房地产开发项目前期成本控制解析

赵霞

摘 要：随着经济的快速健康发展，我国的房地产开发项目取得了良好的成绩，在房地产开发项目中很多人只重视事中成本控制问题，而忽略了前期的成本控制，本文针对这一问题进行了阐述，结合成本控制的原则和重要性，制定了一些房地产开发项目成本控制方面的改进措施，并提出一些建议，供大家参考。

关键词：房地产开发；项目前期；成本控制

中图分类号： F293.3文献标识码： A

前 言：

党的十八大以来，国家出台了各项宏观调控政策，房地产开发企业遇到了更多的挑战，在这一严峻形势下，如何更好地控制成本，尤其是开发项目前期的成本控制，成为各个开发企业的首要问题。它关系到开发项目的成败，是房地产开发过程中一项重点工作。

一、房地产业发展现状

1.1房地产业发展现状概述。

改革开放以来，城市土地制度和住房制度得到了一系列的改革，房地产行业得到了飞速稳定的发展。近年来，特别是在过去的十一五期间，房地产为推动我国的经济发展做出了重大的贡献，并且在未来房地产对我国经济的发展仍有巨大的贡献。但是从实际可以看出，房地产行业在飞速发展的同时也出现了许多问题，如房价过高收入低，投资性购房偏多，供求矛盾等一些问题，特别是在土地资源匮乏的环境中，各项投入成本的增大，竞争更加激烈，使得房地产行业要想持续发展就必须要进行成本合理控制。

1.2房地产行业进行开发项目成本控制的必要性。

房地产行业是我国经济发展的支柱，它能否正常发展直接关系到我国经济水平的提高。要使企业可以获得更多的经济利益，在保障商品高质量的同时能给客户更多的优惠，让人们过上安居乐业的生活，就必须要科学合理的进行成本控制，而且成本控制可以使企业获得更大的竞争优势，让企业在长久发展的竞争中处于不败之地。

二、房地产开发项目成本控制的原则

2.1全面性原则。

它由全过程全方位和全员成本控制组成。要求房地产项目从支出到获益的整个生产过程中的各个环节和参与部门都要进行成本控制，科学合理的制定成本管理体系，并在实际中很好地实施，使得项目成本一直处于企业的监督控制下。最小化原则。房地产项目在进行成本控制时应该努力节约成本，使成本支出最小化，要尽可能的实现各种节约成本的可能性，还要结合实际，制定科学合理的措施降低成本。

2.2实时控制原则。

房地产开发项目都是一次交付的，所以在控制成本时要注重实时控制。在房地产开发项目提前预算阶段进行的成本控制只是以项目设计的具体内容为依据，以便为后来的成本控制提供一个参考的标准，而对于房地产开发项目马上结束进行的成本控制，由于项目工程马上完工，即使在监督工程中发现了偏差，也已经来不及对其进行修改了，末期的成本控制，于项目工程即将完工，项目成本盈余基本已成定局，即使通过成本监督发现了偏差，或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。

三、房地产开发项目成本控制研究

1.土地竞拍阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

2.立项环节成本控制。立项环节所需要的费送相对于房地产的其它成本来说所占比例不大，但是它却对成本控制带来很大的影响，由于立项是计划预算，后面阶段的好坏直接受它影响，所以它是成本控制的关键，在进行立项环节过程中要科学合理的对成本因为立项就四是计划预算，它的好坏直接影响到了后面所有阶段，所以它是整个成本控制的、利润等进行预算，预测项目是否具有可行性，使资源能够得到充分的利用。以下几点就是应该要做到的：首先要准确的估算房地产开发的成本，它对项目能否可行和成本控制都是非常重要的，能使成本控制由事后转向事前。

3.设计环节成本控制。用图纸把设计思路表示出来就是房地产项目的设计，要做出施工运算就要先绘制完成施工图，所以设计环节使控制工程造价的关键所在，企业要想带来更多的利益同时能对社会带来很好的社会效益就必须制定一个好的设计方案。但在实际过程中可以看出，由于房地产企业不太重视设计环节，使成本控制不能进行。设计环节是工程造价的关键，因为要按照设计图进行施工，所以在实际操作过程中要严格的实行工程招投标制度。房地产企业要达到成本控制的作用必须要在项目设计时大力引进竞争体系，并加强管理。要公平合理的用招标形式选择设计单位；同时更具实际情况进行分片招标，因为一个单位完成一个项目费用会太高。其次，实行限额设计，坚持经济与技术相结合。在项目的设计时要用数据说话，尤其在定量分析方面更要注重。在设计限额的限制下使项目设计能达到目标的基础上，对施工图设计和技术进行严格的投资限额设计。因为设计单位要承担责任，所以在执行过程中要严格进行限额设计

4.招投标环节成本控制。房地产项目最敏感的环节就是对项目进行招投标，是房地产成本控制很关键的阶段。要想避免哄抬标价现象，避免低价中标导致低质量工程就要采用合理正确的中标方法。在实际过程中需要做到以下几点：首先招标要严格实行公平、公正、公开原则，大力宣传招标信息，严格审查前来招标的企业，甚至要进行实地考察。施工队伍的好坏直接会影响到工程造价控制的成败，所以企业要想成功就必须要求施工方有很强的技术实力。其次，要做好对招标文件工作的组织。要严格控制招标所需要的条件，认真制定标书和标底，做好评标方面的工作。招标书必须要准确全面，项目标底要确保质量，合理控制造价的下限。另外，确定中标者不能只以低价中标作为唯一标准，要避免产生恶意竞争和抵制产品的出现。要采取合理低价是要以保证工期和质量为前提的。

5.施工环节成本控制。整个项目最大的成本支出便是施工阶段，这个阶段所进行的成本控制主要是严格对照预算成本，不能与预算成本产生太大误差。施工阶段对成本的影响不大，所以节约的可能性不大，但是却很可能浪费，如果不能很好地控制很容易会使成本急剧增长。目前还是由监理公司来承担质量、成本、以及工期控制，但在实际看来大多数监理公司由于工作人员和质量不太平均，导致工作只停留在质量控制上，所以还是由建筑单位对项目进行成本控制。要求建筑公司使用先进的施工队伍和施工方案进行建设，尽可能的减少工期，降低人工浪费和材料浪费，这就要求在建设方面做好事前控制。

四、总结

房地产开发项目的成本控制是一个全过程、全方位、全员的实时控制，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的综合平衡。尤其是在进行全过程的成本控制过程中要对关键点进行重点把握与控制，全面综合的进行考虑，使房地产项目在实施阶段，在质量控制、工期控制、和投资控制等阶段统一起来；同时，应该采用动态管理的理论，事先确定成本目标，实施科学动态的管理，并采取主动控制。从而实现对增强房地产企业的竞争力、取得更大的经济利益服务。

参考文献：

[1]柯红．工程造价计价与控制[M]．北京：中国计划出版社，2009．5

[2]王德敏．成本费用控制精细化管理全案[M]．人民邮电出版社，2012