浅析我国住房保障制度

【摘要】目前，中国房地产市场面临调整，诸多大中城市房地产价格依然居高不下，解决中低收入家庭住房需求，实施住房保障制度刻不容缓。住房是人们生活的必需品，而作为特殊商品的住房，价值量大，短期需求增幅变化较大时，供给不能及时满足，使得住房成为投资商品。文章探究中国住房制度应由原来单一的政府保障向市场供应和政府保障相结合的结构过渡。中国住房保障制度建设已经形成了适合中国国情的基本框架，但是仍然存在诸多问题，有待出台相关法规予以界定保护，制度本身需要不断完善。

【关键词】住房保障 经济适用房 廉租房

一、引言

伴随着近代城市化进程的不断发展和居高不下的房地产价格，广大中低收入群体居住需求成为当今社会重要课题。住房保障制度是保障广大人民群众住房问题而出台的当代新体制。

二、我国住房的发展过程

商品房出现之前，由于国家和企业财力不足，无法大规模建筑房屋以满足人们的住房需求。国家实行实物分配的租金低廉的公房，计划经济体制下这种住房政策满足了城镇职工的最基本要求，但广大人民群众的居住条件仍有待改善。这一时期市场计划经济体制下，住房保障是完全依靠政府的单一政府保障制度。深化住房改革过程中，单一政府保障慢慢开始向市场供应过渡。

住房政策改革进程中，住房改革逐步让位于市场，商品房开始登上历史舞台，公产房可以出售，鼓励买房，提倡需求者住房自治管理。总体来说，我国住房体制改革由政府主导走向了政府市场机制相结合。到2003年，中国房地产业进入发展迅猛期，一些区域住房供求矛盾日益明显，房产价格和投资人群迅猛增长，国务院颁发了“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件，对房地产业实施调整政策。在房地产市场“高房价”的背景下，政府出台宏观调控政策以平衡总供给与总需求之间的关系是必要的，由于政府过分相信住房的市场化供给来解决住房保障，以及过度依赖房地产业对发展经济的拉动效益，政府宏观调控政策手段都是以解决当前突出矛盾，并不能解决住房保障长期发展目的，全国长期性的住房保障制度建设进度缓慢。

三、保障性住房政策开展情况

国发【2007】24号文件提出将廉租住房明确作为保障的重点，对经济适用房实行动态管理和有限产权认购，住房保障的落实情况开始纳入对城市政府的政绩考核之中。保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准， 具有社会保障性质的住房。城镇居民普遍有改善住房的需求，住房政策的启动，以及我国人均收入日益增长，使刚性需求不断增长。

我国保障性住房政策的开展，实现了住房资源在市场的有效配置，广大群众的居住条件得到了快速改善。中央加大保障房建设以来，国土资源部一直强调保障房用地要“应保尽保”。截止到目前，2012年已落实保障性住房供地2万公顷，保障性安居工程实施三年以来，实现了用地应保尽保，其中，全国2010年共落实了用地2.51万公顷，2011年共落实了用地4.36万公顷，2012年已经安排准备供应土地4.76万公顷，这个数量为年度测算用地需求的1.76倍。政府在住房保障宏观调控上成效显著，实现广大住房需求者成功入主保障房，持续不断坚持调控房地产政策，使中低收入家庭都能够有房住。

现阶段，我国初步形成了适合我国国情的住房政策的基本框架—即以廉租住房制度、经济适用房制度、住房公积金制度等几项制度为主要内容。政府为推动住房保障政策发展成效，为保障住宅用地的供应，国土资源部门对廉租房、经济适用房以及中低价位中小套型普通商品住房的用地进行重点管理，明确供应的时序，给予优先供应；多部位对保障性住房贷款问题给予支持，并要求银行业支持公租房建设，银行金融机构要对合格的政府融资平台发放贷款，而且贷款利率可在基准利率9折的范围内向下浮动。

