探索胡同管理新模式

“准物业管理”——北京胡同首个“管家”

记者：朝阳门街道创造了一个城市管理新词，“准物业管理”，这个“准物业管理”到底包括什么内容？

陈志坚主任（以下简称陈主任）：朝阳门街道以南小街为界，东侧维持现有的管理模式不变，我们主要是在西侧推行“准物业管理”模式。从2014年12月1日开始我们与住总集团北宇物业公司签订了物业管理服务合同，在史家胡同、礼士胡同试运行准物业管理，试运行以来环境网格发案率大幅下降，居民反映普遍较好。现已在西侧的平房区全面推行，涉及3条主要大街，14条胡同，面积约占朝阳门街道的1/2，人口占地区人口的46.4%。

什么是“准物业管理”呢？这是街道办、物业公司和居民代表协商探讨，最终探索出街道办出资购买服务，依托专业物业公司管理的胡同社区管理模式。简单说，就是给老北京胡同找一个自己的“管家”。

首先，专门成立“胡同物业管理服务中心”。服务中心下设1名项目经理，6名物业助理，负责日常管理工作。服务中心成立后向驻地居民发放停车证，同时还给居民提供免费或低偿的物业服务，例如换水龙头、换灯泡、换天然气等，目前还在研究对接使用老年卡刷卡购买服务。与其他物业公司不同的是，服务中心下设三个作业班组，主要承担胡同内的保洁清扫、秩序维护和绿化养护任务。

第二，保洁运行的专业化。保洁班组共配备保洁人员44人，保洁作业时间每天从5点半持续到20点。针对胡同内施工渣土、大件废弃物、非法小广告等高发问题，物业保洁除集中清扫和收运垃圾时段外，每隔15分钟进行一次巡视，发现问题及时处置;日常保洁实行四级监管，由作业班长、物业助理、项目经理和公司运营部按照各自的管理权限对下一级人员的工作落实情况进行检查，从而使保洁标准得到严格落实。

第三，加强环境秩序管控。秩序班组共配备保安人员40人，采用固定岗盯守和流动岗巡查相结合的管理方式，秩序班组上岗时间每天从6点持续到22点并与地区夜巡队交接后结束，保证胡同内24小时不间断巡视。针对胡同内治安、城管力量薄弱情况，物业秩序班组还加强交通秩序的维护和治安、防火的日常管理。

第四，胡同绿化养护全覆盖。绿化作业班组配备绿化人员7人。工作包括对胡同内行道树、自管绿地及木质花箱的日常养护管理;对胡同内古树进行简单养护管理以及日常巡查，对擅自占用、破坏胡同内绿化设施的行为进行劝阻和上报。

目前，胡同“准物业管理”的费用完全是政府投入，政府“托底”保洁和绿化，同时增加了秩序类管理方面的投入，也就是保安的费用。但是我们算了一笔账，相比过去每个社区请保洁员和保安员，胡同“准物业管理”的费用反而降低了。

记者：胡同“准物业管理”是一种服务下放和管理创新，现在运行半年了，有哪些经验和成果？

陈主任：试点胡同“准物业管理”，效果到底好不好，还是要居民说了算。我们每月定期召开居民代表、社区、物业及街道办四方例会，完善物业服务方案、确定工作计划。每季度还要做一次满意度调查，居民来检验物业的服务水平。从半年多的运行来看，胡同的日常保洁、绿化养护、车辆管理、环境秩序等效果提升明显，居民满意度与认可度比较高。

通过试点工作有两个方面值得总结：一是探索城市管理的高效性。胡同“准物业管理”模式通过整合保洁、绿化、秩序的管理力量，实现管理的高效化和组织的扁平化。从原来“一对多”的管理模式向“一对一”的管理模式转变。

二是出台北京首个物业管理指导手册。我们与北京市物业协会合作，根据日常的服务规范，制定了适合胡同自身特点的《北京胡同物业服务指导手册》，为街道今后其他胡同的日常管理提供操作性强、可供借鉴推广的标准。

“垃圾不落地”——消除城市污染源

记者：我们刚才在史家胡同没有看到一个垃圾桶，听说到今年底，东城区将在44条大街撤除生活垃圾桶。“垃圾不落地”意味着垃圾收集、运输和处理能力的要求很高，你们是怎么做到的？

陈主任：是的，到今年年底前，走在东城区东华门、建国门、朝阳门等区域的44条主要大街上，行人将看不到垃圾桶的影子。也就是说，东城区半数以上的主要大街上的生活垃圾桶将全面撤除，只保留果皮箱。虽然撤除沿街居民院、餐馆、商户、社会单位用的生活垃圾桶，但原来的果皮箱保留不变，行人、游人手里的果壳、纸屑等垃圾可以投进果皮箱，不用担心这些随手垃圾没处扔。有垃圾桶的地方就是一个污染源，这次共将撤除垃圾收集容器344个，让城市更加整洁干净。

