浅析房地产宏观调控

刘颖

摘 要：房地产宏观调控，是针对房地产业的宏观调控，是国家权力和具备管理房地产职能的政府部门为了实现促进房地产业健康持续平稳发展的目的，通过行政的、经济的、法律的手段来引导和影响房地产市场主体及行为，对房地产业进行总体调节和控制的手段和职能的统称。基于此，主要阐述了房地产宏观调控的手段、房地产“市场失灵”现象客观存在、房地产和房地产业具有特殊性等问题。

关键词：房地产;宏观调控;房地产业

房地产宏观调控，是针对房地产业的宏观调控，是国家权力和具备管理房地产职能的政府部门为了实现促进房地产业健康持续平稳发展的目的，通过行政的、经济的、法律的手段来引导和影响房地产市场主体及行为，对房地产业进行总体调节和控制的手段和职能的统称。从国民经济发展水平和城市居民的收入状况来看，对房地产市场进行宏观调控、稳定住宅价格已成为人们的普遍共识。在市场经济条件下，企业和个人是独立的市场主体，只要没有违法行为，政府不应随便干预其经营活动和消费行为。因此，必须正确认识房地产宏观调控的必要性。

一、房地产宏观调控的手段

宏观调控手段的确定和选择，应当遵循功效性原则、可操作性原则、效率性原则和社会可行性原则。功效性原则主要是指调控的力度是否足够、调控的效果是否明显、调控的时效是否迅速。可操作性原则主要是指调控理论和手段是否符合实际、是否满足现有资源和能力的限制、能否很好地落地。效率性原则是调控手段的成本收益比是否能够接受。社会可行性原则主要是所选择的调控手段必须具有社会可承受性、社会利益协调性以及调控主体结构内部的可接受性。房地产宏观调控的手段不外乎为法律手段、经济手段和行政手段三大类。其中，经济手段又可以具体分为信贷政策和财政政策。从近年的房地产宏观调控实践来看，以房地产法律法规调整为主的法律手段较为严肃，影响面广;以货币政策和财政政策为主的经济手段最为常见，政策最为多样;以强制性的行政指令为主的行政手段有渐趋严厉并占据上风的趋势。而土地政策作为一种特殊的宏观调控形式也被列入重要的宏观调控手段。

二、房地产“市场失灵”现象客观存在

市场并不每时每刻都有效地配置资源，市场竞争不充分、外部性和公共物品属性是导致市场失灵的主要原因。

（一）房地产市场并不是完全竞争市场

1.房地产市场中土地供给具有天然垄断性，决定了房地产市场不可能成为完全竞争市场。土地归国家和集体所有，城市土地的出让必须经由政府规划且批准，土地供给是垄断的。此外，随着近年来市场竞争的加剧，房地产市场的集中度日益加剧，主流房地产商的影响力也日渐增强，这也使得房地产市场越来越呈现出不完全竞争市场的特征。

2.房地产商品异质性的特点，决定了房地产市场是不完全竞争市场。由于土地和区位是不可复制的，每个房地产商品都是独特的。此外，房地产商品在户型、设计风格、建筑方式、社区配套等方面存在较大差异，即使是同一地段的房地产产品也存在着较大的差异，呈现出了明显的异质性特点。

3.土地等基本资源无法自由流动，资金准入门槛很高，使得资本的退出和进入并不是完全自由的。土地的地域性和不可流动性，决定了房地产的基本生产资料不可自由流动。

4.市场信息不对称现象突出。房地产市场信息的不对称体现在：一是土地买卖不公开、不透明的现象仍然存在;二是在房屋交易过程中，卖方比买方占有更多的有关商品房成本、质量、权属关系等方面的信息。

（二）房地产市场的外部性客观存在

外部性是“某一行为对第三方福利所产生的副作用”，其中包括正外部性和负外部性。当市场主体的某一行为所形成的收益让别人获得，就会产生正外部性;当市场主体的某一行为产生的成本由别人承担时，就会产生负外部性。在房地产市场，企业或个人并不能完全享受其行为产生的收益或者承担其行为带来的损失，其成本和收益不能完全内化。房地产市场的外部性必须通过强有力的宏观调控使得外部性内化，从而有效地发挥市场配置资源的作用。

房地产市场的正外部性有如下表现：一是房地产业在一定程度上具有先导产业的特性，房地产业为其他行业提供了基本的生产和生活资料。二是房地产开发行为能够积极改善居住环境。房地产开发一般都伴随着景观建设和开发，增加某一区域的景观水平等。房地产市场的负外部性则表现如下：首先，房地产开发伴随着大量的土地用途的转变，从农业用地转变为建设用地是不可逆转的，对农用地、城市绿地的过度开发会带来生态破坏。其次，房地产开发占用钢铁、水泥等大量的資源，间按消耗的资源也带来了大量污染。不合理的开发行为会带来社会问题，如贫民窟的形成以及由此引发的社会治安问题、住宅区的过度集中带来的城市拥堵等问题。