四、我国现阶段住房保障制度存在的主要问题

（一）我国住房保障定义过于宽泛，制度中受益者界定范围不够细致

按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。许多家庭经济状况导致对经济适用房和限价房仍然没有支付能力；户籍问题导致大批外来务工人员不能享受当地住房保障制度，外来务工人员的居住环境亟待改善。部分城市已经出台相关政策，以满足外来务工人员的住房问题，但仍有待普及推广。住房保障制度的根本目的，应该是帮助社会弱势群体在市场经济为主的住房体系中获得基本的居住权益，住房保障的对象应该是城镇弱势群体，即中低尤其主要是低收入阶层中住房困难户，定位在救济性为主，改善性为辅的程度上。

（二）住房保障面临巨额成本，地方政府对保障住房的重视不够

住房保障政策需要大量的财力支撑，廉租房的租金要大大低于市场价格范围，而经济适用房的价格也要低于成本价，剩余的部分将由政府承担。现行保障体系是经济适用房和限价房为主的政策体系，政府需要不断建造经济适用房和限价房以满足广大人群的居住需求。出售后的保障房原则上是不能回收的，为此政府需要不断建设新的保障房。地方政府对保障住房资金投入不够、对保障住房项目土地放量较少。因此造成保障性住房的市场供应严重不足，特别是解决低收入家庭的廉租房建设无法满足众多特别困难的家庭需要。

（三）经济适用房制度本身有待完善

现行经济适用房制度缺乏相关部门出台的统一实施细则，执行制度主要由地方政府掌控。享受保障房家庭收入有待加强审核管理和改进方法，防止具有中高收入人群成为保障房受惠者，杜绝搭便车现象。

（四）保障性住房建设缺少统一标准

各城市经济发展水平不同，但对于保障性住房的标准一般是以小户型为主。在建设保障房范围以及方位，周边配套要求和构建标准，尚没有统一标准，导致各城市保障型住房标准参差不齐。

五、关于住房保障制度的若干建议

（一）出台相关法律法规，为保障房保驾护航

我国实施住房保障政策尚未出台相关法律法规，政策得不到保障，应制定住房保障法，做到有法可依，对我国目前的住宅建设加以规范。

（二）开征房地产税，用经济手段调控房价

住房保障政策实质上是福利保障制度，需政府大额资金支持，这种机制难以长期持续。要解决目前存在的住宅难题，需要从房价和人均收入比例关系着手，合理确定保障房供应量。开征房产税可以使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道，缓解保障性住房建设的资金不足问题。开征房产税加大拥有多套住房居民的成本和风险，这样就使得部分房主卖出多余住房，从而调节住房市场的供给关系，抑制一些不通过信贷而用自有资金购买多套房的需求行为。

（三）多渠道筹措资金，缓解政府资金压力

稳定的资金来源，是建立基本住房保障制度的重要基础。因此，应建立以财政预算为主、多渠道的资金筹措机制。同时，鼓励和吸引社会资金参与保障房建设，弥补政府财力不足。也可以充分利用社会闲散住房，租住给居住困难家庭，政府通过补贴、减免税费等，给房主一定补偿。土地收益应该首先用于保障房建设支出。

六、结束语

随着我国经济的高速发展，城市化进程加快，住房价格居高不下，远远超出了一般家庭能承受的范围。而住宅问题关系到人民群众的切身利益，住房保障制度成为民生工程的重中之重。只有不断发展完善住房保障制度，才能保障人民群众的切人利益，真正实现和谐社会的构建。

参考文献

[1] 陈颐.发展“政府公房”，健全住房保障.2007(5).

[2] 符轩.稳定房地产市场——可以借鉴的德国模式.2008(9).

[3] 张泓铭.完善城镇住房保障法律制度的讨论.2000(11).

[4] 人民网.新华网有关资料.

作者简介：张慧（1984－），女，天津人，任职于天津逸仙科学工业园国际有限公司。

（责任编辑：李敏）