火热的地市

张佳竹

8月14日，北京艳阳高照。融创联合葛洲坝以41.2亿元拿下亦庄新城-1街区B01R1-1和B02R1两地块，刨除保障房等配建后，商品房部分折合楼面价近3万元/平米，刷新亦庄土地成交纪录。

尽管今年以来全国的土地市场一直高烧，地王屡见不鲜，但亦庄新城两块普通土地的疯狂仍然触动了行业神经。在亦庄区域地价首次达到3万元/平米后，业内预计该地块项目的价格必将突破5万元/平米，一时间“北孙河、南亦庄”成为北京楼市最热的两大新晋高端板块。亦庄地价也在短时间之内实现“三级跳”，在高价地的带动下，亦庄板块的土地和新盘都隐有全面沸腾之势。

“面粉贵过面包”

融创搭伙国企葛洲坝耗资41.2亿元拿下了亦庄新城33万平米的宅地，上百轮的竞价把配建限价房的面积推高到了17.4万平米，占到了规划面积的50%以上。剔除保障房等配建后，该地块的楼面价已在3万元/平米之上。3万元/平米，这不仅意味着新晋地王的地价已经超出目前该区域大多数楼盘的售价，更意味着亦庄地价在不到一年的时间内实现了“三级跳”。

时间回溯到2012年9月，当北京城建以16.27亿元、配建1.64万平米公租房的条件竞得亦庄新城扩容之后的第一块居住用地河西区X83R1地块，彼时楼面价仅为11100元/平米。

时隔一周之后，保利融创联合体竞得亦庄新城X1-1A组团B03R1-1和B03R1-2地块，楼面价分别达到14382元/平米和15043元/平米。

今年1月31日，方兴地产斩获亦庄新城河西区两地块，最高楼面价达到17000元/平米。此时距北京城建拿地仅过去四个多月，地价已上涨52%。这股疯狂涨势没有在各种调控下降温，反而愈演愈烈，7个月之后，融创葛洲坝将亦庄地价推向3万元/平米的高峰。

地价高烧不断的根本原因还在于市场需求的强劲，这让更多开发商更愿意选择一线城市，尤其是那些意识到三四线城市投资风险的房企，更是纷纷回归。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，由于每年的土地供应有限，所以竞争愈加激烈，进而推升了一些区域地王，然后推导出未来房价还会继续上涨的预期。

如此一来，整个市场便形成了一个地价与房价滚动式推升的格局。亦庄地王诞生后，林肯公园计划将他们的售价从3.2万元/平米调到3.7万元/平米。

中原集团首席运营官李文杰表示，土地高溢价成交催生区域房价是一种规律。亦庄楼市一直比较平稳，这一次亦庄新城地块高溢价成交更提升了购房者的心理预期。亦庄区域一在售项目负责人表示，融创葛洲坝的高价地，对区域内在售或者即将开售的项目都有一定影响，很多项目都计划对价格和销售策略做出调整，但目前价格管制严格，这些调整最终并不一定能够实现。

在大部分业内人士看来，高价地块的成交目前对市场的实际影响不是很大，眼下主要是增强了购房者和开发商对区域的信心。

高地价的隐忧

从1万元/平米到3万元/平米，亦庄地价三级跳仅用了不到一年的时间，这种“大跃进”式的飞跃甚至让不少开发商都觉得不可思议。尽管融创集团董事长孙宏斌坚信亦庄是北京楼市的一个价值洼地，但在3万元/平米的地价面前，融创仍受到来自投资者的巨大压力。

前车之鉴，中信新城在开盘之后的一年多时间内销售缓慢，成交均价一直被抑制在1.8万元—2.3万元/平米，价格还不及通州核心区的项目。在大兴天宫院房价从1.2万元/平米涨到2万元/平米之后，中信新城的成交价也只是涨到了2.6万元/平米。

面对种种质疑，以至于在融创年中业绩发布会上，在拿地决策上有绝对拍板权的孙宏斌解释了6分钟后，不得不用“我啰嗦这么久，就是想表明，融创拿下这个地块是合适的，我们对北京市场的判断没有错”结尾。

但在许多业内人士看来，这并不足以支撑起目前的地价水平，对亦庄板块的热度仍然心存疑虑。

尽管开发商一再强调亦庄的配套优于孙河，但在多家商业地产顾问公司眼中，亦庄的商业配套乏善可陈，出让了大量商业办公用地的亦庄新城也被彻底排除在甲级写字楼的统计范围之外。郭毅告诉记者，在约十年时间内，亦庄板块一直处于比较沉寂的状态，除了中信新城，亦庄在近几年只出让了一些商业立项的项目，市场认知度甚至比不上本世纪初。

在东汇置地CEO刘东看来，亦庄新城距离亦庄核心区尚有一段距离，虽然拥有大量的储备土地，但仅一年多前才开始起步，无论是环境还是配套都尚未成型。

虽然不能忽略北京市政府早在2005年作出的亦庄新城规划，更不可小觑今年年初3960亿元投入的新一轮“城南计划”对亦庄区域价值提升的作用。但需要注意的是，从规划到投资、再到建设，亦庄新城真正成熟尚需时日，开发商激进拿地的同时，也应思考区域的消费水平能否支撑高价地的消化。