一套房子粉碎多少中产梦

家文

5月2日，中国指数研究院发布“2013年，4月中国房地产指数系统百城房价指数”，2013年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，首次超过1万元/平方米，环比5月上涨1.00%。这是自2012年6月连续第11个月环比上涨，其中78个城市环比上涨。这也是多地“国五条”细则出台后，百城房价首次公布。

中产阶层的艰难生长

在网络上流传的对付“国五条”的办法里，其中一个核心思路就是：既然政策是针对差价收税，那么应该赶在各个地方政府出台实施细则之前，抬高房子的购买价格。怎么抬高呢？那就家庭成员之间互相买房，比如子女和父母都买对方的房子。

另一种对付“国五条”的办法更为直接，那就是“假离婚”。当自上而下的政策出台时，作为个体、家庭或是群体，发现自己除了寻找政策空隙之外，几无还手之力，只能采取“屁民”的办法。网友们也为这些做法提供了道德依据：中产阶层先被高房价打劫了所有积蓄和未来10年的生活品质，当他们用10年辛苦恢复元气后准备改善居住，20%的税将中产阶层再洗劫一次。

房地产研究者许子枋说，那些在福利分房时代已经攒下第一套房子的人，不少人又用积蓄买了商品房，他们多数在房价暴涨前完成了家庭资产的积累。这些人被许子枋称作中国的“老中产阶层”。

那些已经购置了房产，但是房贷压力较重的“70后”、“80后”，或是刚刚大学毕业进入社会生活的专业人士，许子枋认为他们只能称之为“准中产阶层”。因为一旦房价快速下行，房市中的后来者往往是经济能力有限、靠贷款勉强买房的人，他们在高价时进入了房市，房市的下跌很容易跌破他们的成本价，他们还面临着巨额的贷款要偿还。许子枋将此称之为：房价上扬带给“被百万富翁”的中产阶层虚幻的快感，抵不上房价一旦快速下行对他们资产的挤压。

许子枋假设，如果中国的房价跌去30%呢？“如果中国超过30%的家庭房价市值低于成本价，还有约55%的中产阶层资产急剧缩水，中产阶层的压力可想而知。在社会福利体系尚不完善时，如果经济低迷导致大规模失业和资产急剧缩水，中产阶层将迅速滑向下一个群体。”

一个有中国特色的现象是，只要在中国重点城市购买房产的人，他们从总资产的角度来看都是百万富翁，但是大部分人却拿不出100万元现金。

家庭资产维系在房产上的现实，在中国短期内无法改变。当绝大多数中国人因为投资渠道的狭窄，因为保障系统而缺乏安全感而不得不提高房产配置，其实质是中产阶层承受“房产占其家庭总资产的比重越来越高”的压力。许子枋说，将要出台的房产税，实质是中产税。

就在几年前，上海的严女士购买了普陀与嘉定交界处的一所房产，大约200平米，以每平方米1.2万元的价格成交，首付30%，在银行按揭了19年，每月需还款约1.2万元。现在严女士的女儿刚刚走上工作岗位，全家一月的收入大约为2万。那么每月交了房贷以后，家庭的可支配收入只有8000，除去伙食水电，真正可用的也所剩不多，如果想要再买辆车，可能需要再存好几年。

2006年，康林毕业于北京一所高校。工作后，她在郑州月收入5000元，算得上是白领一族，生活也过得有声有色。

在很多人眼里，她是典型的“小资”。可买房后，大半年了，康林没再去泡过吧，没再去唱过KTV，没去咖啡厅喝过一次咖啡。

一套房子消灭一个中产

（受访者：李青，41岁，律师）在人们的印象中，“中产”代表着依靠智力与技能获取可观的收入，代表着有房、有车，还有时间休闲旅游，代表着一种有质量有尊严体面的生活方式。我和我老婆都从事法律工作，我是一家律所的合伙人，我老婆在一家上市公司做法务，我俩一年收入50万元左右。家里有两辆车，一辆宝马，一辆凯美瑞，听着很不错吧。若单纯从收入上看，我们应该是标准的北京中产阶层，甚至还是中上水平的中产者。但最近的换房经历，却让我们意识到，所谓的中产，只不过是海市蜃楼。

我跟老婆是大学同学，2000年来到北京。当时，我们都进了国企。那时候正好天通苑刚建好，经济适用房2650元/平方米，我们两人的工资都只有1000元左右，也就很顺利地申请了一套经适房。106平方米，总共花了不到30万元，我俩贷了十几万元，没几年就还上了。这是我们在北京的第一套房，虽然面积听着不小，但天通苑的房子公摊大，实际使用面积并不大，做两居室还有些局促。2001年，我老婆所在的单位集资建房，我们两家又凑了十来万块钱，搭上了集资建房的末班车，在顺义买下了这第二套房。

顺义的房子我们住了两年就让给父母住了，上班不方便，再说我的客户基本都在市里，来回谈点业务太麻烦。可天通苑的房子，我俩住起来并不宽裕，虽然没要孩子，可我俩回家都得干活儿，需要两个书房。因此，我们一直琢磨着，怎么在北京换套舒适点儿的大房子。

