市区土地潜力开发的对策措施

邹勇

莱芜国土资源局 271199

在土地资源十分宝贵和供地形势十分紧张的情况下，坚持集约高效利用土地、科学合理利用好每一寸土地，是保障发展用地的根本途径，也是经济可持续发展的必然要求。市区土地因遗留问题，存在巨大的利用潜力。因此，必须转变发展方式，调整用地思路，眼睛向内，集约挖潜，加强土地合理开发利用，努力提高土地利用集约化水平。

加强规划的引导和控制

一是合理调整用地结构，紧凑布局。用地布局紧凑与否，是城市土地利用是否节约集约的直接体现。在进行城市用地布局规划时，可设计为多中心综合分区格局，提高集聚规模效益。布局紧凑首先要实现功能的集中，同时不能过分强调功能综合分区而忽视了各类功能间的联系，降低城市的综合功能和活力。应该在局部地段城市用地实行功能组合，把各种城市经济活动有机地联系在一起，实现设施共享，在合理的空间范围内相互支撑，从而提高城市综合运行效率。

二是遵循土地经济规律，合理安排用地功能。城市土地利用规划中，应十分重视根据级差地租的一般规律和不同用地功能的产出效益，合理安排不同圈层的城市土地利用性质。要根据土地经济规律对城市土地使用性质进行调整，盘活闲置或效益不高的以划拨方式取得的土地，同时通过土地使用制度改革来促进经济结构的调整，大力实行招拍挂等市场化运作方式，提高城市土地使用的经济效益。

三是重视旧城改造，加强内涵挖潜。在严格控制市区占用郊区土地外延性扩张方式的同时，将城市经济的发展重点转移到提高现有城区存量土地配置效率上来，盘活土地资产，发掘城市土地存量优势。除了对城市用地性质进行调整以外，还必须重视对现有用地虽然性质合理但使用方式比较粗放的用地实施改造，使之具有符合土地经济效益的合理容量。

加大城中村的改造力度

一是用规划引导改造。坚持“统一规划、合理布局、配套建设、综合开发”的原则，探索城中村建设的新模式。新村建设先行，以新村建设带动旧村改造，以社区重建取代旧村整治。以土地控制为核心，高起点规划和设计，集中联片建设高层农民住宅新村，同时从居住环境的营造和整治入手，完善公共配套设施。

二是建立留地安置制度。城中村土地不断被征用的同时，村民利益必须得到维护。建立留地安置制度就是根据城中村实际情况，政府合理确定城中村居民的居住、公共设施和生产经营等用地指标，以优惠政策为其办理供地手续，以此来保障居民生产生活。同时，有效改进和规范城中村用地管理，实现土地管理秩序的根本好转。

三是挖潜盘活村庄占地。城中村的拆迁改造不仅可以改善人居环境，促进城市土地合理管理，还可以节约大量土地。农村中的闲置、低效用地，大部分在村中间，只有通过统一规划加快村庄搬迁改造，才能充分利用。要按农民向城镇集中，住宅向社区集中的原则，加快城中村改造和农村村庄搬迁改造建设步伐，同时用制度规范用地行为，更好地解决空心村、闲置低效用地多的问题。

促进土地节约集约利用

一是完善土地节约集约利用考评制度。政府建立节约集约用地考核评价制度，逐步把土地节约集约利用指标纳入政府绩效评估，修订和完善土地使用标准，制定评价和考核标准。每年组织考核评比，对达不到节约集约利用标准的，相应扣减或不予安排下年度用地指标，直至停止用地审批。

二是从严审批管理。在建设项目用地预审和供地审批审查时，坚持以项目定用地、以投资额定用地量。根据工业分类界定项目用地的建筑密度、容积率、建筑系数、办公生活配套用地比例，促进节约集约合理用地。鼓励新上项目建二层以上厂房，同时鼓励工业项目在不增加用地规模的情况下，提高容积率，增加投资强度。新上的项目要充分利用现有闲置土地、废弃地和荒地。要加快老企业的嫁接改造，提高土地利用率。对原有企业用地达不到集约利用标准的，不允许申请新增用地。对总投资不足500万元或者投资强度达不到控制标准的初创企业项目用地，采取租赁标准厂房的形式获得生产经营场所。

三是健全用地批后跟踪检查制度。用地审批后，国土资源部门要配合相关部门加强用地情况跟踪检查，督促用地单位依法依规按时开工建设。对到期未建设的项目，要及时发出限期开发建设通知书，责成限期建设。加大执法巡查力度，将建设用地批后检查纳入日常执法监察范围，把投资强度、建设用地容积率、厂前区比例、建筑系数等作为执法监察的重要内容。

