政策：分类调控 信贷趋紧

2014年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。

信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。

一、调控政策保持长效稳定同时更趋灵活

1.中央注重制度建设，确立“双向调控”指导思想

中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国两会召开，本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系，通过更大限度的放权松绑，促使市场主体迸发新的活力。同时，通过推进财税、金融、价格等制度的改革，加快推进经济结构调整，加快转变发展方式，用市场手段和价格信号推动各类市场主体健康发展。

2.地方政策现微调，调控政策因地制宜

2014年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。在此基调下，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大。3月11日，南京市发布“宁七条”，成为2014年首个进一步收紧房地产调控的二线城市。与此同时，部分城市出现政策微调。《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》于5月出台，提出购房贷款可获政策性担保。6月26日，呼和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案的制度，成为第一个正式出台文件取消限购的城市。

二、建立市场配置和政府保障相结合的住房制度

1.建立城镇住房制度

《国家新型城镇化规划（2014-2020）》表示，“将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求”。在此住房制度下，政府将在公共服务领域担当主要供应者的作用，更多地集中在低收入群体的民生保障领域发挥作用，为民生托底；同时由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其他结构地产的资源配置。

2.确定试点共有产权

2014年两会提出，要增加中小套型商品房和共有产权住房供应。目前，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市已明确被列为全国共有产权住房试点城市。有消息称，住房和城乡建设部已经开始考虑适时拟定《共有产权住房指导意见》，以便作为全国推广共有产权住房的规章依据。

3.京沪穗汉启动“以房养老”试点

自去年提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点以来，“以房养老”在今年得到进一步推动。自7月1日起，北京、上海、广州、武汉开始了为期2年的以房养老试点工作。

三、金融、财税体制改革推动房地产业市场化进程

1.中央多轮表态推进金融体制改革

4月以来央行发布一系列报告，明确指出要有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定。同时，要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。

2.央行明确提出支持首套房贷，差别化信贷鼓励释放刚需

5月12日，“央五条”出台，其中再次强调“满足首套自住房贷款者需求”。差别化的信贷政策成为今年房地产信贷政策主流，为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。

3.再融资放开、优先股试点，资本市场直接融资渠道再拓宽

3月19日，中茵股份、天保基建非公开发行的A股股票申请获得证监会通过。时隔4年多，A股地产类公司再融资正式开闸。

四、新型城镇化背景下长效机制建设速度加快

1.不动产统一登记工作层层推进

《不动产登记条例》成为关注焦点。国土资源部地籍管理司负责人表示，国土部将在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

2.审慎稳妥推进集体土地流转试点

2014年中央一号文件着重指出，要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。两会政府工作报告也提出，要抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。

3.首部节约集约用地规定出台

国土资源部正式发布《节约集约利用土地规定》，并将于9月1日起正式实施。针对当前土地管理面临的新形势，该《规定》对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划的科学性和刚性管控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

4.区域一体化建设逐渐加速

发展区域合作，促进区域联动。《新型城镇化规划》对城市群发展提出了明确目标和要求：在保持中心城市经济附着力的同时，强调“建立完善跨区域城市发展协调机制。以城市群为主要平台，推动跨区域城市间产业分工、基础设施、环境治理等协调联动。”近期，以京津冀为代表的区域一体化建设逐渐加速。在此基础上，河北保定、天津武清等地的房价也有了突破式的提升。

本文由中国指数研究院供稿