甘肃：让复杂涉诉资产华丽变身

◎ 喻泽文 （甘肃省产权交易所，兰州730030）

2014年12月24日，甘肃省产权交易所（以下简称“交易所”）以40050万元的价格成功转让银垠大厦司法拍卖项目，相比29972万元的司法拍卖评估价和40000万元拍卖委托价，分别增值10028万元和50万元，增值幅度十分明显。

涉诉资产作为人民法院强制执行的冻结、查封、扣押、罚没的资产，在拍卖过程中面临诸多不确定因素，加上标的遗留问题多、项目瑕疵较大等特性，相比企业国有资产等交易业务更具有特殊性和复杂性，所以在项目拍卖过程中对产权交易机构的能力要求更高、更专业。银垠大厦司法拍卖项目标的额大、债权人多、法律关系错综复杂，交易所充分发挥了产权平台价格发现和资源配置功能及项目经验、团队智慧，成功实现了项目的顺利成交，取得了让政府放心、群众满意、委托方和债权人认可的良好社会效益。同时，针对项目复杂情况在涉诉资产处置模式的完善和法律空白的弥补方面进行了大胆创新和有益的探索。

1 项目背景：错综复杂

2008年大厦主体建设到28层后，因开发商爱之泰房地产公司无法偿还多方巨额债务，没有能力继续施工，造成建设搁置。此后，银垠大厦成为众所周知的，时间跨度最长、规模最大的“烂尾楼”，被群众戏称为兰州“毒瘤”，不仅严重影响了市容市貌，更影响了城市整体形象，而且潜藏着巨大的安全隐患和社会不稳定因素。

由于开发商爱之泰公司资金短缺，拖欠材料供应方兰州天奇物资集团的建筑材料款，被起诉至甘肃省高级人民法院，并要求强制执行。同时，开发商还拖欠浙江宏成公司等几家企业的建设工程款、建设材料款，被上述企业起诉至兰州市中级人民法院。另外，开发商违规预售的170余套住宅，多年不能正常交付使用，给相关群众造成了极大的经济损失，多次引发现场殴斗及长期的群体性上访。

由于该案涉及相关企业和众多个人的利益，遗留问题很多，社会关注度高，影响重大，矛盾突出，法律关系交错复杂，历经4年漫长的法律程序，经过多次的申诉、判决、异议、裁定，产生了三级法院（包括最高院）的7次判决，最终省高院将该案指定兰州铁路运输中级人民法院强制执行，决定依法对银垠大厦进行整体司法拍卖，一揽子解决该大厦所有遗留问题，解决所有的物权、债权债务诉讼纠纷。

2 转让过程：一波三折

2014年10月10日，经甘肃省高院审查后，兰州铁路中院以40000万元的底价委托交易所和兰州国际商品拍卖有限责任公司共同实施银垠大厦司法拍卖项目。

接到委托之后，交易所项目团队充分了解情况后对项目进行了集中研判，该楼作为一栋“烂尾楼”，项目瑕疵较大，案情交错复杂，案件历时较长，且标的转让额度巨大，转让工作将面临诸多困难，是一宗真正考验平台能力的项目。

2014年10月27日，银垠大厦涉诉项目司法拍卖公告正式发布，公告期从当日至11月21日，网络竞价从11月25日10时正式开始。与此同时，项目团队紧锣密鼓地通过线上线下方式对项目进行广泛的营销推介，先后向在甘的全国知名房地产企业和省内相关企业进行定向上门推介，并组织有意向的企业现场踏勘标的，委托法院及案件相关方多次沟通商谈。通过业务团队的不懈努力，银垠大厦项目在公告期内产生了实质的意向竞买人，一切都在向着项目顺利成交的方向进行。

11月20日，就在项目公告期即将进入实质交易时，本案的案外人——部分集资购房者向兰铁中院提出了对执行拍卖的异议。11月24日，兰州铁路中院综合考虑各方情况后，依法做出暂缓银垠大厦执行司法拍卖的决定，并于当天召开听证会，听取各方意见，但当天并未做出最终裁定。2014年12月8日，银垠大厦项目暂缓司法拍卖决定之后的第15天，兰州铁路中院做出了“驳回异议”的裁定。银垠大厦司法拍卖程序峰回路转、柳暗花明，组织方交易所重新启动拍卖工作。12月24日，银垠大厦司法拍卖项目顺利成交。

至此，银垠大厦这栋兰州持续时间最长的烂尾楼更名为智慧绿洲大厦，完成了华丽转身，这桩因牵扯多方利益被当地媒体炒作、喧嚣尘上的案件也最终尘埃落定。

诚然，在科学认识之初，一切经验性认识都来自于直觉与直观之中，都是由殊相到共相的发展。然而，在一门研究渐趋成熟之时，人们更加倾向于把已有观念嵌套在具体事象之上，形成曲高和寡、远离实际的庙堂研究，忽略了理论来源于实践、复归实践的本性。这是民俗学、民间文学(民间故事)研究中需要警惕的一种倾向，也是本文通过对其价值研究反思得出的问题所在。