朝阳门街道是这次“垃圾不落地”的试点之一，现在已在5个社区共14条胡同开展这项工作。要做到“垃圾不落地”需要前期科学减量保证、保洁作业的标准化以及全程跟踪测评。

首先是前期科学制定垃圾处理和减量措施。通过对试点胡同垃圾总量和类别进行分析，合理规划出保洁作业时间。现在街道环卫部门每日上午6时-8时、下午3时-6时在各院落门口对居民日常生活垃圾进行集中收运处理，并加派人员在保洁时间内每隔15分钟巡视一次，及时发现并处理零散垃圾;针对厨余垃圾占比高达20%的现状，结合史家胡同垃圾分类试点工作，鼓励居民安装厨余垃圾处理设备进行就地消纳以实现垃圾减量。并与区运营中心签订收运协议，对试点胡同内单位食堂、餐饮商户的餐厨垃圾实施定时、定点收集;同时，立足居民需求和胡同实际，在试点社区设置5个大件废弃物中转站，满足临时存放大件废弃物的需求。

其次是提高保洁作业标准和作业机械化。通过购置一批“四小设备”（即快速保洁车、垃圾清运车、小广告清洗车、小型机械作业车），提高环卫作业的机械化程度，增加巡视和清扫频次。

三是开展全程跟踪测评，加强监督和实效评估。定期开展绩效测评，跟踪实施垃圾不落地后保洁类网格案件发案率情况，及时分析问题原因并调整优化工作方案。通过深入开展居民满意度调查工作，广泛征求社区居民对垃圾不落地工作实施情况的意见建议，确保试点工作取得实效。

记者：“垃圾不落地”的实现前期垃圾分类工作很重要，史家胡同作为试点，具体做法是什么？

陈主任：史家胡同是我市首条在历史风貌保护区实行垃圾分类的胡同。街道办与北京万通基金会合作，在史家胡同推进垃圾分类，主要工作内容是在社区开展厨余垃圾的就地消纳，同时向居民普及相关知识，提高居民的知晓率和参与度。例如，通过组建及培育胡同环保志愿小组，为社区垃圾减量提供可持续的内动力;开展互动学习课堂，打造2-3个“生态环保院落”，使社区居民真正参与其中;通过建立垃圾量智能回收终端平台，实现垃圾减量的数据化和可视化;发展500户家庭开展厨余垃圾堆肥活动，为有需求的居民免费安装厨余垃圾处理设备，实现垃圾的就地消纳和减量。

实施分类后，各类垃圾的处置方式非常清晰：餐饮单位、单位食堂的餐厨垃圾，主要以外运处理为主，通过与区运营中心签订收运协议，实施定时、定点收集;居民厨余垃圾，以外运和就地消化相结合的方式处理。鼓励居民开展垃圾堆肥减量活动，减少厨余垃圾外运，真正做到厨余垃圾减量;可回收垃圾，采取准物业公司上门回收，给予物质奖励或赚取公益积分的方式进行;其他垃圾主要采取外运的方式处理。这种清晰的处置方式对于实现“垃圾不落地”工作起到了科学规划与作业的作用。

记者观察

朝阳门街道身处北京市东城区，虽说不大，却是紫禁城的东垣正中，顾名思义，名朝阳以“迎宾出日”，取其门面向东，每天都迎接京城的朝阳之意。这里保留了不少古老胡同和历史遗迹，朝阳门街道办事处陈志坚主任也把我们采访的第一站安排在了大名鼎鼎的史家胡同。这里绿阴如盖，干净整洁，机动车排列整齐地停在路旁划线的车位内，不见地桩地锁，也没有任何一个暴露在外的垃圾桶……我们被北京市首家胡同里的博物馆（史家胡同博物馆）惊艳，也被陈主任娓娓道来的胡同管理经验深深吸引。

陈主任穿着简单的白衬衣，戴着银框眼镜，介绍起胡同文化和胡同管理经验一派儒雅。他告诉记者，朝阳门街道以朝阳门南小街为界，东侧是楼房区，西侧主要是平房区。与楼房区相比，平房区居住环境开放，产权相对复杂，人口流动大，易产生环境、治安等问题。从2014年12月1日起，街道办先后在史家胡同和礼士胡同试行准物业管理模式和“垃圾不落地”工作试点，通过半年多的摸索，胡同环境卫生、秩序维护等成效明显，初步形成了“准物业管理”模式。陈主任说，这种“准物业管理”就是让老北京的胡同有了自己的“管家”，目的是要实现平房区城市管理的“标准化”、“规范化”、“精细化”和“专门化”。