浅谈房地产开发成本管理的若干思考

刘华成

（哈尔滨滨江建设投资发展有限公司，黑龙江 哈尔滨 150000）

1 房地产开发的成本构成

1.1 征收土地以及赔偿征收土地中住户的拆迁费用包含：征收土地使用的费用、征收田地使用的费用，对于征收土地中地上或者地下在进行拆迁中使用的费用，安排拆迁住户租房费用等。

1.2 建筑前期产生的费用包含对单位要开发的项目是否可行进行的设计、研究、规划，以及对开发用地的水文、地质进行的测绘、勘察、三通一平所使用的费用。

1.3 施工装置工程费用包含开发商以承包的方式支付给承包商进行建筑施工中产生的费用以及以自主建设施工的过程中产生的费用。

1.4 基础建设费用包含开发建筑的小区内供应水电天然气、修筑道路以及通讯电线电缆、排泄洪水污染、建筑照明设备、绿化环卫等工程所要进行的支出。

1.5 公共设施费用指在小区公共场所所装置的配套的娱乐活动的设备所要支出的费用；

1.6 开发中间接进行的支出是指开发单位组织的对小区进行管理所支出的费用，包含管理人员的工资福利、办公费用、修理费用、水电费用、劳动保护费用、折旧费用、周转房屋待摊等。

1.7 财务费用是指单位为了融资所产生的各种花费，包含企业在运行阶段所支出的利息、在金融机构办理事情所需的手续费、汇兑发生的净损失以及单位在融资时发生的各种支出。

1.8 管理费用是指从开发建筑开始到销售程序中，房地产业中管理人员的一切花销等。

1.9 销售费用是指开发商在销售过程中或者提供劳动力的程序中发生的一切费用。

2 房地产开发的成本管理

2.1 房地产开发的成本管理的概念

对房地产开发中使用的成本费用管制是要在按照投资商制定的整体目标以及对建筑施工中的具体要求进行的，在开发施工的过程中，要对每一个施工活动开展跟踪、监督、掌控、解析和考核等管制手段，以此达到对成本的使用进行管制，提高成本的使用效果、减少在开发施工过程中的成本消耗、最大化的获得目标利润、达到良好的经济效益。

2.2 房地产开发不同阶段的成本管理

2.2.1 投资决策阶段的成本管理。在进行开发项目投资决策进程中，开发商或者投资商要对进行投资的项目进行实地考察，所投资的房地产在市场中的价格情况、项目规模的大小以及建筑成为的种类、开发地所在的交通情况、市政配套情况、建筑材料设备的供给情况等，在对投资进行策划的过程中，开发商或者投资商一定要把有可能会发生的成本费用进行综合，对可能会开发建筑的项目成本有着整体掌控的作用。

房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

投资决策阶段的成本控制是事前控制，由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。

2.2.2 前期工作阶段的成本管理

（1）在设计前要大体预算一下投资成本。经过对市场同类项目的开发成本、原材料价格、机械设备、人员工资、管理费用、税收、利润等进行调差，对投资开发项目的各个步骤环节进行细致的分析估算，这是作为进行设计时成本预算的依据。（2）在初步设计阶段要对建筑方案进行对比选择。在设计进程中有很多方案可供选择，选择了不同的方案可能发生使用的成本就是不一样的，所以，在选择方案时，要对方案的经济利益进行对比，选择最佳的方案，实现控制成本的目的。（3）限额设计。依据审核批准下来的任务书以及投资成本预算进行初步的设计，初步设计合格后依据这个初步设计总合算的成本进行设计施工图。在确保每个环节都能达到标准要求时，按照每个环节所获得的投资限额进行设计，严格掌控在设计图纸中不合理的更改，确保总成本限额不会被打破。限额设计掌控的对象是能够对建筑设计起到影响作用的静态投资项目。

2.2.3 工程建设阶段的成本管理

（1）项目开始建筑施工后，监督、承包商要按照开工前签订的合同规范办事。审核建筑商每次提交的支付申请，对建筑商每个月的完成进度以及已经完工的部分进行综合考察，督促其建筑施工速度。尤其要记得收回多垫付的款项，扣除掉保留金，还要注意建筑商每个月申请的费用数目。

（2）对建筑成本要固定的周期内就进行一次估算，把在实际施工中建筑使用成本和支付情况反映出来，审核两者是否符合。

（3）严格掌控在设计图纸中的更改，以及因为住户、建筑师、管理者工作不当而造成的建筑更改，严格掌控申请更改的程序。承包商索赔事故中的人为因素主要是因为变更引起的，严格掌控更改，能够有效的减少承包商的索赔事故，尽量把建筑成本控制在承包合同价格以内。

（4）在应对索赔事故时，要严格按照之前签订的合同条例，考核、估算承包商提出的索赔事项，针对承包商提出的不合理的索赔要开展反击，甚至有的承包商不能按照合同进行建筑还要提出索赔事件。

（5）审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核，确定工程竣工报表的支付金额。

（6）做好工程投资控制执行情况的总结。

2.2.4 租售阶段的成本管理

房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势，一般费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。

怎样才能把握好销售的成本，最关键的在于怎样开展销售筹划，深入挖掘开发项目的内涵，设计的广告要能够突显出项目的优势这样才能够充分的发挥广告和活动的作用，防止出现事半功倍的现象，从本质上管制销售所要发生的成本费用。

结语

在整个项目的开发建筑销售的过程中都离不开成本费用，所以在项目开发管理过程中对开发成本进行管理是必须的，对于提升管理水准以及房地产开发投资收益都有着很重要的作用。在开发建筑销售的各个环节中都会对成本管制产生不同深度的影响，不是光重视建筑工程中的成本管制就能够达到成本管制的目标，设计环节的成本管制对成本管制的目标也有很大的影响，在设计环节中，最好使用优化设计和限额设计，在确保工程质量的前提下，尽可能的降低工程成本。

[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京：中国电力出版社，2005.

[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.