抵押物违章的法律判决及风险防范建议

因银行工作人员缺乏房产专业鉴定知识，对许多房产特别是农房的部分违章和违建无法准确区分，导致抵押无效使信贷资产风险加剧。

农房违章建设案例描述

2012年8月初，农户蔡某以自家农房与A农商行签订了80万元最高额抵押合同，并到当地房管局进行了抵押登记备案，同时，还追加了保证人郑某，约定其对30万元借款本息承担连带保证还款责任。贷款到期后，农户蔡某不能按期还款付息。经多次催讨无果，A农商行起诉至法院要求：1、蔡某还款30万元；2、对蔡某抵押于A农商行的集体性质农房享有优先受偿权；3、保证人郑某承担连带保证责任。借款人蔡某对30万元借款事实予以承认，保证人郑某对连带保证责任予以承认。但蔡某提出其抵押于A农商行的农房由原来的垂直结构变成了水平结构的套房，其实际房产与房产证上所载内容不一致，属于违章建筑，以房产抵押无效为由予以反驳。

法院判决及原因分析

经法院审理，判决如下：

第一，A农商行与蔡某的借贷合同关系成立，蔡某应履行还本付息3075元义务。蔡某与A农商行签订的个人借款合同系双方真实的意思表示，内容合法，不具有法律规定的无效情形，属于有效合同，借款合同关系应受到法律保护。

第二，保证人郑某承担连带保证责任，保证人郑某在承担保证责任后，有权向蔡某进行追偿。保证人郑某出具的《担保书》是其真实的意思表示，内容合法，不具有法律规定的无效情形，须承担连带保证责任。

第三，抵押农房属于违章建筑，抵押合同无效，对A农商行提出的行使优先受偿权的请求不予支持。

此案的争议焦点是抵押农房是否属于违章建筑，抵押合同是否有效？

从案件的形式上看，蔡某与A农商行签订了最高额抵押合同，系双方真实的意思表示，内容合法，应受法律保护。房产证与土地证都经正规手续办理，并无存在房产证和土地证变造、伪造的现象。抵押合同经当地房管局登记备案，不存在使得抵押合同无效的形式要件。

从案件的实质上看，蔡某陈述自己的房子原来是三间连在一起的两层垂直结构的落地农房，土地性质属于集体性质。后来随着房价的飙升，为提高房屋的使用效率，蔡某把二楼的垂直结构的三间房子打通，变成了水平结构的商品房，并加盖了三楼一层，一楼打通作为自己生产经营加工用，蔡某的行为变成了事实上的变造，其抵押于A农商行的房产与房产证上所记载的内容不一致。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

很显然，法院采取了实质上无效的说法，从而导致了A农商行在这个案子中败诉。虽然法院判定蔡某应还款30万元和郑某的连带保证责任合法，但是丧失了对农房的优先受偿权，且两人并无其他可供执行的财产，这样就为最终的合同履行带来了执行上的诸多困难。

防范建议

一、实地查验房产状态。由于房管部门工作人员在办理抵押登记时不大可能会到现场查验房产情况，因此，是否违章只能依靠客户经理的“火眼金睛”去判别。在对抵押物进行实地调查时，除了要全面核实资产权属、是否租赁、是否存在他项权利之外，客户经理还应核实抵押房产是否与房产证、土地证上所记载的内容、图样等相一致，以此确认抵押房产是否存在违章变造、改造，或者是属于部分违章还是全部违章。同时面对部分抵押物房产证“一分为二”时，还应到当地规划部门去查卷宗核实是否合法、有效，从而确保抵押物安全。

二、更加注重第一还款来源。客户经理在办理贷款时，更要注重借款人的第一还款来源。A农商行通过放贷系统对客户信用信息、生产项目、营业额、支出额、收入情况、资产负债情况等进行测算，得出安全的贷款授信值。跳出了“唯抵押论”，主要以第一还款来源来核算借款人的借款额，这样就给信贷资产加上了“双重保险”。

三、加强贷后现场检查。如果借款人在贷后对抵押物进行变造或改造，即使法院判定抵押合同有效，也可能会因抵押物违章难以变现而导致贷款本息无法收回。因此贷后检查同样重要，客户经理应时刻关注抵押物的状态，查看抵押物是否在抵押期间被变造、改造，一旦发现有违章情况，需要求借款人重新恢复原样，或者让借款人重新提供其他的抵押物。不管是贷前调查还是贷后检查最好对抵押物进行现场拍照确认，防止因“举证不详或无法确定抵押物变造、改造时间”而丧失了对抵押物的优先受偿权。

四、求助法律途径。如抵押物是在抵押期间被变造、改造的，客户经理在与借款人协商无果的前提下必须要向法院提起诉讼履行不安抗辩权，通过法律途径要求借款人对抵押物恢复原状。

五、不断加强学习，在这个案件中，客户经理虽然程序合法，手续合规，按照规章制度向符合贷款条件的客户发放了贷款，但由于其对违章建筑这块内容完全没有概念，最终导致了风险产生。“无知即风险”，特别是在现阶段，抵押物的违章形式越来越多也越来越复杂，客户经理必须具备专业的房产结构鉴别知识，能够对照房产证上的图纸对房产结构进行全方位的鉴定；同时，还应具备较为专业的法律知识，能够了解违章种类及相应的法律处理意见，这样才不至于“被外表迷失了心态”。A农商行也应从风险防范的高度，加大对员工的教育培训力度，特别是加大法律知识的教育培训力度，使员工学法、知法、守法，增强遵章守规意识，实现依法合规经营，以案件学习为突破口，不断优化知识结构，提高综合素质，防止因法律风险防范内容的缺失而带来资产质量不安全。

（文/叶晓全 柯星角）