投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响

唐粉仙

（云南民族大学会计学院，云南 昆明 650504）

一、相关概念

公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。公允价值也就是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或者是无关联的双方在公平交易的条件下成交价格。其能更真实地反映企业的经营状况，在利益相关者投资决策中起到重要作用，公允价值对投资性房地产影响尤为重大。投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等。

二、投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响

投资性房地产的后续计量可以采用两种计量模式，分别是成本计量和公允价值计量模式。采用历史成本法可以更可靠地反映上市公司的业绩，而公允价值计量模式则更能相关性。投资性房地产必须同时满足以下两个条件才可以采用公允价值计量：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。

投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响可通过对上市公司会计利润、财务指标和纳税调整的影响来反映。

（一）上市公司投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响

投资性房地产以公允价值进行计量，对会计利润有较大的影响。可以从以下三方面反映：

1.期末公允价值计量对利润的影响，在资产负债表日，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应按照其公允价值与原账面价值之间的差额确认“公允价值变动损益”，计入当期损益，这会使企业的资产和利润增加或减少，也会使企业的价值发生增减变动。当前，房地产市场火热，房地产价格持续走高，如果上市公司采用公允价值进行后续计量，会使得公司利润发生很大的改观；即使公司不发生经营活动，公司财务报表中都有可能反映出很高的净利润，尤其对于投资性房地产在上市公司中所占比例较高，以前年度亏损较大现首次采用公允价值计量表现会更为明显。

2.折旧、摊销以及减值准备对利润的影响，《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三章第十一条规定，采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不对投资性房地产计提折旧或摊销，从而减少上市公司支出，一定程度上增加公司利润；还有公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，也会增加公司利润。

3.成本模式转变为公允价值模式对利润的影响，《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。当符合公允价值计量条件时可以从成本计量模式变更为公允价值计量投资性房地产，但是，不能逆方向转变，这是一条单行道。而且，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，要调整期初留存收益。在当前市场环境下，房地产的公允价值明显高于成本价，尤其对于早期已购入的投资性房地产，会使得账面利润提高很多。

4.投资性房地产与自用房产之间的转换对利润的影响，根据《企业会计准则第3 号——投资性房地产》第四章第十五、十六条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；而当自用房地产或存货有成本计量模式转换为公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，若低于原账面价值，其差额计入当期损益。当市场环境好时，上市公司当期利润增加，此时，投资性房地产推迟转换为自用或存货，将会取得更高的转换收益。

5.投资性房地产处置对利润的影响，采用公允价值计量的投资性房地产处置时，将其账面价值转入其他业务成本，将投资性房地产处置收入、累计公允价值变动以及原转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入；最终影响利润表中的营业利润。而采用成本模式计量的投资性房地产，处置方法与处置固定资产或无形资产相同，其所得都是计入营业外收支，最终影响的是利润总额。计量方法、用途不同，自然对利润的影响也就不同。

（二）上市公司投资性房地产公允价值计量对财务指标的影响

采用公允价值计量模式，不计提折旧、摊销，也不提减值准备，这种准则的规定，无论上市公司是否进行经营活动都会为其带来利润。在资产负债表日，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益，也会影响当期利润。这对上市公司的每股收益、资产利润率、资产负债率、已获利息倍数、净利润增长率都有所改善。例如，一般房地产行业资产负债率很高，其资产负债率高达70%左右，投资性房地产的负债率一般也在60%左右，加上房地产建设周期长，筹资和融资对于该公司非常重要。采用公允价值计量模式，能美化财务指标，使净资产收益率也会在数据上得到提升，进而使公司获得融资机会。当运用财务指标对公司进行评价时，公允价值计量模式会提高公司盈利能力、营运能力、成长能力和长期偿债能力，提高上市公司的融资能力，增强投资者信心等；因此，采用公允价值计量投资性房地产会粉饰其财务报表，投资者进行投资决策时务必要谨慎。

（三）上市公司投资性房地产公允价值计量对纳税的影响

1.取得投资性房地产的纳税影响，由于税法上不区分投资性房地产和非投资性房地产，将它们看作固定资产或无形资产处；所以，无论是采用公允价值模式，还是成本模式，其纳税处理都是相同的。

2.后续计量不同对纳税的影响，采用公允价值计量模式计量投资性房地产，需要根据税法规定把折旧额进行计算调整，在资产负债日，上市公司公允价值与账面价值差额，计入当期损益，同时对该项损益进行调整。而采用成本计量模式进行计量，则会简单一些，当企业计量折旧政策与税法规定一致,不需要进行纳税调整，只有在不一致的情况下才需要对折旧额部分进行调整。

3.处置时对纳税的影响，采用公允价值计量需把累计公允价值和原已经计入所有者权益的金额一并转入到处置资产的当期损益中，应纳税所得额为处置收入扣减历史成本后的差额。计量模式的不同对处置时所纳税额是有影响的。

