关于“营改增”对房地产企业税负的影响探讨

袁 华

（四川衡立泰会计师事务所有限公司，四川 成都 610041）

一、“营改增”改革的理论依据

（一）税收效率原则

税收效率包括税收经济效率和税收行政效率。税收经济效率指对经济运行不产生负面作用；税收行政效率指征税成本最小化和征税简便易行。因营业税政策制定相对复杂对房地产业存在重复征税，致使税收经济效率受到伤害；同时营业税、增值税两税并存增加税务机关人员核查税额工作量，也加大房地产业管理成本，致使税收行政效率低下。

（二）税收公平原则

税收公平原则即：税收的征收对所有纳税人都是平等的，要求体现公平原则。对涉及营业税的行业只要发生了营业额就产生纳税义务，征收过程未考虑企业实际经营业务盈利状况，这对不同盈利的企业是不公平的；而增值税是对企业增值额进行征税，融入了企业的收益、成本，纳税人合理承担税收，更直接体现税收公平原则。

二、“营改增”政策对房地产企业税负的影响

（一）“营改增”过渡期已完工尚未销售房建项目房地产企业税负增加

在销售额一定情况下，原先征收的营业税税负稳定，但“营改增”后企业的税负很大程度上取决于进行税额，而对于企业已完工但尚未销售完毕的房建项目而言，或持有型商业物业而言，此时已经不可能取得建筑材料、设备、建筑安装等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业的税负将明显加重。

（二）新房建项目改革前期会增加房地产企业的税负

在进行税制改革的初期阶段，由于征收增值税的抵扣链条尚且不够完整，房地产企业的进项税额抵扣无法完全取得，将直接使得房地产企业的税负增长压力加大，短期内对房地产企业造成较大纳税负担。比如土地成本、人工成劳务本、利息费用等，其中，土地购置时地方政府无法开具增值税专用发票，无法进行进销项税额抵扣，形成税负压力增大原因之一；建筑施工单位较多招聘使用农民工进行建筑生产，该类费用无法取得增值税专用性发票，无法进行进销项税额抵扣，导致形成税负增大原因之二；金融领域企业未实行“营改增”尚需等待的情况下，房地产企业也将无法取得增值税专用发票，无法进行进销项税额抵扣，形成税负压力增大的原因之三。而且，房地产企业的上游建筑施工企业增值税税率低时，其面临的税负增长压力更大，且面临的税负增长持续时间将更长。

（三）新房建项目税制改革完善后房地产企业的税负将会降低

“营改增”政策重要目标之一是结构性减税。营业税改征增值税的税负水平两个重要因素是销项税额的转移能力和取的进项税额的税负水平。其中，取得进项税额的能力高低对增值税应纳税额的影响尤为重要。“营改增”政策深入改革完善之后，增值税抵扣链条将会更加完整，房地产企业涉及的上下游行业也同样征收增值税，金融业、建筑业和物业管理公司都实行完善的增值税纳税机制，能够开具增值税专用性发票，从而合理、合规增加房地产企业的进项税额，有效增加对销进项税额进行抵扣，合理降低了房地产企业的税负，“营改增”结构性减税的目标成果经历了一定时间段才会显现出来，促进房地产行业向更加健康有利的方向发展。

针对上述影响分析，对于房地产企业和其上游企业适用的增值税率，需要相关财税部门在改革前考虑房地产行业的特殊性，加强房地产企业税负的测算，深入分析“营改增”对房地产企业的影响，经综合调研测算后制定出科学合理的税率，切实减轻房地产企业税负，确保“营改增”达到结构性减税的初始目标，平稳推进试点改革，以合理保证“营改增”不会造成大范围企业税负高额增长，对“营改增”试点中可能存在的问题及改革向全国推广可能遇到的阻碍，也需要政府和企业共同努力，积极应对。

三、房地产企业应对措施

（一）加强企业内部财务控制，多要增值税发票

“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等。“营改增”改革前房地产企业应该及时做好应对措施，如会计账簿科目调整，提前做好财务人员的培训。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税决定，增值税用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色房地产企业应加强票据管理水平。为避免税负的加重，房企在招标采购中，一定要非常审慎。首先，加强财务和招标采购人员的联动沟通，严格要求供货方具备正规的销货资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣；其次，与施工单位进行决算时还应当获取增值税专用发票，否则无法顺利申请税项抵扣；第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对；最后，不能处于节税的目的就虚开增值税发票给子公司或关联单位，形成极大税务风险。

（二）拓宽进项来源，扩大精装房比例

房地产业“营改增”后房企为降低税负会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，其中房企大幅提高精装房比例将会是一种比较流行的方式，有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。但由于目前不动产转让仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进行税额较多的楼盘类型。

（三）拓宽进项来源，剥离建筑业务

对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式就是增加进行税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进行税额最主要来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%，无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。

四、结语

面对税制改革，企业要保持良好的心态，既不能过于激进，也不能过于保守，要保持平常心。企业要强化内部的管理，并积极营造良好的外部环境，为企业的稳定健康发展打下基础，才能够较好的应对税制改革带来的影响。企业要提前做好准备，积极采取有效策略，主动利用好国家的政策，才能提高企业的竞争力，使得企业能够较好的立足于市场。

[1]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗？.财会月刊，2012；34.

[2]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化.财会月刊，2013；13.

[3]国家税务总局.中国税务年鉴2013.北京：中国税务出版社，2013.

[4]财政部科学研究所.中国税收政策报告(2013)：“营改增”——牵一发而动全身的改革.北京：中国财政经济出版社，2013.