更加良好，并有助于缓解了低迷的证券市场。同时我国房地产市场存在一个特别的矛盾现象—— 一方面是面对不断上涨的房价而买不起房的惆怅，另一方面却又是大量“空城”“鬼城”出现的无奈。房地产正逐渐成为我国重要的支柱型产业，其微小的变化都会给我国经济带来极大的变化，所以研究房地产市场价格的影响因素对我国房地产市场的发展具有重要的现实意义。同时，不同于一般的成本—收益分析方法，运用博弈论的分析可以更好的解释价格在上升、下降的过程中，其他因素所造成的影响的动态变化，以及在其他因素确定的情况下价格的变化趋势。

二、我国房地产市场现状分析

1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，从此我国的住房制度开启了新的时代，房屋不再是由国家分配所有，房地产开发开始走向市场化和规范化的道路。直至2000年我国的房地产市场开始快速发展，并成为了我国经济体中的支柱产业，对政府和人民带来了巨大的影响。

商品房平均销售价格反应了我国城镇房屋买卖的平均价格，如图1可知，在改革初期且房地产市场真正开始发展的2000年，我国的商品房平均销售价格为2112元/平方米，而截至2014年，该价格已上升到6324元/平方米。观察其增长率可以发现，除了2008年因受全球金融危机的影响，房价每年呈不同程度的增长。并且在金融危机后，房地产市场并没有像股票市场市场处于长期低迷的状况，而是迅速的恢复过来，其2009年的增长率达到了23.18%，之后到2013年每年房价以稳定的速度增长。2014年房价因政府调控增速虽有所减缓，但依据这两年房地产不断出现的“地王”可以预见其增速将保持上升趋势。

商品房销售面积是指报告期内出售商品房屋的合同总面积，体现了我国城镇每年房屋的交易量，如图2可知，从2000年到2014年，我国的商品房销售面积由18637万平方米上涨到120648.54万平方米，也同样是除了2008年以外，均呈现不同程度的增长，并在2009年达到了43.6%的增长率。对比图1和图2可以发现，商品房平均销售价格和销售面积的增长趋势基本相同，均是2009年以前的增长速度波动较大，而2010年后呈现平稳增长的现象。

图2 商品房销售面积及其增长率

不过，也正是因为房地产市场的高速发展，导致了我国住房出现了诸多隐患。根据北京大学的调查显示，中国平均每户的拥房量其实已达到了1.35套，而按照一般的房地产市场经济规来看，我国的房地产市场其实早就处于供过于求甚至破产的程度。但是为什么市场上还是会出现买房难、买不到房的现象呢？实际上，一方面买得起房屋的人会继续买房，他们期望通过不断上涨的房价进行投机，以获得额外的利益；而另一方面，买不起房屋的人始终因为不断上涨的房价而买不起房屋，从而造成了这样矛盾的现象。另外，在我国还有一个特点，人们花大笔的钱在一线城市也可能买不到房，而价格便宜的三四线城市的房屋却大量空置而卖不出去，这样的非均衡性进而使得我国的房地产市场发展变得不平衡。

三、博弈分析

博弈论是当某一经济主体的决策受到其他经济主体决策的影响，同时，该经济主体的相应决策又反过来影响其他经济主体选择时的决策问题和均衡问题。博弈论与传统经济学上的理性人做出决策的反应不同，传统经济学的理性人是在给定一个效用函数的情况下，追求效用最大化，他在这样的环境下并不考虑自已的选择对他人的影响，也忽略了他人的选择对自己的影响，仅仅在一个既定的环境下考虑效用最大化的问题；而在博弈中，经济环境中人与人之间是互相影响的，一个人的选择会影响另一个人的选择，自已的效用函数也是依赖他人的效用函数。而我们知道在现实生活环境中，人们的选择往往存在很大的外部性，也就是说，用博弈论的方法来分析现实的问题是更加贴近现实、更加合理。

特别是在房地产市场中，其供给、需求和价格的形成过程是一个典型的博弈过程。从房地产开发商的角度来看，他的目标是在销售房屋后能达到利润最大化，在这个过程中，他需要最大限度的减少自己的成本以及最大限度的增加自己的收入，那么这就要从两各方面来进行博弈。首先是减少成本，其中就包含了房地产开发商和政府之间因为土地使用权而产生的博弈；其次是增加收入，主要是房地产开发商和消费者之间因为房屋销售价格而产生的博弈。在房地产市场中，各个博弈主体的利益是互相冲突的，他们的选择行为是互相影响的，每一个参与者在进行决策时都必须考虑对手的反应，从而根据对手反应做出效用最大化的决策。