（三）部分房地产产品具有较强的公共物品属性

公共物品是那些私人部门不愿意或无法生产的，必须由政府提供、政府和企业或个人共同提供的产品或劳务。公共物品具有非排他性和共同消费的特性。公共物品无法防止“搭便车者”。共同消费即非竞争性，使增加一个单位的消费所增加的边际成本为零，单个消费者的消费不会减少其他人消费。

不同性质的房地产，其属性也不一致。包括普通住宅在内的商品房、商铺、写字楼等，因为产权明晰，具有鲜明的排他性和竞争性，都是明显的私人物品。但是，包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房在内的保障性住房则不然，其带有较为明显的准公共物品属性。这主要体现在保障性住房不具备完全的排他性，对符合条件的受保障人群，保障性住房是不具备排他性的。对于廉租房和公租房而言，虽然在特定时期只能供获得资格的申请者排他性地使用，但是从长期来看，当该申请者不再具备享受保障性住房的资格之后，该廉租房或公租房就会自动地划归为其他申请者使用，因而其排他性是不完备的，这就像小区内的公共健身设施或者公交车的座位。而对于经济适用房和限价房而言，这种非排他性主要体现在轮候阶段。当经济适用房或限价房分配给购买者之后，因为允许在一定条件下自由交易，其排他性就相对较强，更接近私人物品属性。

三、房地产和房地产业具有特殊性

（一）土地资源的特性会加重“市场失灵”的情况

1.土地资源之于个体的不可或缺性会加重“市场失灵”现象。土地资源的容载功能和供给自然资源的载体功能是人类和其他一切资源得以存在的前提。因而，对于土地资源的配置，不仅要考虑效率，还必须考虑公平性。市场力量能推动土地资源最大化价值在人们手中分配，但并不能保证土地作为一种生存必需资源最低限度公平地提供给每个社会人，实现代内伦理公平。

2.土地资源的不可再造性和耗竭性会加重“市场失灵”现象。土地是自然界的产物，人类虽可以对土地加以改造，能够影响土地供给的组成方式，但不能像制造机器等其他生产资料一样来制造土地，不能彻底改变土地资源原有的组成方式，这就从根本上决定了土地总量的有限性。而在土地总量既定的条件下，市场通过价格杠杆对供给总量进行有效调节，通过扩大有效供给从而促使供给与需求相对平衡，达到市场最优的功能就受到了极大的限制。

3.土地资源在社会生产过程中的不可替代性会加重“市场失灵”现象。土地资源的作用和地位决定了其不具备可替代性：它不可由人和其他生产资料所代替。同时，土地资源的构成内容不具备相互可替代性。

4.土地资源使用方式的特殊性加重了“市场失灵”。土地资源的适宜性是土地资源使用的首要前提，然而，土地资源的生态适宜性并不能等价于市场所需的经济价值。不具备市场价值的土地资源往往会得不到应有的开发和利用，实现不了其资源价值的最大化;同时，在市场价格杠杆作用下，人们往往会为了获得更大的市场价值而对那些不具备市场价值的土地资源进行改造，以其生态价值换取经济价值。这样就破坏了土地资源原有的适宜性，表面上获得了经济价值的最大化，实际上使社会总价值遭受了极大的损失。

（二）土地资源的政府配置导致“政府失灵”

我国土地资源总量的有限性、人口规模的客观性以及土地现实需求的巨大性是土地资源配置中的基本国情。长期以来，政府配置方式下对土地资源的使用方式和使用范围的严格限制，对土地资源使用权获取的严格审批，在客观上加剧了土地资源供给总量的稀缺性。同时，客观经济形势下对于土地资源需求预期的不断提高使得公众对土地资源的实际需求量常常被过分夸大。这样，传统的以抑制需求为主的政府配置土地资源的方式已经不能够继续发挥积极的作用。同时，市场供需矛盾使得政府掌握的土地资源配置权成为市场力量追逐的对象，“权力寻租”现象影响土地资源优化配置的重要因素。而在一些地区，政府部门为了获取所谓的政绩，建设政绩工程，利用手中职权参与到土地资源的开发和利用过程中，与私人和企业争夺土地的使用权和开发权，破坏正常的土地资源开发和利用的秩序，进一步加剧了政府在土地资源配置过程中的“失靈”现象。政府行为失范成为“政府失灵”现象发生的主要诱因。

（三）房地产业高关联度容易引起“市场失衡”

目前，房地产业逐渐成长为国民经济的主导产业，前向关联、后向关联和例向关联作用充分发挥出来，对扩大内需和拉动消费作出了巨大贡献。但是，若房地产业持续地快速增长，即使存在需求，不会过剩，也会带来物价上涨、资源浪费、投机盛行、秩序紊乱等问题，甚至可能引发金融风险，使整个国民经济的健康运行受到影响。在这种条件下，对其进行抑制性调控是非常必要的。

参考文献：

[1]  杨秋宝.宏观调控政策手段的选择要求与组合方式[J].中共云南省委党校学报，2003，（3）.

[2]  贾文龙.宏观调控与国土资源管理[J].国土资源，2004，（8）.