四是加大闲置土地处置力度。对闲置多年尚未动工建设的项目用地，本着“尊重历史，面对现实”的原则，通过协商，采取协议有偿收回土地、限期开发建设、推荐合作开发等办法，予以盘活。对不采取任何措施的，依法无偿收回，重新安排项目。闲置二年以内的，依法征收土地闲置费，并限期半年开发建设。对于闲置土地集中较多的开发企业，限制其参与土地招拍挂，促使其加快闲置土地开发、入市。

五是建立土地利用数据库。对土地利用的基本情况面向社会公开，实现数据共享，纳入公众参与机制，使基本数据的真实情况接受社会监督。

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家政权中有了自己的政治代表，又为各界群众提供了组织化的参政渠道，有利于社会的利益整合和诉求表达，能够使得社会的要求以组织化的形式有效地进行反映，因而可以增进各社会阶层的信心，加强国家政权的合法性，增强政府公信力，形成改革合力，提升社会向心力和凝聚力。

3、中国特色政党制度有利于提升政党软实力，增强国家软实力

执政党的实力和形象是一个国家软实力的最直接体现，对于政党来说，软实力就是“由政党的包容性、适应性、亲和力等所体现出来的对社会的影响力。而执政党的软实力主要来源于民众的认同，目前我党最大的危险是权力失去监督，导致腐败滋生蔓延，破坏党与人民群众的血肉联系。因此，中国共产党需要民众和其他党派的监督。民主党派的民主监督功能，就其性质而言，是一种特殊的政党之间的政治监督，在我国社会主义监督体系中占有重要地位，发挥着其他监督形式不可替代的作用。各民主党派代表着各自所联系群众的具体利益和要求，能够反映社会多方面的意见和建议，能够提供一种中国共产党自身监督之外的监督，可以使执政党经常听到不同声音，更加自觉地抵制和克服各种消极腐败现象，提高共产党的执政能力；有助于健全国家政治生活，改进和加强党和政府的各项工作；有助于始终保持共产党和人民群众的血肉联系，从而提升执政党的社会认同和执政软实力，进而增强国家软实力，保证我国的政治文明建设沿着社会主义民主方向发展。

4、中国特色政党制度有利于集中力量进行社会主义现代化建设，实现全面深化改革总目标

改革开放以来，中国共产党根据我国经济社会发展现状和要求，相继开展了西部大开发、振兴东北老工业基地、建设社会主义新农村等重大战略部署，实施了“南水北调”工程、载人航天工程、交通网络建设等重大建设项目，为我国经济社会又好又快发展奠定了坚实基础；承办奥运会、世博会等重大活动和赛事，彰显国家实力；果断处理重大自然灾害带来的危机等等，无一不是投入多、周期长、风险高、效率高的大手笔。中国特色政党制度在其中发挥着举足轻重的作用，其有效地保持了大政方针的连续和稳定，有利于执政党集中力量办大事，集中精力解决大问题。事实证明，中国共产党在这些重大事件处理中表现出极强的应对能力和社会动员能力，确实体现了“中国模式”的优势所在，尤其是中国特色的政党制度所体现出的优势。中国特色政党制度继承和弘扬了中华民族和而不同、兼容并包的优良传统，强调执政党和参政党合作共事、求同存异、民主协商，避免了政党之间的相互攻讦、相互倾轧，以及因政党轮替、政权更迭所造成的社会动荡，政策搁浅，最大限度地减少了社会内耗。我国建设和改革的辉煌成就生动展现了在改革开放中不断发展壮大的中国共产党和中国社会主义国家政权的伟大力量，也展现了作为国家软实力重要组成部分的中国特色政党制度的伟大力量。

参考文献：

[1][美]约瑟夫·奈：《软力量——世界政坛成功之道》[J].2005.吴晓辉等译，北京：东方出版社，2005.22.

[2][美]约瑟夫·奈：《美国霸权的困惑——为什么美国不能独断专行》[M].郑志国等译，北京：世界知识出版社，2002.1.

[3][美]萨缪尔·亨廷顿：《变革社会中的政治秩序》[M].北京：华夏出版社，1988.367.

注释：

1.王博：中国软实力的提升与政治文化传播[J].湖北社会科学，2010，（8）

2.中发[2005]5号文件.中共中央关于进一步加强中国共产党领导的多党合作和政治协商制度建设的意见.[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/newscenter/2005- 03/20/content_2720510.htm.2011- 08- 15.

3.[美]塞缪尔·亨廷顿《变化社会中的政治秩序》[M].北京：三联书店，1989.380～388.