地下空间产权测绘需解决的几个关键技术问题

张 昊,孙云鹤

(1.郑州市郑房测绘队,河南郑州 450000; 2.郑州市房屋交易和登记中心,河南郑州 450000)

地下空间产权测绘需解决的几个关键技术问题

张 昊1,2∗,孙云鹤1,2

(1.郑州市郑房测绘队,河南郑州 450000; 2.郑州市房屋交易和登记中心,河南郑州 450000)

《物权法》对土地使用权分层设立的规定,给地下空间单独确权登记提供了法律依据。地下空间产权测绘对地下空间确权登记有着重要的作用。本文结合日常工作实际初步探讨了地下空间产权测绘需解决的几项关键技术问题,阐述了如何保持地下空间与地面空间坐标框架统一,地下空间平面、高程控制测量技术以及地下空间房产丘号的编制方法。

地下空间;产权测绘;关键技术

1 地下空间产权测绘的意义

随着我国城市建设的快速发展,城区内土地可利用资源越来越少,为了节约用地,扩大城市容量,地下空间建设已成为近几年各大中城市发展的新特点。目前常见的地下空间可分为两种形式:一种是结合地面建筑一并开发建设的地下工程,简称“结建地下工程”,如:商品房开发住宅小区、办公楼等地下结建工程,地下开发利用作为地上权利的配套部分,这种形式的地下空间产权形态一般是地下空间和地上空间权利一致,其权利范围包括土地使用权人已取得该宗地地表至地下建筑物、附属物外围所及的范围;另一种是独立开发建设的地下工程,简称“单建地下工程”,如地下停车场,地铁等,这种形式的地下空间权利形态一般和地上空间权利不一致,其权利范围分层设定。

2007年《物权法》颁布,其第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。我国城市建设的发展现状以及《物权法》关于土地使用权分层设立的规定,给地下空间产权登记,尤其是“单建地下工程”的产权登记提出了新要求。产权登记的前提是要进行产权测绘,由于地下空间测绘环境的特殊性,使得其与地上空间的测绘方法与作业方式有所不同,因此要做好地下空间产权登记的工作,首先要解决好地下空间产权测绘上的技术问题。这也是地下空间产权测绘的意义所在。

2 地下空间产权测绘技术在地下空间产权登记中的作用

2.1 为地下空间产权确权登记提供基础资料

地下空间产权确权起始于受理申请,止于颁发房屋权属证书(对于注销登记而言,止于注销房屋权属证书)。地下空间产权测绘为确权登记提供权属状况调查,面积测绘报表及房屋现状信息等其他必要的房屋测绘成果资料,地下空间产权确权登记时可以从这些成果资料中提取需要的有关地下空间建筑物位置、界限、质量、数量、属性、现状等,并将这些信息以文字、数据或图件的形式标注在产权证书上。

2.2 地下空间产权纠纷裁决的依据

权属证书上记载的权属面积是依据产权测绘成果得来的,产权测绘成果一经房产行政主管部门确认就产生法律效力。因此,权属证书上的权属面积,公摊部位及面积都受到法律保护,在发生权属纠纷时,可作为裁决纠纷的依据,为保护产权人的合法权益提供保障。2.3 为地下空间产权管理提供基础资料

从地下空间产权测绘成果可以提取地下空间的分幅平面图、用地范围、坐落及其与其他产权单元的相互关系。这些成果是城市房产地理信息系统的重要数据,为建立房产地理信息系统提供了数据源和基本的图形保障,图文信息可以相互查询、检索,更新效率得到了很大提高,为实现“以图管房”奠定了基础,为政府决策提供了依据。

3 地下空间产权测绘技术发展现状

由于历史原因,我国早期的相关法律法规并没有将城市地下空间资源作为调查对象,对地下空间的使用性质、建筑物形状、开发利用的方式等都没有明确规定,地下空间资源的确权测绘缺乏法律依据,而在我国的国家测绘技术规范中,如CH5002-1994《地籍测量规范》、及GB/T17986.1-2000,GB/T17986.2-2000《房产测量规范》仅对地面建筑物及随同地面建筑一同开发的地下空间,即“结建地下空间”的界址测绘和面积量算方面的问题进行了阐述,而对“单建地下空间”的产权测绘没有涉及,单建地下空间产权测绘依据无从谈起,因此很难准确测绘出符合地下空间登记发证的房地产平面附图,地下空间产权测绘技术规范出现空白。

但是随着近些年城市的发展,城市土地资源越来越紧缺,城市对地下空间开发建设的需要进一步提升,城市建设由地面转向地下寻找空间是城市发展的必然趋势,大量的地下交通设施,市政基础设施,地下空间建筑物与民防工程为城市发展做出了很大贡献,另一方面2007年颁布的《物权法》规定土地使用权可以分层设立,这使得地下空间产权单独确权有了法律依据,一些城市也开始对城市地下空间测绘标准的制定及测绘技术的应用做了一些有益的尝试,并取得不错的效果,如广州市颁布的广州市地方技术规范《地下空间产权测绘技术规范》。

