房地产调控言归正传

廖俊平

十二届全国人大已经开过一年多，这一年多的时间里，中央政府基本上没有出台任何房地产调控政策。相比过去十年几乎每年都有“国几条”出台，本届政府似乎已经不再以调控房价为目标。

其实，一直以来，多数经济学家都认为政府不应该把市场化的房价作为攻击的目标，认为政府只要做好住房保障工作就可以了，房价涨到天上去也不怕。总体而言，这样的看法是符合市场经济的原则的。但笔者也曾经指出：在房价不断大幅上涨时，政府是不能不管的。道理很简单：房价大幅上涨会导致越来越多的人买不起房，从而需要得到政府的保障。而政府的保障能力是受到经济资源的约束的。当大量居民都需要政府来提供住房保障时，等于说完善的住房市场已经不存在了，这也就和市场化导向的整体改革思路背道而驰了。

不应简单地反对调控，但问题在于，调控房价一是不能简单地硬往下压，甚至采取掩耳盗铃的做法，限制高价房的销售，这已经不是调控，而是管控了；二是更不应该看见房价要跌了又赶紧翻手托市。

其实，最近十几年的房地产调控经历已经说明：市场的力量是很难对抗的，仅凭政府的行政措施，既不能真正使房价高涨时掉头向下，也不能使房价低迷时回头向上。决定房地产市场走向的，是宏观经济形势乃至全球经济形势，以及宏观经济政策。

本来房地产市场是由宏观经济和宏观政策所决定的，但这些年我们看到的是恰恰相反的做法：把房地产当作调节宏观经济的工具，经济增长乏力的时候用促进房地产投资来刺激经济，经济过热时则用限制乃至管制房地产投资来冷却经济。这不能不说是因果倒置。这样做的结果是使得房地产无法按自身的产业规律来发展。

总结这十年调控的经验，可以把过去的调控历程当作是试错的经历。十年试错，且经历过房价高涨时的大力打压和房价低迷时的主动托市，政府应该已经了解了房地产市场发展的规律。接下来应该真正让房地产市场回归市场，让房地产业回归自身发展规律。政府对市场的调控永远都需要，但何时调控，如何调控，是政府在促进市场经济发展的过程中需要认真思考的。

不管是一年多来中央政府不出台房地产调控政策也好，或者是十二届人大二次会议上行政主管部门提出双向调控的思路也好，我们都希望这是中国房地产业的福音，对中国房地产来说，善莫大焉。