正好，我在天通苑的邻居要卖房，年前中介带客户去看的时候，偶然间被我发现了。回家跟老婆一商量，还不如把它买下来。邻居的房子是140平方米，够大，而且跟我现在的房子挨着，将来也好照顾老人。邻居也不含糊，250万元，一分不减。我们决定把顺义那套房子卖掉，让父母住进我们现在住的房子里，我们则装修一下这套新买的大房用。

想明白了就赶紧干，否则也夜长梦多。我把顺义那房子交给中介，特意比市场价少要了几万块钱，但条件必须有一个，要商贷，不接受公积金贷款，因为公积金太慢，我等不起。按照北京的限购政策，我必须赶紧把顺义那房子卖了，才能腾出名额过户天通苑这套房子。再说，我已经跟邻居签了合同，人家也是换房，也等着用名额，所以，像个连环套，一环脱钩，后面的链子就断了。

好在，1月3日晚上，距离最后时间还有一天的时候，房子卖出去了。过了没几天就听到说“国五条”要征收20%个税的事儿，想想都吓一身冷汗。如果按照规定由卖方承担，那么我卖出去的顺义那套房子，光个税就得20多万元；可上有政策下有对策，税费基本都由买方来承担，那么，我新买的天通苑这套房子，光个税就得40万元。我不是炒房的，也不是投资的，就为了换套舒适点儿的房子，就得交给国家几十万的税，想不通啊。

顺义的房子我卖了130多万元，再加上这几年我俩的积蓄，天通苑这套房还有五六十万元的缺口。没办法，只有借了。绕了一圈，还是没能进城换房，还是不得不张口借钱。唯一庆幸的是，我和老婆没有为此去离婚。

学区房：刚需中的刚需

在九年义务教育阶段，北京市所采用的都是就近入学的原则，在哪个区读小学，同时意味着以后在哪个区读初中，其中大多数孩子会奄同一学区内的同一小片区完成尤年教育。

在北京，西城区、海淀区、东城区的传统教学优势仍十分明显，尤其是西城区和海淀区，集合了最优秀的中学。小升初在就近入学的原则指导下，首先各小学均有比例不一的推优名额，推优生享有在全学区内选择重点中学的机会，这种按照填报志愿情况进行录取的方式称为“大派位”。同样享受在全学区大派位的还有点招生和特长生。没有进入推优、点招、特长名额的其他小学毕业生将在小片区内，按照填报的志愿被教委统一安排入学，这称为“小派位”。

对东城区、西城区和海淀区的小升初数量进行统计后发现，2012年东城区初中录取人数为8391人，其中区重点以上的中学实际录取人数为5743人，占当年小升初总人数的68.44%，也就是说，东城区平均每1.46个小孩中就有1个能升入区重点以上中学。

东城区最强的四所中学，五中、二中、汇文和171中学共录取2121人，占小升初总人数比例的25.28%，而东城区各小学推优率皆为20%，这意味着所有推优生均有机会升入这四所名校。

北京一家培训机构的负责人闻风告诉记者说，一位去年底开始筹划买学区房的家长告诉我，他的孩子今年9月就该上一年级了，之前一直打算托一个在部委的同学帮忙找关系上好一点的小学。“年底的时候，同学给我打电话说，今年可能帮不了我了。一方面学校的名额变少了，另一方面，他的部门领导也托他帮忙找人，他肯定要优先给领导帮忙。”一位祖籍北京的家长告诉我，亲戚原本有一些人脉可以为孩子上学帮忙，但他也选择了买学区房。“我表哥在中直机关上班，他跟我说，如果孩子是今年入学，可以找人交2万元上育翔小学。但我儿子3年以后才上学，那时候就不能保证了，没准能给办事的领导都不在这了。即使是共建生也是有风险的。首先共建名额现在减少得很厉害，有名额也优先让领导和领导的亲属占了。如果你死守着共建生一条路，到时候一旦被学校拒绝，其他学校的报名日期也已经过了。”

买房人邹泉说：“至少买学区房是没有政策风险的，显然没有比就近入学更公平的教育政策了。”他在2011年10月买了西城区三里河附近中古友谊小学的学区房，当时女儿刚刚出生。

“如果有一种理财产品，投入200万元，每年收益在10%以上，同时送你一个重点小学的入学名额，你会不会买？”邹泉打趣道。他在三里河的学区房去年涨了40%～50%，买时均价每平方米4万元，现在已经涨到了每平方米7万元。

现在为学区房盘算的家长们大多在30岁上下年纪。学区房一般都不是他们的首套房，有些人把几年前买的婚房卖了，变成了现在换房的主要资金来源，有些人虽然咬牙凑了大笔钱付了学区房的首付，但想到保住了原来的房子，心里还是颇为安慰。他们曾在较为宽松的房地产政策时购买了作为刚需的首套住房，这一次又急匆匆地赶在“国五条”落实成功上岸。

（摘自《三联生活周刊》）