4 地下空间产权测绘需研究的几项关键技术

地下空间一般处于城市繁华地段,地面上高楼林立,车流、人流量较大,GPS信号遮挡严重,地面下结构组织复杂,采光、通视困难。地下空间测绘环境的这些特殊性使得在地下空间进行产籍调查与测绘与地上产权测绘有所不同,这些不同也是地下空间产权测绘技术要着重研究的关键所在。

4.1 地下空间与地上空间测绘框架的统一

测绘框架包括平面坐标框架与高程框架,为了便于地上、地下房屋产权测绘成果的统一管理,统一使用,就必需使地下空间与地上空间在三维位置上处于一个统一的三维坐标系统中,也即保证地下空间与地上空间的测绘框架统一。将地上空间的坐标与高程高精度地传递到地下空间去,使地面与地下建立统一的坐标系统和高程基准,应通过斜井或竖井进行传递,这项地下起始数据的传递技术就是联系测量。平面联系测量可采用竖井定向测量、投点定向测量传递坐标或方位角,高程联系测量可采用在竖井内悬挂钢尺的方法进行传递高程。也可以通过楼梯或车道,采用导线测量直接传递坐标、方位角和高程,或采用陀螺经纬仪和铅垂仪组合定向。

4.2 地下空间控制测量技术

地上空间房产测量一般使用GPS测量,或导线测量做平面控制,采用几何水准做高程控制,而一般情况下,由于地下空间通视条件差,采光不好,设置测站困难,点位安全性较差,GPS信号遮挡等恶劣的测绘条件,使得其平面控制与高程控制必然要采取与地上空间不同的测绘手段。地下控制测量包括地下平面控制测量和地下高程控制测量。地下平面控制测量和高程控制测量的起算点,应采用从地面同过联系测量传递到地下的近井点或地面近井点。地下空间平面控制测量宜采用导线测量,导线测量的技术标准可参照地面导线测量的技术标准。地下空间高程测量宜采用水准测量或电磁波测距三角高程法施测。

4.3 地下空间房产“丘号”编制

《房产测量规范》规定地面房产用地调查与测绘以“丘”为单位进行,房屋调查与测绘以“幢”为单位进行。由于《物权法》对土地使用权可以分层设立的规定,那么同一块土地地上、地下的使用权主体可能不同,地上、地下使用权范围(面积大小)也可能不同,那么在此情况下,地下空间的房产丘号仍使用地上对应的丘号,就可能会给产权管理上带来混乱。一些专家建议地下空间的房产用地调查与测绘以“宗地”为单位进行,房屋调查以“幢”进行,这就意味着,对于地下空间的房产用地,是以“宗地号”代替“丘号”,故在进行房产测绘时可直接采用土地部门编制的宗地号,不需另行编制“丘号”。

5 结 语

城市快速发展以及《物权法》对土地可以分层设立使用权的规定,使得地下空间确权登记工作得到了一定程度的重视,近些年一些省份和城市也开始单独出台相关规定,规范地下空间的产权登记工作,如上海市出台的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》、浙江省出台的《浙江省地下建筑物登记暂行办法》等。地下空间确权需得到地下空间产权测绘的保障,而地下空间产权测绘由于其测绘环境的特殊性,其测绘技术有别于地面上的产权测绘。目前在全国层面上仍没有一部专门的技术规则来对地下空间的产权测绘技术加以规范。本文仅对地下空间产权技术需研究的几项关键技术进行了初步探讨,而近一步的技术细节则没有深入,仍需加以研究。

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[9] GB/T 17986.2-2000.房产测量规范[S].

Research on the Key Technology of Underground Space Property Mapping

Zhang Hao1,2,Sun Yunhe1,2
(1.Zhengfang Surveying and Mapping Team of Zhengzhou City,Zhengzhou 450000,China; 2.Zhengzhou Housing Transactions and the Registration Center,Zhengzhou 450000,China)

In“Property Law”land use rights can be layered,which provides a legal basis for right registration of underground.The right registration of underground proposed new requirements for underground space surveying and mapping technology.Currently.In view of this,the paper explores several key technical problems of underground space property mapping in combination with the daily work.This paper explains how to unify the underground space and floor space coordinate frame,underground space plane control measurement and vertical control measurement technology,and the compilation method of underground space property number.

underground space;property mapping;key technology

2014—05—20

张昊(1987—),男,硕士研究生,主要从事房地产测绘及房屋产权登记方面的工作主要从事房地产测绘方面的工作。