不小心买到“凶宅”怎么办

文/陈仪佳

不小心买到“凶宅”怎么办

文/陈仪佳

老百姓过日子花的最大一笔钱大概就是用来购房了，买到一处称心如意的房屋是购房人的基本要求。在买房的过程中，购房人往往慎之又慎，综合考虑房屋价款、周边环境、公共设施等多种因素，再作出决定。买到“凶宅”是购房人始料未及且不能接受的。然而，在实践中，全国各地发生的购房人买到“凶宅”而要求退房或索赔的案件却已非鲜有。那么，买到“凶宅”后如何维护自己的正当权益呢？让我们从这样一起涉“凶宅”买卖纠纷谈开去……

买到“凶宅”拒绝过户

2013年7月初，高某在中介公司处看好了一套40平米的一居室，房屋位于地铁附近，毗邻成熟商圈，高某觉得很满意。经中介公司居间，高某与房主王某签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋价款100万元，定金5万元，双方于2013年7月30日办理房屋产权过户事宜。7月中旬，王某主动找到高某要求解除合同，同时表示可以赔偿高某5000元作为违约金，高某认为自己难得选中一套满意的房屋，遂拒绝了王某。岂知两天后，中介公司的工作人员给高某打来电话，告知高某：王某突然声称该房屋内曾经死过人，是“凶宅”。高某感到非常蹊跷，但又无从查证“凶宅”这一信息是否属实，表示需要和家人协商。转眼间，到了双方约定办理产权过户的期限。中介公司约王某、高某至房屋产权登记部门。在办理过户手续前，高某要求王某必须明确解释房屋内死过人的具体情况，王某则称房屋不是“凶宅”，并没有发生过死人的情形。高某对于王某一再的出尔反尔感到很愤怒，与王某发生激烈争吵，拒绝办理房屋产权过户手续。

纠纷根源各执一词

8月初，王某将高某诉至法院，称高某未足额交纳房款，且未配合完成诉争房屋过户，要求法院判决解除王某与高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；确认王某不予返还高某交纳的5万元定金。

高某辩称，王某突然告知其诉争房屋内死过人是其拒绝办理房屋过户的真实原因，王某声称房屋是“凶宅”足以导致其作出不去购买该房屋的决定，且王某一直未能明确解释房屋内是否死过人，故房屋买卖合同不再继续履行应当归责于王某。因此，不同意王某的诉讼请求。

庭审中，王某称诉争房屋内没有死过人，王某也从未直接告知高某房屋是“凶宅”。

高某则申请中介公司经办人刘某出庭作证，证人证言中载明：“7月中旬，王某主动与我公司协商，要求与高某解除合同，其同意支付1万元代理服务费，赔偿5000元违约金，并退还所交定金5万元。高某则要求继续履行合同。之后，王某再次来到我公司，告知此房屋曾经死过人，随后，我便将此信息反馈给了高某。”

经法庭询问，王某和高某均同意解除双方之间的《房屋买卖合同》。

法院判决释法明理

法院经审理认为，当事人协商一致，可以解除合同。现双方当事人均表示不再履行房屋买卖合同，法院依法确认双方之间的房屋买卖合同解除。

本案的焦点问题在于，致使房屋买卖合同解除的原因及责任承担问题。首先，证人刘某作为王某与高某房屋买卖的经办人，其证人证言的证明力较高，应当予以采信，即王某在与高某签订房屋买卖合同后，欲协商解除合同未果，遂要求居间方通知高某诉争房屋内死过人。其次，根据诚实信用原则，无论诉争房屋内实际是否死过人，王某在签订房屋买卖合同后又突然向高某披露诉争房屋内死过人的信息，足以影响高某的购房决定，虽然王某于过户当天在房屋行政管理部门对诉争房屋内死过人予以否认，但始终未能给高某明确解释，而高某在得知诉争房屋内死过人这一信息后亦需要一定合理期间考虑是否继续购买诉争房屋。因此，虽然高某在合同履行期限内未办理诉争房屋过户手续，但不能据此得出高某单方违约的结论，房屋买卖合同的解除不能归责于高某，高某不应承担致使房屋买卖合同解除的违约责任。故法院判决解除王某和高某间的房屋买卖合同，而王某主张的不予返还5万元定金的诉讼请求缺乏法律和事实依据，法院不予支持。一审判决后，双方当事人均未上诉，判决发生法律效力。

法官说法：

（一）什么样的房屋是“凶宅”

