浅谈房地产工程造价管理中的成本控制

丁微

【摘要】随着我国经济的快速发展，国家的城市化建设速度也在逐渐加快，农村进城人口越来越多，面对亟待解决的大批量的农村进城务工人员和大学毕业就业人员住房问题，我国各大城市的房地产市场一片火热，面对如此暴利的房地产市场，很多人都想进来分一杯羹，因此众多的房地产公司如雨后春笋般出现，但城市的土地面积有限，这就使得房地产企业之间竞争日益加剧，导致了房地产项目利润不断被压缩，在这样的情况下各大房地产公司不得不谨慎对待每一个投资项目，对房地产工程造价管理中的成本控制极为重视。本文主要对房地产工程造价管理中的成本控制进行了研究，从房地产投资决策阶段成本控制、房地产投资项目工程设计阶段成本控制、房地产投资项目工程招标阶段的控制以及房地产投资项目施工阶段成本控制这四个方面进行了具体的阐述。

【关键词】房地产;工程造价管理;成本控制

1、房地产投资项目立项初期阶段成本控制

1.1 要有优秀的项目决策团队。21世纪是人才时代，人才决定了企业的发展高度，在进行房地产投资项目立项之前必须要组织一支优秀的项目团队，对房地产市场进行调研，对产品进行策划和定位，同时还应充分分析投资项目的各种风险与相应的回报，要详细考虑到各种利害关系，做好成本成本控制工作，掌握好市场状况和经济走势，最重要的就是要把握住政府方面的相关政策以及银行方面的贷款政策。

1.2 对房地产项目进行充分的成本分析。一般情况下通过对其他项目的分析，可知房地产投资项目的土地成本支出与政府各种税金方面的支出约占到项目总支出的30%-40%左右，项目支出额非常巨大，而且大多需要提前垫资，一般情况下这方面的成本不需要控制，都有相应的法律法规约束;再一个巨大的项目支出就是建筑施工、安装费用了，这部分费用几乎占到了项目总支出的百分之四十左右，而这部分费用的活动空间巨大，若是控制不好成本，极有可能导致项目的亏损;最后一部分项目支出就是项目前期开发费用了，这部分费用相对较少，只占到了项目总支出的百分之十左右。房地产公司再进行项目投资之前一定要充分分析好各项目支出。

2、房地产投资项目工程设计阶段成本控制

2.1 对房地产设计方案进行严格评审。房地产投资项目成功与否极为关键的一点因素就是项目的设计方案，因此做好工程项目设计方案的评审就显得非常重要了。对工程设计方案的评审主要包括对结构体系、基础造型、平面布置等方面进行成本分析，保证在不影响设计合理性的前提下，让设计师本着降低成本的原则尽可能的优化设计方案，力求更加科学、合理、节约。

2.2 对施工图设计进行限额管理。工程施工安装支出在项目总支出中占据极大的一部分费用，而施工图的设计对于施工成本极为关键，要想降低施工安装成本，就要从根源施工图上入手，在设计中精确规定每平方米钢筋含量、每平方米混凝土含量等限额指标，另外对于单位施工图预算指标、设计变更费用指标也要做出相应的限额。

2.3 做好施工组织设计的审核工作。正常情况下房地产投资项目的造价工程师对于施工方的施工组织实际或者施工方案都不太重视，只要求施工工期尽可能快就行，这样做唯一的目的就是想工程尽快完工好缓解自身财务压力，不管正常施工是不是跟施工组织设计符合，而如果施工方提交的施工组织设计没有提到提前完工的赶工方案，而在施工之前房地产公司又没有严格审核出这方面的问题，那若房地产公司强制要求施工方赶工则需要支付很大一部分赶工费用，对工程项目造成损失。

3、房地产投资项目工程招标阶段的控制

3.1 做好工程招标过程的成本控制。工程招标过程对房地产投资项目的成本起到非常重要的作用，在保证公平、公开、公正的原则下，通过招标的方式选出质量可靠、信誉可靠、价格较低的单位作为中标者，是房地产项目成本控制的一种重要手段，这样不但可以保证工程的质量以及正常施工，最重要的是可以降低项目成本。

3.2 科学、合理的管理施工合同。施工合同是工程能够顺利进行的最可靠保证，施工合同的条款都是经过合同双方认可的，施工时间、结算方式、违约赔偿方式等都已在合同中明确规定，合同双方都必须严格遵守施工合同，因此科学、合理的管理施工合同对于项目的整体顺利进行起到了至关重要的作用。

4、房地产投资项目施工阶段成本控制

4.1 有效控制工程的变更。工程变更对于工程的影响非常大，不可轻易进行变更，若必须要进行工程变更，则需要对工程变更内容进行充分详细的分析、调查、研究和评价，再进行优化、改进，确保工程变更更好合理、科学、有效。工程设计变更有一定的限制要求，那就是不能违背施工合同，必须要在施工合同的内容约束条件内进行变更。

4.2 保证施工单位的索赔合理性。在工程建设过程中，可会产生一些意外。工程造价人员要对施工合同和索赔事由进行详细的了解，避免施工单位的不合理索赔。对施工单位上交的索赔材料进行严格的审核，确保索赔事项的真实性及合理性。

4.3 施工材料和设备的控制。一般情况下不同时期、不同地方的工程材料价格存在着一定的差额，有些施工单位为了自身的经济利益，会谎报工程材料价格，私自提高工程材料的价格。在工程项目总支出中施工材料和施工设备的支出份额比非常大，占据了项目总支出的百分之四十左右，因此工程材料的价格的提高会严重影响到房地產投资项目的整体利润，所以房地产公司的造价人员一定要密切关注各地的工程材料价格变动情况，切合做好工程材料的选择工作，并且在合同中明确甲供材、甲定乙供材及设备等相关条款，或者指定甲供材、甲定乙供材的管理方法，以免引起竣工结算时的纠纷。

参考文献：

[1]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008（05）：286-288.

[2]黄杨，罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理[J].四川建筑，2009（05）：234-235.

[3]徐圣芳.浅谈房地产工程管理中的成本控制与纳税筹划[J].科教文汇（上旬刊），2014（09）：226-228.