榆林市保障性住房建设情况调研报告

今年4月22日至25日，榆林市各界人士联谊会副会长赵建国带领科教组部分会员，先后赴清涧、子洲、榆阳三县区，对保障性住房建设情况进行了实地考察调研，并与市住建局进行了专题座谈，现将调研情况报告如下:

概况:我市保障房建设成效显著，但与省上下达的任务相比仍有差距。

2008年以来，市委、市政府高度重视保障性住房建设工作，坚持把保障性住房建设作为重要的政治任务、重大的民生工程来抓，取得了显著成效。

一是市县竭尽全力筹措资金保障投入。截至2013年底，我市争取廉租房、公租房建设补助资金17.7659 亿元，配套基础设施补助资金2.31 亿元;市财政配套资金3.5458 亿元。全市累计投入资金159.43 亿元，保证了已开工项目建设顺利实施。清涧县、子洲县、榆阳区累计投入资金分别是1.24 亿元、3.01 亿元、44.85 亿元。清涧县、子洲县、榆阳区争取中省市资金分别是0.44 亿元、1.09 亿元、4.92 亿元。

二是主要领导挂帅工程进展顺利。市、县（区）都把保障性住房建设工作列入主要议事日程，党委、政府主要领导经常督查，主动协调解决建设中遇到的困难和问题，使建设得以顺利推进。2008－2014年我市开工建设99871 套（其中廉租房22407套，公租房28527 套，经济适用房13256 套，限价商品房26095 套）。其中:入住26375 套、竣工14347套、在建59149 套。累计发放租金补贴户数达16126 户。本次专门调查的两县一区的情况是:清涧县，分配330 套、竣工498 套、在建258 套。子洲县，分配1121 套、竣工150 套、在建339 套。榆阳区，分配8905 套、竣工2813 套、在建5082 套。

三是制定了保障房使用与管理办法。我市先后出台了《榆林市经济适用住房管理办法》、《榆林市城镇廉租住房管理办法》、《榆林市限价商品房管理办法（试行）》等多个规范性文件，各县区结合自己的实际情况，也分别制定了相关规范性文件。这样，基本建立了我市的政策框架和制度体系，使资格审查、对象确定、房屋分配、使用管理等每个工作环节都有章可循。榆阳区入住的金阳小区因配套设施完善，管理到位，受到省市各级领导的一致肯定和社会各界的广泛好评。调研中，一位住户动情地说:“不是国家的这项好政策，我一辈子也住不上这样好的房子。”通过保障性住房建设有效地化解了城镇低收入居民的住房困难，也使城镇面貌发生了喜人的变化。

四是建设进度与计划目标相比仍有差距。省上下达我市保障性安居工程建设任务128396 套，实际完成了目标任务的77.78%。清涧县保障房建设任务1632 套，完成了目标任务的82%;子洲县保障房建设任务3015 套，完成了目标任务的83%;榆阳区保障房建设任务24480 套，完成了目标任务的75%。

关键:如何把握保障房建设节奏和优化保障房类型结构。

决策科学理论认为，对于结果与目标之间的差距，构不构成问题，构成怎样的问题，需要做具体分析。

本次调研了解到，对于保障性住房建设，由于未有预见，在城乡建设规划中，没有保障房功能区的规划，没有事先的资源安排，一旦任务下达有些措手不及，仓促应对，使得建设和使用周期与计划周期不同步，滞后于计划周期。

一是由于征地“难缠”，筹资不易。基本上是哪里搞来土地就在哪里建，啥时有了钱就啥时建，先顾主体建筑，配套设施往往难以全面顾及。土地和资金不能按时落实，常常使计划不能按时推进，为了赶进度，经常是先上马，后审批;边规划、边设计，边施工，没有按照基本建设程序操作。较多的出现了把硬约束耽误的时间用压缩软约束的时间来弥补的权变现象。即使如此，为了赶时间的违程序操作，也由于可压缩的时间是极其有限的，所以经常是施工进度不能按照计划进度的要求推进。按照省考核标准要求，2012年和之前年度项目须竣工并达到入住条件。截止4月底，我市29976 套保障性安居工程未按要求竣工，占目标任务的44.37%。2013年我市保障性安居工程5748 套未开工，占目标任务的20.14%。2014年我市保障性安居工程22756 套未开工，占目标任务的70.45%。