“凶宅”不是法律概念，但房屋内发生过人的非正常死亡确会给在其中居住的人带来不适感和恐惧感，并会给房屋带来价值贬损，且在一般情况下，买到“凶宅”有违买受人的真实意思表示。因此，有必要对“凶宅”的概念作出界定。

首先，根据大众的一般认知心理和传统观念，对“凶宅”作出如下定义：“凶宅”指发生过人为或意外事件致人非正常死亡的房屋。其次，为与封建迷信相区分，应对“凶宅”的范围作出客观且周延的限制：（1）“凶宅”内发生过人的非正常死亡这一客观事实；（2）“凶宅”会给居住人带来主观上的恐惧和不适感；（3）“凶宅”会使房屋的交易价格低于正常市场价格；（4）“凶宅”不以他人的主观想象或大众评论作为判断标准；（5）对于发生过人的正常死亡的房屋不在“凶宅”之列。

（二）出卖人应当主动向买受人披露“凶宅”信息

出卖人基于以下3点法理基础负有主动披露“凶宅”信息的义务：

1.合同主体的平等性要求出卖人披露“凶宅”等负面关联信息。在我国当前的房地产市场中，卖方市场明显，出卖人与买受人信息不对称的情况严重。出卖人对于一些影响房屋交易价格的负面信息，通常基于趋利避害的心理故意隐瞒或保持沉默。这种信息不对称导致的交易地位不平等造成了诸多房屋买卖后续纠纷。虽然在订立合同过程中，买受人负有一定的注意义务，但此种注意义务应当限定于一般理性人的注意义务范围之内，对于诸如“凶宅”信息，买受人实际难以通过一般性的观察获知。为平衡买卖双方之间权利义务，出卖人应当负有主动披露“凶宅”等负面关联信息的义务。

2.买受人对“凶宅”等房屋负面信息享有知情权。根据公众的传统观念及文化导向，居住在“凶宅”中给买受人带来的负面精神状态是客观存在的，且“凶宅”信息一旦公开，必然会给房屋带来交易价格贬损，即“凶宅”信息将导致买受人的不利益。赋予买受人享有“凶宅”等房屋负面关联信息的知情权，是对此种不利益的救济途径，出卖人应当尽到“凶宅”信息的披露义务。

3.诚实信用原则要求出卖人披露“凶宅”信息。诚实信用原则指合同当事人在从事合同行为时应诚实守信，以平等互利为目的，不欺骗他人，不滥用信息优势，不规避法律和合同义务。房屋交易中，如因“信息的不对称”导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，改变信息的不对称状态，从而使得利益平衡得以恢复，确保真正的合同自由，确保市场交易的效益性和安全性。

（三）买到“凶宅”如何退房

买受人得知其买到“凶宅”后一般均主张退房，且要求出卖人赔偿损失，在双方协商未果的情况下，只能寻求法律救济。法院受理的涉“凶宅”买卖纠纷，主要以买受人要求解除合同或撤销合同为主，而出卖人以房屋为“凶宅”为由要求收回房屋的，在买受人拒绝退房的情况下，难以得到支持。

在不明真相购得“凶宅”的情况下，买受人可以基于合同的履行情况选择提出解除合同或撤销合同的诉讼请求。如房屋买卖合同尚未履行完毕，买受人可以主张解除合同，收回购房款；如房屋买卖合同已经履行完毕，买受人可以主张出卖人故意隐瞒“凶宅”信息，违反诚实信用原则，要求撤销房屋买卖合同，将房屋腾退。

买受人“退房”的诉讼请求最终能否得到法院支持，还需审查是否满足如下要件：（1）出卖人知道或应当知道“凶宅”信息。在司法实践中，判断出卖人是否知道“凶宅”信息，应当结合一般社会经验法则和一般理性人标准综合判断，即一般理性人在同等条件下，能够掌握“凶宅”信息，则可以认定出卖人也应当知情。（2）签订合同时，买受人不知道“凶宅”信息。如买受人已知“凶宅”信息，出卖人则没有重复披露的必要，买受人亦不得以此要求退房或索赔。（3）出卖人未及时披露“凶宅”信息。出卖人负有披露“凶宅”信息的义务系先合同义务，应当在与买受人完成缔约行为之前妥善披露。在缔约之后再行披露的，即使在合同中未明确约定“凶宅”信息，亦应视为其对先合同义务的违反，出卖人应当承担相应的民事责任。

在当前房屋交易市场买卖双方信息不对称的情形下，为维护交易秩序，提高交易效率，应当从诚实信用原则出发，由房屋买卖双方在合同中就是否存在“凶宅”等情形予以明确，避免引发后续纠纷。

责任编辑/郑洁