济南商业地产的价值洼地

自2007年开始，关于济南商业地产的话题就从未停歇，诸如“一铺能否养三代”、“城市综合体”等讨论层出不穷，但在济南房地产市场有一个不争的事实，那就是住宅地块受热捧，商业地块被各种嫌弃。商业地产始终是配角和价值洼地，至今未能逆袭。

城市综合体与“7-11”的逻辑矛盾

生长在济南的邓宗平一直处于一种矛盾状态。

商业地产在济南的布局不断完善：在东部，以龙奥片区、高新区会展中心片区为代表的商业地产已成规模，集群效应开始显现。在西部，随着高铁的通车以及十艺节的举办，西部新城将成就“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”，吸引了恒大、绿地为代表的众多一线开发商入驻，全新的西部商业格局即将形成。而在南部，同大型社区相匹配建设的中海环宇城、鲁能商业综合体和华润五彩城等商业地产“巨无霸”项目正在拔地而起，以及大型商业地产项目祥泰广场的建设。

但热闹的城市综合体晚上十点就下班，如果你想找一间24小时营业的餐厅，大约只有肯德基。不久前五月天公仔在7-11连锁超市限量发售，邓宗平只好另寻渠道，因为济南还没引进7-11。

据统计，2013年，济南商业项目新增供应量超过74万平方米，较2012年的39.84万平方米增加80%多，创历史新高。除了量的增加，济南商业地产产品呈现出来的多样性和丰富性也让人注目。但24小时便民店、超市等便民消费设施却仍处于缺乏状态。

据2011年出炉的《济南市商业网点发展现状评价报告》，济南市区人均零售面积仍显不足，仅为1.21平方米，而杭州市2004年人均零售面积就达到了1.45平方米，合肥2009年人均零售面积为1.61平方米。

商务地产进行时

“以写字楼产品为主体的商务地产市场，已连续数年保持着高速增长，其速度甚至远高于住宅和商业地产，并已经进入服务领域的竞争阶段。”近日，中国房地产业协会在一份《商务地产发展趋势报告》中如是指出。

以传统概念来看，商业地产概念非常宽泛，常常被用来泛指住宅业务开发以外的各类物业，包括写字楼、商业、酒店等，甚至一度将旅游度假类物业产品纳入其中。但这一观念随着市场竞争升级正在发生改变。

“商务地产是商业地产和写字楼的混合概念，是在商务核心区提供写字楼及服务配套物业开发，并围绕办公人群提供一系列商务、生活、休闲娱乐等服务。”中房协商业及旅游地产专业委员会秘书长蔡云解释称，在国家统计局相对严谨的表述中，商业地产和商务地产向来是分开的两个概念。

在济南，发展历史较长、商业氛围浓厚的写字楼多处在纬二路板块、泺源大街板块及经十路板块。后来随着经济的发展，大量中小企业的兴起，传统写字楼无法满足日益增长的办公需求，山大路板块、二环东路板块应运而生。在城市东拓以及奥运会、全运会的带动下，高新区板块和奥体文博板块崛起并势头强劲。随着西客站的兴建和十艺节在济南的举办，西客站板块又将成为济南写字楼供应的下一个主力。

写字楼：还未“蓝海”已经过剩

据业内人士分析，从最初的商住写字楼到规模化的综合型写字楼，再到城市综合体，最后是地标型的摩天大楼，中国的写字楼经历了这四个阶段。而济南市场上的写字楼虽然也已有绿地中心这样的4.0版的写字楼，但多数写字楼仍处在二三阶段。

传统板块上的写字楼要么停留在1.0或2.0版本，无法对企业形成有力的吸引。要么已经升级到3.0版，却由于交通、停车等问题成为其与一些优势企业擦肩而过的致命缺憾。而在新兴的商业板块，虽然写字楼已经集群，但毕竟兴起时间不够，商业氛围不是那么浓厚，在相关配套上也有待完善。

数据显示，去年上半年，济南商业地产供应总量21.2万平方米，但成交量只有7.25万平方米。据山东省科学院战略研究所吕兆毅的估算，如果按照月均销售1.6万平方米的去化速度，济南已规划的写字楼体量需要20年才能消化完。

吕兆毅认为，山东是全国第三的GDP大省，济南又是区域中心，发展总部经济有先天的优势。而做大总部经济的关键是要提供优厚的条件吸引省内乃至全国的企业把总部放在济南，或者在济南开设分公司。他建议，一方面可以通过加强对外来企业的银行信贷支持，做大总部经济；另一方面如果允许商住公寓可以落户，则会加大写字楼等商业地产对买房人的吸引力。

在解决方案中，发展总部经济是最有效的对策，而省内外企业来济南设立总部的最大吸引力，来自银行、企业、政府协调对接能力和信贷优惠政策。如果企业总部设在济南的总部基地，容易获得更多的优惠信贷，企业总部必然会大量增加。对个体商户的最大吸引力则来自能否落户，假如购买50平方米商铺就能落户济南，商住两用的写字楼可能吸引更多的购买者。“当然，这需要政策突破”。