1、房地产开发商和政府之间的博弈

（1）博弈模型

房地产开发商和政府之间的博弈，主要是围绕土地使用权展开的。政府作为土地使用权的提供者，也担当了房地产市场博弈规则的制定者身份，他的责任是为社会居民提供最大化的社会福利。所以，为了给社会居民提供最大化的福利，政府不得不通过法律、税收、基础建设设施、城市规划等行政措施来影响开发商的行为，进而促进房地产市场平稳有序、健康繁荣的发展，社会居民才能从中获益。但是，在房地产市场给政府带来大量税收等福利的同时，他也带来了许多问题，例如大量的房地产开发将会造成环境污染、交通拥挤、城市新增人口福利的支出、基础建设设施的支出等负外部性，这将给政府带来大量的财政支出。所以，从上世纪90年代以来，在基础设施建设方面出现一个较为普遍的现象，政府把很多属于政府财政性支出范围内的基础设施建设的负担转移给了房地产开发商。但是，是否所有的开发商在任何情况下都愿意接受这样的负外部性转移呢？如果大部分房地产开发商不接受负外部性转移，那么可能会引起房地产市场的动荡、萎缩，政府也将无法从中获取一定的收益，对于社会居民更是一种损失。因此在房地产市场上，房地产开发商和政府之间也存在一个博弈的过程。

（2）支付的设定

从房地产开发商的角度来看，其利润主要由房屋销售收入和房地产投资支出来决定。房屋销售收入主要就是房屋销售的价格，而房地产投资支出除了有建设房屋的成本以外，还有一部分是其为了得到政府许可而承担的部分负外部性。因为在房屋建造过程中会对生活环境、交通状况、社会福利成本带来一定的负外部性，政府为了减轻这部分的财政支出，会通过基础建设设施来转移部分的负外部性给房地产开发商承担。通过以上分析，可以假设房地产开发商的支付函数为：

其中，π1表示房地产开发商的利润；X表示房屋销售收入；C表示房屋的成本；E0表示房地产开发商所承担的由建造房屋所带来的部分负外部性。

从政府的角度来看，房地产开发会给当地政府带来一定的税收，同时改善好城市规划对于社会居民来说也是一种隐形福利。但是房地产市场带来收入的同时也会通过环境污染、交通恶化抵消部分收益，这部分的负外部性可由房地产开发商承担一部分。可是，因为开发房屋可能会带来人口增加，进而使得政府会增加一些福利支出，如教育补贴、养老补贴等，这部分负外部性房地产开发商没有承担。通过以上分析，可以假设政府的支付函数为：

其中，π2表示政府的利润；T表示因为房地产开发给政府带来的收入，如税收等；E表示因为房地产开发给政府带来的支出，如教育补贴等；E表示房地产开发给社会环境造成的负外部性，E0则为房地产开发商承担的部分。

对于一个房地产项目，在其开发之前，房地产开发商和政府是都能够预估其利益收入和相应的成本。由于房地产项目对于开发商和政府来说都具有垄断的性质，那么双方是否能够就房地产开发给社会环境造成的负外部性E的负担达成协议呢？所以，双方将对是否负担E以及负担多少进行博弈。博弈矩阵如下：

（3）博弈分析

由以上博弈矩阵可以看出，房地产开发商和政府各有两个策略，负担或者不负担。而该博弈的均衡解由各个变量的大小关系来决定，具体分析如下：

当X-C＞E，T-P＞E时：

如果双方都不愿意负担房地产开发所带来的负外部性，则房地产开发项目将会停止，暂时不考虑可能损失，双方至少没有利益收入，均为0；当房地产开发商愿意负担负外部性时，因为T-P＞T-P-（E-E0），所以对于政府来说选择不负担是其最优方案；当房地产开发商不愿意负担负外部性时，因为T-P-E＞0，所以对于政府来说选择负担是最优方案。同理可知，政府选择负担负外部性时，房地产开发商选择不负担是最优方案；政府选择不负担负外部性时，房地产开发商选择负担是最优方案。通过以上分析可以得出，房地产开发商和政府在这个博弈中有两个均衡解：（不负担，负担）和（负担，不负担），即一方选择不负担，则另一方最优方案就是全部负担。

当X-C＜E，T-P＜E时：

当房地产开发商愿意负担负外部性时，因为T-P＞TP-（E-E0）所以对于政府来说选择不负担是其最优方案；当房地产开发商不愿意负担负外部性时，因为T-P-E＜0，所以对于政府来说选择不负担是其最优方案。同理可知，政府选择负担负外部性时，房地产开发商选择不负担是最优方案；政府选择不负担负外部性时，房地产开发商选择不负担是其最优方案。通过以上的分析可以得出，房地产开发商和政府在这个博弈中只有一个均衡解，即双方都选择不负担开发房地产所带来的负外部性。可以看出，这个均衡解并不是对双方都有利的一个方案，双方在选择共同负担时才会实现共赢，这就是一个囚徒困境的现象。

通过以上的分析可以发现，房地产开发商和政府之间的博弈结果根据不同的政策条件或者市场环境，可能会有不同的结果。在不同的政策条件或者市场环境下，双方总是在追求自己的利益最大化，而这样的一种盲目的追求，有时带来的可能并不是最好的结果。

