浅谈旧城改造常见问题与对策

（东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局，广东 东莞 523520）

浅谈旧城改造常见问题与对策

罗伟权

（东莞市桥头镇人民政府住房规划建设局，广东 东莞 523520）

随着中国城市经济的迅速发展，旧城改新的速度越来越快，规模逐渐扩大，由此产生的社会问题也逐渐成为人们关注的热点。本文对旧城改造中的常见问题进行了分析 ，并对旧城改造的管理提供了相关对策。

旧城改造；问题；策略；研究

一、旧城改造中的常见问题

（一）只进行重新建造 忽略旧房改造

现在我国很多城市进行旧城改造的主要方法就是不断拆，将大面积的旧房彻底拆完后，开始建设现代化的高楼大厦。完全是政府提出政策，开发商进行开发，没有民众的参入。旧城位于城市的中心地段，房地产商通过开发旧城从而获得巨额利润。有很多城市把旧城中的公共用地和居民居住地低价卖给开发商，开发商将其重新建造，变成崭新的办公大楼或娱乐场所之类的，从中牟取高利润。所以，我国现代对旧城进行改造的手段粗糙果断，普遍是推倒重建，没有“改”只有“造”。

（二）不重视对古迹等老建筑保护

我国的旧城中存在着很多的历史文化古迹，这些文化古迹都比较破旧，和现代化城市建设的整洁美观相比显得格格不入，影响了城市建设的整体美观。城建官员和开放商只片面的看到了旧城中的文化古迹占地面积广，但容积率相对较小，而没有充分认识到古建筑的人文价值。另外，旧城中的很多文化古迹通常被当做旅游景区，这些旅游景区所产生的经济效益远远不如别的用途所带来的收益。但一个城市的复兴不仅仅表现在经济上的繁荣，还要积极传承和逐渐创新文化艺术，所以在改造城市的同时要重视历史遗存。

（三）忽视环境保护

在旧城中生活的居民一般集中居住，生活空间比较拥挤，公共设施落后陈旧，环境质量差。因此，在进行旧城改造的时候，一般采取提高建筑密度、增加建筑高度的方案来解决旧城中的问题。这样一来，虽然提高了土地的利用率，暂时改善了旧城土地紧张的问题，却产生了新的问题——环境恶化。高层建筑提供超大容积率，使得单位面积内居住人口急剧攀升，由于土地紧张，配套设施、绿化覆盖率等容易形成供需矛盾，加剧城市环境恶化。

（四）新旧城区建设不协调

无论是新城区，还是旧城区都是城市发展的重要组成部分。新城区是现代化发展的重要标志，城市的发展重心也在这里，可以缓解新城区在发展过程中的压力。在开发建设新旧城区的过程中，应该将新区作为重点建设区域，这样就可以放慢旧城改建的速度，从而全面实现新旧城区的和谐、稳定发展。

二、加强旧城改造管理的对策

（一）旧房改造与新房建设两手抓

在进行旧城改造过程中，要科学确定拆迁规模。在政府决定拆迁之前，要先考虑当地经济发展水平和财政的支撑能力，旧城居民的普遍收入状况和社会承受能力等做充分的调查研究，之后确定合适的拆迁规模。政府需结合当地实际情况，对城市空间布局和功能等情况充分分析后，制定实际可行的改造计划，从全方位提高用地功能、道路交通和城市绿化环境等方面来编制旧城改造的计划。将城市经营的理念加入到旧城改造的项目中，对项目进行详细的经济效益分析，让旧城改造计划更有实践性。在旧城改造计划的有效引导下，改变以拆建比（就是拆前和建后之间的经济收益比）来确定开发规模的方法，变成由基础设施承载力度和经济可行性两方面来制定开发规模。为了实现建设宜居城市的目标，要合理控制中心城市居住人口、增加商业和公共服务设施的比例。

（二）重视对古迹等老建筑的保护

城市历史文化是城市可持续发展的重要基础，对城市历史文化进行保护和开发活动会是未来城市经济生活的重要内容。现代城市竞争日益激烈，人们的社会生活节奏越来越快，突显城市历史文化要素、传扬城市个性成为城市竞争中的优势。为此我们要辩证地处理城市历史文化保护与开发的问题，在调整城市结构的过程中要明确城市历史文化不可取代的地位，在市场经济的基础上探询新的运行机制，实现全面发挥城市历史文化的社会经济效益的宏伟目标。同时加强文化保护意识，将旧城改造和历史文化古城面貌的保护联系起来，反对粗暴直接的推到重建方式，通过对旧城的现状环境进行深入研究达到充分利用的目标。关于一些需要重点保护的文物古迹和古建筑物，坚决维持原貌。对古建筑和城市遗产的保护已经是全世界的潮流，在外国无论宗教信仰和历史文化传统之间的差异有多大，在保护古都历史原貌这方面是意见一致的。

（三）加强旧城改造中的环境保护

进行旧城改造的过程中，要注意量力而行、循序渐进的开展。在改造过程中要注意环境保护，坚决反对在牺牲环境的情况下发展城市经济，要走可持续发展的道路。为此，在旧城改造的时候要考虑的因素包括经济因素、生态环境的质量因素、历史文化保护因素、社会安定因素等等，要找出最适合旧城可持续发展以及旧城生态系统自我完善的改造方案。不能随意扩大改造规模，要在原来的基础上提高旧城的生态环境质量。在市内利用空坪多建些小型绿化园，对街坊、庭院和房屋进行垂直绿化，在郊外建立较大面积的风景观光公园等。

（四）坚持旧城改造和新区建设的协调发展

城市发展的两个普遍动因是旧城改造和新城发展，城市应在不断改造旧城、建设新城的交替过程中逐渐扩大城市规模和提高改造质量。在处理新区发展与旧城改造的同步进行中，要随时根据城市整体结构和布局进行调整，在促进新旧区协调发展的情况下，提高旧城改造的速度。在城市旧城改造过程中要对城区的空间布局进行合理的调整，比如说疏散过多的人口，增加应有的公共建筑，迁出部分不好布置的工厂和企业等。在老城区改造过程中暂时无法平衡资金的地方，通过发展新区来弥补，实现经济效益发展的整体平衡。

结语

旧城改造已经不是局部改造，它关系到城市整体机能的提高，是涉及面广且复杂的社会系统工程。要做到经济效益的平衡，必须做到旧城改造和新区开发的协调互动。此外，还要关注工程对城市居民居住环境的影响，重视对公共设施的建设，全面提高城市的综合环境质量水平。旧城改造除了服务于经济发展，更要坚持以人为本的建设理念，最终实现城市的长远发展。

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F291 < class="emphasis_bold"> 文献标识码：A

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