楼市杠杆调查

麦岚

一段时间以来，北上广深和杭州等一二线城市房价大涨，除了政策驱动之外，也有着配资杠杆的撬动，一些新的金融产品也令济南购房者心有悸动。济南楼市的杠杆是否攀高？去杠杆和去库存的争论中，济南楼市如何走向？

再探济南楼市

“首付贷的利息挺高，如果可以还是找亲戚借款吧。”3月16日上午，位于县东巷的某中介公司地产经纪李霖没有刻意回避“首付贷”这个现阶段敏感词，但也表示“不推荐”。然而在上个月的交流中，他曾很贴心的为记者推荐首付贷。

实际上，此前各中介公司都可以做首付贷，许多业务人员按时可以通过首付贷来完成资金过桥。“首付贷资金成本较高，普通购房者一般不会采用，除非是在一两个月内临时缺少部分资金。”

2016年2月2日，央行、银监会宣布将首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

在从事中介服务五年的李霖看来，首付贷作用因此增强：如果购买一套价值百万的房子，在济南购房者需要准备二成首付房款，即20万元，剩下的八十万可以选择公积金贷款及商业贷款任意组合，但如果购房者目前只有10万现金，该购房者一样可以购买100万的房产，剩下的10万通过首付贷这样的金融服务解决。对购房者来说，这很好的解决了遇到的资金问题，当然，在专业人士看来，购房者之前的杠杆是5倍，如今则是10倍，因此首付贷颇有楼市交易的“场外配资”之嫌。

不过，李霖也表示，“济南的购房者对首付贷都比较谨慎”，在他接触的客户中能够咨询首付贷的只有两种人，一种是工作不久的年轻人，买房是刚需，但家庭有效存款不足，因此可能需要通过各种方式补足资金，再就是对该领域较为熟悉的人，比如从事金融行业的购房者，他们其实资金不见得短缺，但因为获取资金更加便捷，又对操作模式熟悉，因此会选择首付贷等产品。

虽然说起来热闹，在一二线城市发生的楼市火爆、投资盛行的情况在济南并未出现。但房地产商无疑看好行情，再加上二孩政策的影响，今年济南楼市开局红。目前新一轮政策刺激下，各楼盘都有价格上涨的趋势。东部一两家楼盘价格上调500元左右，西部新城的楼盘价格调整在100元到200元不等。

二手房方面，虽然上海北京深圳等城市出现房东跳价现象，但济南二手房的波动不大。搜房网房天下二手房电商集团济南分公司大区总监张洪庆介绍，挂牌价格上涨了3%到5%，但实际成交价没有达到这个幅度，基本没有变化。

“但是趁机涨价的房主不少，上周因为房主临时涨价两三万，导致13单没有做成。”张洪庆说，房主主动涨价的现象近两年少有，“过去只是说不降价售出”。

杠杆资金哪里来？

实际上，首付贷由来已久，开发商较早使用“首付贷”促销，尤其是在楼市低迷时，一些开发商为了尽快回笼资金，有时会推出“零首付”活动，实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷，期限从一年到三年不等，开发商还会补贴购房者首付贷的部分利息。

2014年，搜狐旗下的搜易贷就高调推出“首付贷”产品。但今年春节之后，随着上海链家被调查，首付贷在一线城市楼市高烧不断的背景下，被看做助推房价上涨的“元凶”，有人将之类比股市配资，称之为楼市的“场外配资”。

随着房价上涨、门槛太高，房地产相关链条上各环节也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔。中信证券3月6日的一份研报称，不完全的统计显示，目前市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、农业银行的农民安家贷等。

那么首付贷的资金来源是什么？

之前《南都周刊》相关调查显示，目前涉足“首付贷”的模式主要有两种。一种是地产中介自营的平台，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。具体操作来说，用户在申请贷款时，需填写用户信息，包括收入、流水、具体楼盘信息等，放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴房款。

比如，2013年，世联行推出面向购房者首付环节的小贷产品家圆云贷，包括：新房置业贷、二手房置业贷、按揭房消费贷和装修贷。据了解，自当年下半年起，世联行暂停了担保、按揭、赎楼等服务。到2014年时，其放款额达到19.7亿，为2013年的13倍；2015年放款额达到29.9亿，共发放32209笔。

理论上，其新房置业贷的最高额度可达到150万，二手房置业贷最高为50万。但计算可知，去年平均每笔金额仅在9.28万。其中，在一线城市放贷单数不到8%，剩下的92%集中在二三四线城市。

另一种是地产商和中介与互联网金融平台、小贷公司等第三方机构合作。据一位房贷金融产品的资深从业人士介绍，大部分中介还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品为主，特别是与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者，也就是通常所说的民间资金。

据盈灿咨询提供的数据显示，截至目前，有近50家P2P网贷平台出现过首付贷标，目前有20家P2P网贷平台对接首付贷资产为主要业务，包括搜狐旗下搜易贷、多宝贷、合汇贷。不过这20家P2P网贷平台中，已经有多家平台暂停了首付贷相关业务，包括广州e贷、房天下理财等平台。

此外，银行也参与个人房贷，方式有按揭贷款，赎楼中的过桥贷款，理财资金通过私募资产证券化产品、融资租赁的通道等间接参与场外贷款。

楼市金融平台或迎规范契机

“这类融资和股票的场外配资情况并不一样，首先股票的价格波动非常大，而目前楼市还是一个比较稳定的市场。其次股票的配资可以多达10倍，但是目前首付贷一般只能占到首付的50%，也就是说100万的房子三成首付最多可以使用首付贷15万元，这一类的风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，“根据我们对行业的观察和测算，目前整个房地产交易中使用‘首付贷的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”张宏伟表示。

“目前并不是每家公司都用P2P来进行首付贷业务，也有一些类银行金融机构进行首付贷发放，目前首付低啊，平均年化利率为10%。以上述100万房屋为例，如果你贷款15万，一年的利息是1.5万，但是可能一套100万房屋一年后要涨到120万，因此有购房者选择首付贷也是情有可原。”张宏伟说。

多位业内人士指出，从放大杠杆来讲，降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应比“首付贷”要强得多。

日前，央行宣布将对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的“首付贷”金融业务进行清理和整顿。专家认为，“首付贷”在放大金融杠杆、制造楼市泡沫的同时，也将风险向银行传导。在清理整顿“首付贷”的同时，也应对二手房市场“高评套贷”等乱象加强重视，加强贷款管理和风险防范。

在3月12日召开的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川表示：客户的首付不能是借的，找另外一方借钱成为首付，剩下部分再去借，将导致整个借款和自有资本的比例，包括未来的偿还能力发生变化。

中国人民银行副行长潘功胜表示，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的“首付贷”产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，还增加了金融风险和房地产市场风险。

潘功胜表示，央行将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。此前，北京、深圳、上海等多地已先后开展对楼市场外配资的排查摸底。