保护新疆房屋租赁权的法律探析

顾世鑫

摘要：目前全国的房地产市场“高烧不退”，新疆房产市场也是如此。在房屋存量需求不断增长的同时，工薪阶层、进城务工人员的增量需求也不断增长，此部分人群的收入水平决定他们寻求租房解决居住问题。本文超出以往民法租赁合同的视角，运用法学的“复合权利说”建立一种新的法律保护机制，把民法权利、经济法权利和社会法权利结合得出一种新的单元权利保护机制。

关键词：房屋租赁权 单元 权利保护

中图分类号：F421.37 文献标识码： A

本文为2013年度新疆财经大学研究生科研基金项目资助阶段性成果

一引言

随着新疆社会经济发展，商品房市场需求逐步扩大，无房户解困需求、拆迁安置住房需求、改善型住房需求、外来人口购房需求、商业发展用房需求、办公用房需求等市场有效需求，拉动商品房屋销售稳定增长。“2010-2012年，全区商品房累计销售面积4723.43万平方米，从2009年开始销售面积突破1300万平方米，2010年、2011年全区商品房销售面积继续增大，分别为1564.90万平方米和1728.23万平方米，为史上销售最高峰。2012年销售有所回落，仍达到1430.30万平方米。在旺盛需求的带动下，商品房销售额快速增长。2012年，全区商品房销售额560.45亿元，比2009年增长的53.0%，年均增长15.2%。”[参考文献：

［１］ 新疆统计局.上半年房地产开发市场整体良好.新疆统计信息网，http://www.xjtj.govern/stats–info/tjfx/138271013381261.html,2013-10-02访问]［１］笔者对于房屋租赁权以经济法、社会法的角度出发得出建立起对房屋租赁权法律单元保护体制，以调制现实生活中的房屋租赁人与出租人二者的权利冲突，确保房屋租赁人权利的实现。

二保护新疆房屋租赁权的法律困境

（一）租赁与房屋租赁概述

1租赁和房屋租赁涵义

“租赁，是指出租人把出租财产交给承租人使用，承租人支付租金并在租赁关系终止时将原租赁财产返还给出租人的交易或行为”。[[2] 中国大百科全书[M].北京：中国大百科全书出版社，1984（1）：837.][2]具体到房屋租赁方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2房屋租赁权的性质定位

传统上房屋租赁权的性质有三种学说：物权说、债权说、物权化的租赁权。物权说主张房屋租赁权属于用益物权；债权说主张房屋租赁权属于债权；租赁权物权化说主张房屋租赁权属于租赁权在债权的基础上具备部分法律化的物权效力。

（二）新疆房屋租赁法律制度的架构

1公共租赁房的法律制度架构

新疆响应中央号召，根据自治区实际相继发布一系列文件，2011年2月9日自治区政府办公厅转发《关于加快发展我区公共租赁住房实施意见的通知》，其中确定了新疆公共租赁房的基本原则和科学规划；2012年2月15日，乌鲁木齐市开始实行《乌鲁木齐市公共租赁住房管理办法》。

2廉租房的法律制度架构

新疆2006年10月16日新疆维吾尔自治区建设厅转发《建设部关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知》，要求进一步完善城镇廉租住房制度；尚未建立廉租住房制度的市、县（市），务必在年底前建立，设置廉租住房管理机构，配备专门管理人员；新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民政府2008年8月21日发布《乌鲁木齐市城市廉租住房保障资金管理办法》；2008年9月27日新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州人民政府关于转发《州直廉租住房建设督查情况报告》的通知。

3商品房市场租赁的法律架构

新疆维吾尔族自治区政府1996年8月29日颁布了《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》，1997年11月20日进行了修正，2004年6月29日进行再次修订。虽然经过修改在租赁范围以及合同细节方面都有所改进，但对租赁人权利的保护方面还是存在缺失。

（三）保护新疆住房租赁权的法律困境

国家在房改起步期提倡“废福利分房行住房货币化”，但实践中仍存在公房低价买卖现象。这使得商品房积压供过于求。租赁方获得更多选择权，对于出租方来说处于平等地位，因此双方的租赁合同相对公平。

在法律制度方面，民法足以保护双方的合法权益。伴随着改革开放的脚步，市场经济体制逐步确立起来，商品房成为大势所趋，从1998年后，房地产成为拉动内需的支柱产业，房地产投资比例逐年大幅增长，我国房价不断增长，新疆房价从2007年以后一路水涨船高。中低收入人层买不起房转而租房，房屋租赁市场进入炎热的“处暑季”，租赁房开始变得供不应求。而出租方大部分是为了赚取租金或者为了避免卖房的空档期的损失而出租房子。无论出于什么目的，出租房的价格都会高于其本身价值而赚取超额利润。因此，处于卖方的房产时代，拥有所有权的出租人与具有紧迫租房需求租赁人订立的租赁合同存在不公平的现象也是司空见惯，因此租赁人权利受到侵害的风险系数明显上升。但是由于租赁合同是双方的自愿合意，租赁人是否处于真意难以界定，该合同在民法上仍然认定为合法有效。另一方面合同是体现民法上“私法自治精神”的典型，国家干预此合同缺乏法理依据，因此从民法上全面保护租赁人的合法权益显得捉襟见肘。我国市场经济条件下，租赁人的权利保护是完善法律制度的一大困境。

三新疆房屋租赁权法律保护的分析

（一）构建租赁权的法律保护单元的瓶颈

在一个市场经济国家，经济法的发展是必然，它是保障经济发展自由的法，而不是反自由、反竞争的法。本质上，法在保障自由的同时也限制不正当行为自由，经济法当然也不例外。经济法应该与民法构成一个法律保护单元，不断完善经济法体系，用经济法的相关制度来调整包括房屋租赁权在内的传统民商法等法律所无法调整的法律关系，使租赁人的权利保护切实落到实处。

(二)国家经济管理职能分析

新中国建立初期，中国实行苏联式的计划经济,严重窒息了我国的经济活力。后来对于国家职能一直持保守状态，认为“把国家从最低水平的野蛮状态引导到最高水平的富裕，除了和平、低税和一定程度的正义以外，不需要别的东西，其他一切东西，都会在具体时间的自然发展中产生。阻碍这种自然发展，强使它向其他方向发展以及在某些方面要阻止社会进步的一切政治，都是不自然的，它必然要引起为支持自己而采取的反压制的行动”[亚当斯密.国富论[M].杨敬琏译，陕西：陕西人民出版社，2001:189.]3，国家作为”守夜人“最好。

确立国家的经济管理的职能后，对租赁权出现问题时才可以适时干预。原因在于当租赁人遭遇不公平时，突破私法自治行为的界限，经济法上认为出租者剥夺租赁者的剩余价值已经损害了租赁者的分配权利，而分配权利也属于消费与在生产能力的范畴，从而国家经济的可持续发展受到影响。此时国家运用经济管理职能可以调整二者的剩余分配关系，保护租赁者的合法权益。

新疆地方政府对于新疆地区也应该同样发挥好经济管理职能。

（三）国家公共福力制约理论的社会法分析

“在公法学上，控制租金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础，即已被先进立宪主义国家所接受的财产权的公共福利制约理论”。[[4] 何庭洁.对房屋租赁权进行经济法保护的思考[D].湘潭市：湘潭大学，2009.][5]正当事由制度起源于日本二战期间地租房租统制令的配套措施，由于实施地租房租统制令使房屋出租人追求租金最大化从而出现解约常态化，为维护社会稳定以及保护租赁人合法权益实施了限制出租人解约权的制度。