二是不同类型的保障房面临不同的问题。在保障房建设中，经济适用房和限价商品房，对房地产市场价格变动敏感，销售是主要问题，只要销售出去，资金就能回笼，产权属于购买者，政府是服务做事“不贴钱”。在目前房价下行压力较大的背景下，我市南六县各县城都不同程度的已出现，限价商品房滞销现象。公租房和廉租房是由政府投资建设和管理，入住成本最低，需要政府“贴钱”，存在“四难”问题，即入住对象审核难、物业管理难、退出难、项目运转难。

入住对象审核难。主要是中、低收入家庭住房状况调查工作机制不完善，在资格审查的过程中，存在申请保障性住房家庭的经济收入核定困难的问题，对于个体经营户的真实收入缺乏科学的测定手段。特别是外来人口不断涌入，人口构成成份复杂，部分申报对象诚信度不高，虚假信息多;对于骗取保障房的惩处力度较轻，震慑作用不足。目前还没有建立统一的信息共享系统，行业部门各自为政，以致信息审核的时效性、准确性较差。

物业管理难。主要是一些由住户负担的暖气和物业等费用不按时缴纳，收费困难;由于贫困户集中，有的保障小区物业公司不愿意负责管理，由于住户不是业主，组成的住户管理委员会责任意识不强，难以发挥应有作用。子洲县大理小区216 套廉租房全部入住，因收不起物业费，物管停滞。我们调研时化粪池满了，小区弥散着臭气。某县保障房小区有两户两年不交房租等一切费用，被起诉到法院。法院因无法律依据而不予受理。

退出难。由于住房退出机制还不够完善，缺乏有效管理手段，在政府雇员为公共利益履行职责与住房用户为私自利益争取的较量中，基本是后者强于前者。因而，保障房住户自己不住后，私自转租、转让或闲置锁起来的现象就屡见不鲜。

项目运转难。廉租房、公租房都是政府投资建设，建设越多，投入越多;建好后为住户的服务管理还得继续投入，没有“卸下包袱”的时间表。榆阳区在廉租房和公租房建设中，财政投入资金5 亿元，还有缺口5 亿元。子洲县为了征地，给安置户的承诺过大，财政已无法承受。清涧县王家湾坪的廉租房面临租不出去的可能。

上述保障房建设中的问题，造成的直接后果是，入住率较低。按照省考核标准要求，2011年和之前年度项目，须全部分配入住。截止四月底，我市19251 套保障性安居工程未按要求时间入住，占目标任务的53.07%。

建议:根据实际需要，在市域一体的新型城镇化建设中安排保障房建设。

有一个不容忽视的问题是，宏观经济的发展形势，所带来的房产供给与需求关系的新变化。保障房建设是城镇建设的一个组成部分，一般要求是，必须与经济社会发展相适应，不能滞后，也不能超前，要量力而行。当房地产由高速发展阶段走出，进入平稳发展阶段，有必要考虑将在高速发展阶段提出的指令性计划修改成在平稳发展阶段的指导性计划，通过增强计划柔性来适应这一转变，并收到惠民的实际效果。

一是要按照我市新型城镇化规划的要求，配置保障房建设资源。榆林“一市四个经济区”的大格局和“中心一城五区”的新格局，带来人口由南部向北部迁徙，由农村向城镇迁居的趋势。南部常住人口总量减少，城镇居住人口在增加;北部常住人口总量增加，特别是城镇人口增加显著。目前，南部六县，房地产市场存在自有住房拥有率较高、存量过剩、空置率高、刚性住房需求较少，社会商品房与限价商品房的价格相差很小等情况。据清涧县调查测算，清涧县城居住4.5 万人（11860 户），有流动人口700 人（310 户）。县城已建、在建商品房6500 套（面积517000 平方米）。县城现有平房、窑洞和楼房12200 套（面积819600 平方米）。商品房全部建成后，县城所有人户均房屋1.54 套，人均住房面积达到29.2 平米。说明现有的存量住房可以满足现实的住房需求，问题不是供给不足，而是需求和供给不匹配。榆阳区的情况却大有不同，由于常住人口大量增加，保障房刚性需求强劲。榆阳区，除了外来务工经商人员，市属各县的农民、干部、职工都因各种原因在此居住。因此，人口输入地应是保障房建设的重点，榆阳区应是重点中的重点。比如棚户区改造就要突出重点，集中使用力量，设法用足棚户区改造政策，充分发挥其对地方经济的拉动作用，鼓励社会资本参与，使棚户区改造，既有效推进城镇建设，又给居民带来居住福利。