3 项目结果：多方共赢

针对银垠大厦司法拍卖项目的特殊性和复杂性，交易所业务团队多次进行论证考察和市场调查，并及时与委托法院及省高院、案件的相关各方多次衔接、积极沟通，确保项目能够顺利实施。银垠大厦项目的成交实现了项目标的、相关利益方、产权交易平台等多方共赢的目的，取得了良好的社会效益。

司法拍卖之后，受让方对于银垠大厦的改造做了大量的市场调研和项目论证，并聘请国内外策划、设计、施工、营销等方面的专业团队，对工程进行了全面分析、策划，准备把该项目建设成为西北一流、国内先进的集现代服务产业园、外商服务中心等职能为一体的智能型多功能商务大楼，力争在三年内建成年税收过亿的楼宇经济典范。

项目结束后，执行法院——兰州铁路中级法院在收到项目成交价款之后，按照既定方案，用转让价款逐一兑现了申请执行人及诉讼相关方的诉讼请求，一揽子解决涉案的债权债务问题及相关的法律纠纷，特别是按照已付购房款一倍的标准赔偿了170余户购房户的损失，切实维护了众多购房户的利益，解决了兰州市多年的群访难题，确保了社会稳定。

4 探索创新：填补空白

在此次项目的实施过程中，因现有的法律、法规及司法解释的笼统、模糊，给项目操作带来了较大难度，遇到具体问题时无法可依、无章可循。鉴于此，项目团队在与执行法院充分沟通的前提下，遵循有利于项目成交原则，对部分配套制度和规定进行了细化和完善，为以后该类项目的顺利进行做了制度铺垫。主要体现在两个方面：

一是解决了司法委托拍卖过程中，竞买人只有一人但其最高应价不低于拍卖保留价时，本次拍卖结果有效。

众所周知，传统拍卖规定只有在产生两个及两个以上竞买人时，拍卖活动才能合法进行。但是，对竞买人数量的限定是否也适用于司法拍卖项目有待商榷。

首先，司法拍卖只是涉诉资产处置的一种约定俗成的说法，并不完全受《拍卖法》的约束，其处置方式也不限定为单一的传统拍卖，可以采用动态报价等其他竞价方式，不能严格按照拍卖的相关规定进行项目处置。

其次，对于涉诉资产而言，大多数项目瑕疵较大且背景复杂，市场对这类项目投资积极性不高，如果必须按照两家及两家以上竞买人方能产生实质竞价结果的拍卖规定执行，很多项目在实际操作中，最终因为只产生一家竞买人而进入不了竞价程序，不得已流拍。

鉴于此，交易所向最高院咨询并向甘肃省高院提出请示，在只产生一个竞买人参与竞价，且竞买人出价不低于保留价的情况下，报价结果应该合法有效。最终，得到甘肃省高院和委托法院的同意，解决了长期以来只有一名竞买人参与涉诉资产竞价的合理性问题，为涉诉资产项目争取到更大的市场成交空间。

二是涉诉项目在暂缓执行后，原确定的竞买人资格应该继续有效。

2002年出台的《关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》明确，案件执行程序开始后，人民法院因法定事由，可以决定对某一项或者某几项执行措施在规定的期限内暂缓实施。

本案中，因为68户业主对采用司法拍卖方式处置银垠大厦提出异议，执行法院在充分考虑各方利益之后，做出了暂缓执行司法拍卖的决定，召开听证会。通过听证会，兰铁中院认为，案外68人向法院提供的商品房买卖合同等证据，仅证明案外人与爱之泰公司存在买卖合同关系，买卖合同关系属于债权法律关系范畴，该债权可以通过司法等程序予以确认，案外人未能提供物权经确认的证据，不能对抗申请执行人天奇公司的债权请求权，也不能阻止对银垠大厦进行司法拍卖。

听证会驳回了68户购房者的申请，银垠大厦项目恢复司法执行程序。按照相关规定，涉诉项目暂缓执行对象灭失后，暂缓之前已经形成的法律关系不变。但是，这条规定过于原则和笼统，对是否重新公告、是否承认原公告期已经产生的意向竞买人等细节性问题并没有明确规定，执行法院也无法给出明确答复。在这样的情况下，交易所项目团队认为：由于本次司法拍卖公告在众多媒体上已对外发布，明确告知了公告期、参与竞买的要求及报名截止时间，在暂缓通知发出前几天，公告期（报名时间）已届满，产生了符合条件的竞买人，且竞买人已经按要求足额交纳了保证金，取得了竞买资格，其资格应当得到保护。若恢复拍卖，原来已进入拍卖程序的各方法律关系不变，恢复后的拍卖应当视为原拍卖的继续。拍卖（网络竞价）活动应当在已经报名并且取得竞买资格的竞买人之间举行，以保障原竞买人的权益。这一提议也得到执行法院的认可和同意。

5 项目总结：攻坚克难

银垠大厦项目是交易所从2012年取得涉诉资产司法拍卖指定机构资质以来，单宗成交额度最大的涉诉资产项目。因标的明显的瑕疵和复杂的案件背景，在执行过程中遭遇了诸多的问题和困难。该项目的成功转让充分显示了产权交易平台的功能性和专业性。同时，项目在进行中，进一步弥补和完善了涉诉资产司法拍卖的相关规定和制度，积累了经验，对以后类似项目的开展具有十分重要的指导意义和激励作用。■