言而简之，采用公允价值有利也有弊。有利的方面主要包括：（1）减少当期折旧或摊销费用，增加上市公司当期的利润；（2）房地产发展良好时，期末房价上涨将会增加公允价值变动损益，从而增加当期利润，提高公司业绩；（3）上市公司在持有投资性房地产期间采用公允价值模式进行后续计量带来的公允价值变动收益增加当期会计利润的同时不会带来当期的税收支出。同时，不利方面包括：（1）对投资性房地产公允价值的确定，由于我国市场还不够完善，获取活跃报价存在一定的难度；通常聘请专业房地产评估机构出具评估价格或房地产经纪公司通过市场调查报告获取的信息来确定公允价值，加大了上市公司采用公允价值计量的信息成本。（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会形成所得税的暂时性差异，当年末汇算清缴企业所得税时需要对投资性房地产进行纳税调整，这将会增加会计核算工作量和成本。（3）以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债表日需以公允价值入账，需调整公允价值与账面余额之间的差额；这会增加利润的波动性。随着投资性房地产公允价值的增减变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及股票价格，加大企业的经营风险和财务风险，不利于企业的稳定发展。（4）采用公允价值进行后续计量，企业的净利润会随着房地产市场价值的增减而大幅波动，但是其公允价值变动所增减的净利润在房地产处置前并没有真正的现金流入或流出，即确认的公允价值变动损益并没有真正的现金流作为支撑，造成净利润与现金流量相背离。

三、投资性房地产公允价值的运用现状

尽管公允价值比起历史成本能更客观地反映公司经营业绩，但在目前为止，存在投资性房地产的上市公司中采用公允价值计量的上市公司仍然很少。在2007 年，在存在投资性房地产的630 家上市公司中，只有18 家采用公允价值计量，采用比例为2.86%；2008年，在690 家上市公司中只有20 家采用，采用比例仅为2.96%；在2009 年，772 家存在投资性房地产的上市公司中，只有25 家采用，采用比例为3.24%；在2010 年，833 家上市公司中只有27 家采用公允价值，采用比例达3.24%；在2011 年，905 家上市公司中30 家采用了公允价值计量，采用比例也只有3.31%；就是在2012 年也只有32 家采用公允价值进行后续计量。该现状是由我国市场条件不完善、体制不健全、公允价值运用条件苛刻、规则不明，会计人员职业素质还达不到等形成的。

四、完善公允价值计量投资性房地产的对策

（一）完善资产评估体系

我国会计核算中公允价值的使用与国际会计准则达到了实质上的趋同，但是我国公允价值的规范与国际准则相比仍有很大的差距。加之，当前我国市场环境的不完善，对公允价值的确定难度很大，投资性房地产公允价值的相关性及

可靠性很大程度上需要依赖于评估和审计，所以完善资产评估体系至关重要。健全、完善的评估和审计准则体系是顺利进行投资性房地产公允价值计量的有效保障。在当前的市场环境不健全，首先，必须加快制定有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，建立一套完善的资产评估制度；其次，积极引入第三方房地产评估机构，加强资产评估师队伍建设；最后，要提高检查监管部门的监管水平，同时有效发挥社会监督的作用，强化对资产评估机构的监管。

（二）规范上市公司公允价值信息披露

由于公允价值计量比较复杂，信息使用者要完全理解投资性房地产公允价值信息，必须要有相应的信息披露。信息披露的公开、透明是遏制企业操纵利润，粉饰报表最有效的方法。国家应该制定相应的会计准则，要求公司必须充分披露充分披露其所持有的全部投资性房地产的种类、功能用途、初始成本、使用状态情况、公允价值的确定方法、所聘请的评估机构、采用的评估方法、证据来源以及估计假设等要素，防止公司从中操纵利润损害投资者利益。而对于自行确定公允价值的上市公司必须披露可比项目价值的具体情况，对于不存在活跃市场、但类似可比资产存在活跃市场的投资性房地产，应当要求披露投资性房地产持有期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，同时披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据。

（三）提高会计人员职业判断能力和道德素质

公允价值相关准则的颁布实施给会计从业人员确定公允价值时有很大的空间，企业可以自行选择评估方法。在采用公允价值计量时，需要会计人员做出会计职业判断。会计职业判断，是指会计人员在面临不确定经济事项时，根据会计法律法规，结合企业自身的经营环境和经营特点，运用会计专业知识和从业经验，通过计算、分析、比较等，合理合法地对会计主体发生的经济事项和交易采用会计处理原则、方法等做出断定。会计职业判断非常重要，同时会计人员的道德素质也十分重要。通过会计继续教育、财经法规与会计职业道德的培训，提高会计执业人员自身素质，让其熟练掌握新制度和新准则，从而能在确保会计信息质量的同时降低企业成本。

五、结束语

尽管目前我国采用公允价值计量的存在投资性房地产的上市公司非常少，但采用公允价值计量能使我国与国际准则接轨，简化了与其的交易，也能更客观地反映公司资产的情况，给予一些特殊公司挽回的机会。对于上市公司首次使用公允价值能使公司账面利润有很大的改观，但是，必须明确，仅靠会计政策的变更是无法实现企业的营业收入的。

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