二是与产业载体建设相匹配，调动社会各方资源，采用“混建”模式。在调研中看到，榆阳区在麻黄梁工业园区、汽车产业园区等地与入驻企业共建公租房。清涧县的经济适用房、限价商品房全部为配建项目。这样不仅能更好地争取社会资金投入，缓解政府土地、资金等压力，就近解决园区、企业职工住房问题，而且使保障房合理布局，避免布点过分集中，缓解交通压力，特别是还破解了公租房小区管理和物业管理难度大等问题，落实了“在开发商建设商品房时按规定强制性配建一定比例的保障性住房，否则不得审批商品房项目”的规定。将保障性住房与商业楼盘一起布局，实施“混建”，使得不同收入阶层和不同职业、不同文化背景的居民混合居住，既有利于解决配套设施，提高基础设施利用效率，也有利于居民管理和文明社区建设。

三是研究破解“供求失衡，盘活存量”的办法。要深入调研，摸清需求情况，根据不同问题，采取不同对策。凡是因为交通不便，配套设施不全，生活服务赶不上的问题，而造成保障房入住率低的，则要着力解决配套设施问题。凡是社会商品房与限价商品房的价格目前已经很接近，出现限价商品房滞销的县区，则不再下达限价商品房建设任务。同时对于低收入居民的住房需要，可以考虑集中利用扶贫资金、移民资金、危房改造资金等购买符合建设标准的商品房作为保障房房源，或以低价把部分产权卖给保障对象，或作为公租或廉租房。凡是因入住标准严格而造成保障房入住率低的，可以适当放宽条件，对愿意到城镇定居的农民，与户籍改革相配套，制定城乡居住资源互换规则，解决进城落户农民的住房需求。

四是完善公共租赁住房管理。对于公租房，严格按照住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法》进行管理。完善廉租房的管理，一要建立和完善保障对象档案。对住房保障对象按照收入水平、家庭困难程度和急需救助程度等情况进行分类，实行一户一档，登记和掌握廉租住房在实物、区位、权益等方面的基本状况，做到帐实相符、帐表相符、帐卡相符，便于及时核查。倾听廉租住户的诉求，确保该廉租住房符合正常居住条件。二要加强保障对象的入户教育，通过板报宣传栏、张贴公告、入住咨询解答等形式多样的宣传引导工作，规范承租户的生活行为与方式。在办理入住手续时统一签订合同，向每位承租户发放《廉租住房使用说明与注意事项》和《承租户须知》，为承租家庭入住后实施规范化管理打好基础。三要完善廉租住房租金收缴的措施，增加对住房保证金金额的收取，并纳入项目经费的专项管理，强化交费时限的约束力，严格执行滞纳金、违约金等经济惩罚措施，减少因延迟交租或恶意欠租带来的间接经济损失。以方便群众为宗旨，可以与小区就近的银行网点联系协商，实行“一卡通”式便捷性服务交费。四要全面实施廉租住房合同管理，严格规范廉租住房准入退出机制。根据详实的承租户资料，采取定期、不定期、月访、季度访、半年一核、一年一审、接受举报等方法，实行全程动态跟踪管理方式，登记每户的经济收入、人口、住房变动情况，调查核实每位承租户是否仍然符合居住廉租条件。对于?骗取住房、恶意欠租、无正当理由长期空置、私自转租、转让、出借、调换、改变使用用途等违规承租行为，一经查实，直接解除租赁合同关系，取消其住房承租资格。我市可学习推广济南市推出的“公廉并轨”管理。所谓“公廉并轨”，是公租房和廉租住房“合二为一”并轨运行，实现统一建设、统一申请、统一分配，并轨后统称为公共租赁住房。并轨之前，由于保障群体不完全一样，公、廉租房需要分别申请、排队，导致群众申请不便。同时受限于准入门槛不同，两种保障房不能调剂使用，在一定程度上造成了资源闲置浪费。此外，对于因收入等发生变化需要从廉租房对象转换成公租房对象的，需退出原廉租房后再申请公租房保障，给百姓造成不必要的麻烦。“并轨”则能使这些问题得到解决。总之需要在实践中摸索出一套行之有效的管理办法，培养锻炼出一批具有专业水准的管理队伍，让入住户的群众过得舒适，把好事办好。