河南县域房地产开发存在问题及对策研究

张小富，张晓兵

（安阳师范学院 建筑工程学院，河南 安阳 455002）

0 引言

“十二五”期间，城镇化建设将成为我国扩大内需的重要手段。据测算，一个城市居民的消费水平相当于三个农民，城镇化率每提高一个百分点，将带动消费1 012亿元、消费增加0.8个百分点。而城镇化过程中首先是农村人口向城市的迁移，之后才可能向更高级的城市迁移，因此县级城市的城镇化建设至关重要。

近年来，河南省县级城市在旧城改造、新区建设和工业区开发的建设过程中，为县级城市房地产开发创造了空间。而当县级城市房地产发展后，越来越多的村镇居民开始在县级城市买房入住，直接完成了从村民到城市居民的转移。因此，县级城市房地产开发在城镇化建设进程中起到大力推进的作用。然而，各个县级城市房地产开发的进程、程度、政策和市场不尽相同，房地产市场中消费需求、产品定位、成本控制、推广销售又出现一些普遍的矛盾。对这些主要矛盾进行分析和研究，将有助于房地产企业在县级城市的持续开发，有利于县级城市商品房市场的稳定发展，有利于将来更多的村民购买商品房，从而加快县级城市的城镇化建设进程。

1 县域房地产开发存在的问题

1.1 政策影响

1.1.1 国家宏观调控政策的影响

对于河南省县域房地产开发来讲，宏观调控政策的影响相对较小，但有些政策影响却十分明显。例如：由于县级城市房价并不高，大部分县级城市商品房的购买者为本地人，购房目的自住者居多，因此，在2010年“限购”政策中，河南省大部分县级城市并没有受到限购的波及。但受综合调控的影响，很多准备购买商品房的购房者，对楼市产生了观望的心态，预期房价会有所下降，因此暂停购买计划，这迫使有些房地产商不得不在当年年末进行降价处理，反而印证了购房者的房价下降预期，于是持续观望，对县级城市的房地产开发商带来了很大的资金压力。

对河南县级城市房地产开发影响最大的是银行个人购房按揭贷款的办理。以中国工商银行河南分行周口市支行为例，在2010年2月，全行用于贷款的规模仅为1 000万元，其中分配为：消费贷款300万元，商业贷款300万元，住宅贷款400万元，而全市当月需申报的按揭贷款远远高出此规模，导致很多正在开发过程中的楼盘无法回收资金。本来正常情况下银行的按揭款一个月可以到房地产开发商的账户，现在等半年也难，而银行的难处在于没有房贷规模。这造成了县级城市房地产开发商的资金十分紧张。由于房地产开发商事先没有准备这部分资金，而工程进度在不断推进，需不断支付工程款，按揭款迟迟不能到位，往往会导致房地产开发商的资金链风险，并进一步威胁到正在开发的项目进度，也会影响到正常施工款的支付。某些正在销售的商品房楼盘的不景气，又会影响购买者的信心，反过来抑制了商品房的销售，这种压力给县级城市房地产开发带来很大的投资风险。

1.1.2 限制性规定对市场的干扰

针对河南省县级城市商品房购买者的实际需求，有些政策的制定与县级城市的现实状况差别太大，会使开发商处于两难的境地。例如：住建部规定的“70/90”政策，这条规定对于大中城市有其一定合理性，但对于河南县级城市来讲，几乎根本无法执行。县级城市当地购房者对于90 m2以下的需求很小，一个楼盘若建造的70%为两房两厅的户型，销售上基本无法解决。若房地产开发商不执行则违反规定，若执行了此规定则销售无法进行。这一问题曾经使县级城市的房地产开发商处于两难境地。以开封市杞县2009年为例，在某商品房住宅楼盘实际的客户需求中，需求90 m2以下住宅户型仅为10%，因为县级城市的购房者其家庭结构与大中城市的家庭不一样，买房的需求也不一样，而县级城市的年轻人，能选择结婚单独买小户型的更少。