2、房地产开发商和消费者之间的博弈

（1）博弈模型

房地产开发商和消费者之间的博弈，主要围绕着房屋销售价格展开。房地产开发商作为卖家，肯定是希望房价越高越好，这样他们的利益收入也会越来越高。但我们知道生产目的是消费，只有产品进入消费环节，生产的目的才能实现，一个完整的生产过程才算完成，货币才会实现增值回收。可是如果房地产市场只是具有中间的流通炒作环节，将价格抬高到消费者无法消费的程度，也就是说一直不进入最终的消费环节，那么极有可能发生房地产经纪泡沫，此时房地产开发商不仅没有高收入，反而会亏损极大的成本。而消费者作为买家，他们购置房地产有一定目的，他们会根据自身的消费偏好、价格承受能力来判断是否要购买房屋，其消费偏好在经济学里可以理解为购置房屋给他们带来的期望效用，所以在购置房屋的过程中，消费者肯定会尽量减少自己的成本——房屋价格来达到最大的期望效用。但需要说明的是，现阶段消费者并不是期望未来房地产价格越低越好，随着生活水平的提高、改善住房条件的需求增强，消费者都不会盲目的等待房价无限降低而是理智的等待一个满足自己期望效用的价格。所以，在房地产市场中，房地产开发商对于房屋销售价格降价或者不降价的选择，将会影响消费者购买房地产的决定。

（2）支付的设定

从房地产开发商的角度来看，其利润主要由房屋销售收入和房地产投资成本来决定。在房地产开发商和消费者的博弈中，房屋销售收入还是指房屋销售价格，但是房地产投资成本与和政府之间的博弈不一样，在这里把所有的成本看做一个整体即房屋成本。通过以上分析，可以假设房地产开发商的支付函数为：

其中，ω1表示房地产开发商的利润；X表示房屋销售收入，X1为降价时房屋销售价格，X2为不降价时房屋销售价格，X1＜X2；C表示房屋的成本。

从消费者的角度来看，其利润主要由期望效用和购房成本来决定。消费者对房地产的期望效用主要是指消费者能从住房消费中得到的效用，即对房屋的期望价格；购房成本主要就是消费者购买房屋所花费的支出，主要是房屋销售价格。通过以上分析。可以假设消费者的支付函数为：

其中，ω2表示消费者的利润；μ表示消费者的期望效用；X表示房屋销售收入，X1为降价时房屋销售价格，X2为不降价时房屋销售价格，X1＜X2。

在房屋销售市场中，房地产开发商会根据市场现状来给房屋定价。当市场房屋需求大时，房地产开发商会将房屋销售价格定的比较高，但是，当房屋销售价格过高时，消费者可能会选择观望不购买房地产，此时房地产开发商有可能会选择降价来吸引消费者。所以，对于房屋的价格，开发商和消费者之间将会进行博弈。博弈矩阵如下：

（3）博弈分析

由以上的博弈矩阵可以看出，房地产开发商和政府各有两个策略，降价或者不讲价，购买或者观望。而该博弈的均衡解是由各个变量的大小关系来决定的，具体分析如下：当μ＞X2＞X1＞C时：

因为μ-X1＞0，μ-X2＞0，所以不论房地产开发商选择降价还是不讲价，消费者都会选择购买房地产；而当消费者选择购买房地产时，因为X1-C＜X2-C，所以房地产开发商会选择不降价，即该博弈的均衡解为房地产开发商不讲价，消费者购买房地产。

这个情况比较符合目前中国一线城市和部分一点五线城市的房地产市场现状，外来人口大量涌入这些城市，房地产市场呈现供不应求的现状，此时居民对房地产的需求呈现一种刚需，房屋期望效用较大，故无论房地产开发商降不降价，消费者可能都会选择购买房地产。

当X2＞μ＞X1＞C时：

因为μ-X1＞0，μ-X2＜0，所以当房地产开发商降价时，消费者会选择购买，当房地产开发商不降价时，消费者会选择观望；而消费者选择购买时，因为X1-C＜X2-C，所以房地产开发商肯定不会降价。故最后再房地产市场上房价特别高，同时消费者也不会购买房屋。

当X2＞X1＞μ＞C时：

因为μ-X1＜0，μ-X2＜0，所以不论房地产开发商选择降价还是不讲价，消费者都不会选择购买房地产。

通过以上的分析可以发现，发地产市场的交易不仅取决于房地产开发商的投资成本和房屋销售价格，更取决于消费者可以从房屋中获得的期望效用。当消费者对房屋的期望效用高时，房地产交易就会增多，房地产市场变得繁荣，房屋销售价格也会上升；当消费者对房屋的期望效用低时，房屋交易就会减少，房地产市场变得萧条，房屋销售价格也会下降。

四、结论

虽然影响房地产价格波动的因素有很多，如建筑材料价格、人力资本、商业银行贷款等，但是通过以上分析我们发现，房地产开发商与政府、消费者之间的博弈过程也是影响房地产价格的重要因素。

在与政府的博弈过程中，房地产开发商会随着政府政策的改变而调整自己的房屋的售价，同时，政府也会因为房地产价格影响市场的变动趋势来调整政策。而在与消费者的博弈过程中，房地产开发商会根据消费者的购买意愿来调整自己房屋的销售价格，同时，消费者也会因为房屋销售价格的高低来判断是否要购买房地产。在这两类博弈中，双方各自都会根据对方的行动来做出策略，也就是说，各自的行动都会影响其他人的决策。

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（责任编辑：占雨秀）