市场：高基数 低预期

2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，全a国主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。

一、价格：受需求不足、库存高企影响，百城价格指数连续上涨23个月后连续2个月下跌

百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌，6月跌幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌，跌幅为0.32%；6月百城住宅均价为10923元/平方米，连续第2个月下跌且跌幅扩大至0.50%。

城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；2013年1-6月累计上涨5.59%，5-6月累计上涨1.58%。具体来看，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而全年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。

供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。2014年以来，市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多数城市降价，全国百城整体住宅均价连续下降两个月，跌幅有所扩大。

2014年5月，10个代表城市的可售面积达8138万平方米，为2010年来首次超过8000万平方米，较去年同期增长20.8%。各城市来看，除北京、南京、厦门外，其他城市的库存量均达到或接近2009年以来的最高水平；广州同比增长超过60%，增幅在各代表城市中最大。出清周期方面，5月10个代表城市的平均出清周期为15.8个月，连续第9个月上升，较上月延长1.4个月，较去年同期延长6.6个月。各代表城市中杭州、福州出清周期较去年同期均延长超过10个月，去库存压力较大。

二、新房：信贷收紧及市场预期直接影响需求，上半年成交明显下降

受个贷收紧、市场预期转变等多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，为2010年以来次高水平。初步统计数据显示，2014年上半年，50个代表城市住宅月均成交2052万平方米，为2010年以来同期的次高水平，同比下降19.0%。具体来看，受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，1-2月房地产市场有所降温，住宅月均成交量同比降幅超过10%；3月在市场推盘量加大等因素的带动下，市场需求虽有所释放，但随着房地产个贷的持续收紧，代表城市住宅成交量同比大幅下降29.5%；受一季度市场表现欠佳的影响，同时部分重点城市价格下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，在4月传统旺季，代表城市的住宅成交并未出现明显好转，4月成交2092万平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松对市场的影响有限，6月成交量同比降幅再度扩大，达22.5%。

各类城市成交量较去年同期均有所回落，其中一线城市降幅最大。各类城市来看，上半年，一线城市月均成交量为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅最大，其中北京降幅最高，超过50%；二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高达52.1%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

货币信贷与市场量价高度相关，信贷收紧影响市场成交量下行。据中国指数研究院研究发现，货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显，信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看，销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011年，信贷政策趋紧，个人按揭贷款持续负增长，而销售面积、销售额均保持低位增长。2014年以来，信贷政策收紧，个人按揭贷款同比增速下滑。1-5月，个人按揭贷款5342亿元，同比下降1.2%，全国商品房销售额、销售面积同比分别下降8.5%、7.8%。

三、土地：存货与资金压力影响企业拿地积极性，上半年推出、成交不及去年同期

上半年各类土地推出量和成交量不及去年同期。出让方面，2014年上半年，全国300个城市各类用地累计推出12.2亿平方米，较去年同期下降12%；其中住宅用地累计推出6.1亿平方米，较去年同期下降10%，商办推出2.3亿平方米，较去年同期下降14%。成交方面，300城市累计成交9.8亿平方米，较去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8亿平方米，较去年同期下降16%，商办用地成交1.8亿平方米，较去年同期下降19%。出让金方面，各类土地出让金达1.2万亿元，与去年上半年基本持平；其中住宅和商办用地同比分别增长5%和下降4%。

上半年楼面价同比上涨，溢价率回落，土地热度逐步下降。2014年上半年，全国300个城市各类用地楼面均价为1244元/平方米，同比上涨20.6%；平均溢价率为12.5%，较去年上半年回落1.5个百分点。其中住宅用地楼面价为1757元/平米，同比上涨24.1%，溢价率为13.3%，较去年同期回落3.6个百分点；商办用地楼面价1625元/平方米，同比上涨18.8%，溢价率上扬1.7个百分点，为14.1%。

拿地销售比降至历年最低点，企业拿地热情明显变低，直接导致土地市场量价回落。今年以来，房地产整体大环境发生变化，信贷政策收紧、销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧。今年上半年全国土地市场热度逐渐消散，房企拿地更趋谨慎和理性，市场进入分化调整状态。无论是从面积比值还是金额比值来看，拿地销售比均降至历年最低点。今年以来企业观望情绪浓烈，拿地量逐月减少，拿地与销售金额比值仅为0.2。

四、企业：受市场下行影响，多数企业销售不及预期，拿地投资更加谨慎

多数代表企业销售目标完成情况不及去年同期，下半年销售承压。今年1-5月，受房地产市场整体低迷影响，多家代表企业销售业绩不及预期，仅万科、中海和恒大1-5月目标完成率超过40%，而首创置业、金地和远洋前五月目标完成率均低于25%，实现全年销售目标不容乐观。同去年相比，绝大多数房企目标完成率低于去年同期，仅恒大和雅居乐相较去年有所提升，下半年房企去化压力陡增，多数房企或采取降价促销等销售策略加快去化以完成全年计划。

品牌房企拿地步伐明显减缓，市场观望情绪渐浓。在销售情况不甚理想的情况下，品牌房企拿地步伐明显放缓，20家品牌房企上半年拿地金额为1863亿元，同比降低22%，拿地面积为5434万平方米，同比大幅降低40%。1-6月品牌房企拿地规模逐月减少，其中6月仅拿地383万平方米，为2012年以来的最低值，6月拿地金额为175亿，为2012年6月以来的最低值。具体企业来看，万科5-6月均无土地进账，拿地热情急剧下降，整个上半年拿地金额不足百亿，同比大幅下降71%，保利、绿城及金地等品牌企业拿地金额较去年也有不同程度的下降，仅中海、绿地和华润置地少数房企保持较大的拿地力度。

拿地分布方面，品牌房企继续加大在一二线城市拿地的力度，其中20强房企一二线城市拿地金额占比为85.8%，高于去年底的83.9%。恒大继续加大在北京的土地布局，以41.6亿加配建15700平限价房的条件竞得黄村地块，万科上半年拿地则全部集中在北京、深圳、南京等热点一二线城市，多数房企均选择规避风险，在部分供大于求的三四线城市拿地甚少。

品牌房企拿地热情大减，土地购置费用占销售额比重大幅减少。2014年上半年，品牌房企销售额达到6845亿元，在市场整体低迷的情况下实现逆势增长，市场占有率进一步提升，而与以往不同的是，品牌房企在土地市场上略显保守，整个上半年拿地金额同比下降幅度达20%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.44降低至0.26。具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至9.7%，且上半年拿地规模逐月减少，5-6月均无土地进账，可见其对于未来房地产市场持谨慎态度。保利、金地和绿地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显，富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，土地扩展力度明显不足。其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地。整体上品牌房企在房地产市场前景不明的情况拿地保持谨慎态度，热情远不及去年。

总体来说，2014年上半年房地产市场下行趋势明显，“去库存”仍将是下半年市场主基调。基于目前的市场环境以及宏观经济、货币政策趋势，我们预期下半年信贷政策将加大对自住型住房需求的支持，各级主管部门将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策，企业因经营压力将加大促销力度。多方面刺激需求的措施如果及时出台并得到有力执行的条件下，预计综合举措将有助于稳定市场预期、释放市场需求，下半年市场或将逐步探底趋稳。

本文由中国指数研究院供稿