1.1.3 地方政府短视行为的危害

在河南县域房地产开发的初期阶段，由于少有外地开发商进驻，房地产商品房开发多属于“吃螃蟹”阶段，当地消费者对商品房售价预期很低，房地产开发商也没什么开发利润。在这种情况下，很多县级城市把当地的房地产开发作为重要的“招商引资”工作对待，制订许多有关房地产开发的优惠政策，以确保外地房地产开发商在县级城市的开发收益。

当县级城市的房地产开发发展到一定阶段，进驻到当地的房地产开发商比较多，土地市场也繁荣起来，经常出现彼此相互竞争的状况。这时，当地县政府往往处于主动地位，对引进的房地产开发商的管理也逐渐强硬，复杂多变的投资环境，强烈地打击了开发商的投资热情。有些县级城市甚至开始干预房地产开发，通过“长官意志”变成了政府形象工程的一部分。如此一来，当地房地产开发的商品房产品与当地的市场需求完全脱节，当地房地产开发也就很难进行下去了。

1.2 成本上涨与购买力有限的矛盾

1.2.1 许昌县房地产项目成本变动案例

在许昌县相似区域选取2006年的某多层住宅项目和2010年的某小高层住宅项目作对比 （表1）。

图1 县域住宅商品房开发成本构成比较

由表1、图1可见，2006年在许昌县的多层住宅商品房开发成本构成中，最主要的成本是土地和建安成本。虽然当时该项目的售价仅在1 300～1 600元/m，但土地成本仍是主要成本。而在2010年，同样在许昌县类似的区域，某房地产开发的小高层住宅商品房项目，其开发成本已经大幅上扬。

1.2.2 成本上涨对销售的影响

县级城市房地产商品房住宅成本的升高，主要表现为土地成本的上升。虽然以上案例由于多层砖混结构调整为小高层结构后建安成本增加，但这是由于土地成本上升而做出的调整，否则在保持原来容积率做多层住宅的情况下，楼面地价将更高。但在县级城市，主要的购买者是公务员、城区老居民、乡镇村民，他们的收入水平相比大城市来讲都比较低，尤其是将来更多的购房者是乡镇村民，其购买能力更有限，对商品房的销售价格更敏感。随着开发成本越来越高，一旦房价超出购房者的支付能力，老百姓无法承担，将会导致房地产有价无市，销售不动，造成严重后果。

表1 县域住宅商品房开发成本构成对比

1.3 过度开发对房地产发展的危害

在县级城市的房地产开发刚起步的阶段，由于总体房地产商品房开发量不大，当地的购买力不旺盛，商品房房价低，进入当地的房地产开发商也少，此时虽然发展慢，但总体上是良性的。以周口市郸城县为例，2004年刚开始房地产开发时，全县仅有一个楼盘，多层住宅商品房售价仅为1 000元/m，开发缓慢。到了县级城市房地产发展的中期阶段，当地购房需求表现旺盛，房地产开发商感到有利可图，开始大规模拿地。由于不动产的特性，此时第一阶段开发的商品房已售完，而购买需求增长速度大于商品房上市的供应速度，所以会出现需求多而房源少。这就造成整体销售的上升。房价越涨，有需求的购房者越会感到恐慌，引起更多的人开始购买商品房。此时，从商品房销售上讲反而成了卖方市场。等到第二波房地产开发的商品房大量上市后，可以满足部分购买者需求。此时房地产是发展最快的时期，有些楼盘已经形成按计划分期开发，不断建成产品投放市场。在一定时期内购房需求与供应量相吻合，但此时房价往往被抬高，更多的开发商以新的价格作为参考条件，认定明、后年房价应该理所当然地再上升一定比例。更多以前非房地产行业的投资者，看到房地产开发行业暴利，就不惜重金进入房地产业。这容易造成潜在的供应量远远大于购房者的需求，造成一定的房地产泡沫。以商丘市民权县为例，该县总人口20余万，其中县区人口10万，在2007，该县级城市已有开发项目11个，共计开发面积120万m2。而到2010年，该县陆续有待建在建项目30多个，开发面积330万m2，已经造成供大于求的现象。

在某些县级城市供大于求的情况下，其产品组成结构也不合理。以安阳市汤阴县为例，2011年底，在县城区域开发的项目有28个，开发面积约280元/m2。这其中大约有30万m2属于当地公务员小区，大多通过单位分配的方法解决。公务员代表着当地最主要的购买力。而其它楼盘的销售对象，只能是原有居住在周围乡镇的人口。但在临近的村镇，已掀起新农村建设的热潮，相当多的村庄通过新农村建设拥有自己的住宅，就不再关注房地产开发商建设的商品房。而乡镇的外出务工者，不具备购买能力，也得不到按揭贷款的帮助，那么这么大的开发量要谁来消化呢？汤阴县很少有外来人口，居民的下一代需求商品房的时间还早。商品房的供应和需求一定会出现矛盾。如果理性地看待县级城市房地产的发展，当地政府应该在土地供应阶段采取措施，控制开发土地供应速度。但往往在县级城市房地产发展起来后，当地政府会发现卖地所得到的出让金、开发商缴纳的税费以及购买者产生的税费等，都是当地财政以前无法做到的，因此会迅速依赖于“卖地”财政。在河南省东南部的某些县级城市，由于本身是农业县，在没有房地产开发之前，全年县财政收入尚不足一亿元。而卖地开发房地产后，有时仅一年的出让金就达2亿元，加上开发商缴纳大量的各种税费，无疑会使政府从卖地上做文章，保证财政的收入和县级城市其他建设的投资。这些举措会造成县级城市房地产的过度开发，也必然会在经济消退时出现一些烂尾工程。因此，县级城市若不认真对待商品房供应与需求的矛盾，将会沉重打击县级城市的房地产市场。更为严重的是，某些县级城市房地产开发过度时，由于房地产开发商的实力和资金储备不一，开发经验和开发理念不一，一旦商品房的销售出现问题，开发商利用民间借高利贷的融资方式，就致使房地产出现严重的危机。例如2010年安阳市大规模爆发了民间借贷危机，大量民间借贷通过担保公司等形式流入房地产市场。当时国家采取了严格的宏观调控政策，实行限购和限第二套房的按揭。市场上已经呈激烈竞争状态，房地产商品房的销售不能如期兑现，于是连锁反应就发生了。在安阳的某些县级城市，有些房地产商只看利润，不顾及风险和消费者的真实需求，本身也无实力和经验，连购买土地的钱都是民间借贷来的，开发过程中又让施工方不断垫资，一旦不能正常销售，或因为供大于求而无法销售，就会带来严重的社会危害。

2 县域房地产健康持续发展的应对措施

2.1 县域房地产开发企业的战略调整

对于已经在县级城市进行房地产开发的企业，在以上各种因素的作用下，应该准确判断市场前景，积极应对市场变化。

2.1.1 SWOT分析（表2）

2.1.2 应对策略

在县域房地产新的发展趋势下，房地产开发商应尽快进行本身商业模式的转变，从以往单纯的靠卖房盈利，转变为为县级城市居住持续提供服务的商业模式。通过对县级城市将来的房地产发展趋势分析，商品房的开发成本会逐渐提高，而开发商获得的土地成本也居高不下，房地产企业的纯开发利润会不断降低。以往，通过买地、卖房，获得房地产的利润，而今县级城市消费者需要的是物美价廉的产品，商品房的高品质要求成本不能太低，但售价不可太高，因此，单纯从商品房追求暴利的时代已经过去。

表2 县域房地产开发企业SWOT分析表

在县级城市的房地产开发同样充满竞争。将来大量的社区、大规模的集中开发会逐渐占据市场。县级城市的商业发展还有更多的机会，居民的社区服务需求还会有更大的提升空间。从城镇化的角度来讲，当乡镇村民转变为城市居民之后，他们的消费需求会有数倍的提升。这时要求开发商从传统的售房盈利模式，向基于社区服务、居民消费需求上转变；从单纯的商品房开发建造，到打造小区居民居住配套的消费、服务的全系统的价值链，方能使企业持久发展。

2.2 理性储备土地

以前县级城市房地产开发所需土地，主要由国土资源管理部门对原县级城市区土地进行收储，并利用新的县级城市区、新的开发区、工业区规划配套的商住用地所得。在新农村建设广泛开展的情况下，房地产开发商可以通过村民安置房的建设置换开发用地。因此在下一阶段，各个县级城市的开发用地供给应该充足。随着县级城市新区和有些开发区的建设已近尾声，新农村建设供应的房地产开发用地模式将成为主流，甚至在某一阶段内，会出现较大的土地供应量。

对于县域房地产开发商来讲，一方面必须拥有足够的土地储备。因为这次新农村建设之后，县级城市能够提供的可开发用地剩余不多，只能依靠原来旧城改造，或工厂搬迁等方式，所以房地产开发商应该在此时增加土地储备；另一方面，开发商必须以商品房市场的需求为本，根据一个县级城市总体人口、城区人口，消费者购买水平，县级城市经济增长状况，消费者进城购房增长进度等做出判断，认真决策储备的土地规模，做出理性的系统方案。此时房地产开发商绝不可大包大揽，在没有认清市场需求时盲目扩大土地储备，以防陷入供大于求，有价无市的泡沫陷阱。

2.3 改善产品结构和经营理念

县级城市原有的商品房购房者对居住的需求会升级，最初购买便宜、功能简单的商品住宅的客户，会逐渐感觉原有住宅的不足，对比县级城市新开发的商品房住宅小区，原来住宅的标准已经不符合要求。很多人会产生改善住房条件的需求，同时“二手房”市场也将逐渐旺盛，不少人愿意卖掉以前的老商品房，转而购买新的商品房。在原有县级城市居民改善住房的需求下，一部分人选择当地品质较好、生活设施配套完善的小区重新购买住宅，另一部分人在具备条件时，直接选择在临近城市的市区购买商品房。此时，县级城市房地产开发的商品房，除了建筑质量、户型、配套、物业管理之外，是否能在软环境方面给予居住者更多的认同，将是房地产开发企业持续经营的关键。

县级城市房地产市场中的较低端商品房，将主要表现为部分政府提供的保障房，新农村建设中流转出来的安置房，以及早前房地产开发的品质一般的二手商品房。此部分产品，仍然有足够的需求，成为乡镇村民初次在县级城市置业的商品房，特别是部分农村人口在购买力不足、又有进城购房需求时购买；有的也成为新的购买者的过渡型需求，在县级城市的城镇化建设中起到有力的推动作用。而县级城市新的房地产商品房产品，应适当提高档次。从规划设计、建设质量、配套设施等，应有一个较大的提高。因为将来新的购房者需求已经不再仅仅满足有房住这个层次，还要住得更舒适，更有生活价值。在诸多购房需求的动机中，教育和医疗的配套将是最重要的因素。住宅小区是否具备优质的幼儿园、小学和便利的医疗场所尤为重要。

无论县级城市房地产开发的商品房产品如何升级，其开发成本与售价仍是房地产商控制的关键。必须保证其土地成本不能太高，以确保将来开发的商品房售价在大部分购房者的购买力之内，并且在三、五年内不要设定有较大的价格上涨，方能保证有更多的购房者购买。小区的配套设施必须有的放矢，不可照搬城市的商品房产品，盲目追求高消费。从规模上，以后县级城市的房地产开发适合较集中、较大规模的开发，零敲碎打的小地块越来越不能适应下一代购买者的需求，也不适应新的竞争局势。

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