意大利老乡的炒房史

文 _ [澳大利亚]蔡成

先富起来的意大利人

1990年，Sam由一个富翁变成了一无所有的穷光蛋。从富到穷花费的时间不长，一夜就能完成。而他的兄长，同样在一夜之间失去了自己的千万家产。

惹祸的，是房子。

Sam说，1990年是澳大利亚经济，尤其是悉尼经济的一道坎儿，许多意大利老乡没能越过这道坎，由曾经的富豪，更多是中产阶级，沦为贫雇农。这年被称为悉尼房地产发展史上的 大衰退。说起1990年，至今许多悉尼人，尤其是那些因房产泡沫破裂而一夜赤贫的人会摆出痛心疾首的架势。

西方人对买房置业的热情远不如中国人，但也有例外，比如先富起来的一群人。就澳大利亚这个移民国家而言，意大利人就属于先富起来的少数民族。

意大利人先富起来，并非他们更聪明勇敢，只是因为他们下手早，且早些年澳洲联邦政府带有明显种族歧视性质的 白澳政策 帮意大利人收拾了潜在的竞争对手。拿房子说事前，还是先说说意大利人的移民史吧。因为，群体的移民史恰好见证了个体从发迹到衰落的全过程。

1920年，Sam的祖父率领全家从欧洲的亚平宁半岛移民到悉尼。欧洲各国战火频繁，加上经济萎靡不振促使许多人移民海外。今天的澳洲有个词来指代他们，10 pound poms，指当年欧洲人只需花10英镑就能到澳洲来发财，而现在指的是这群背井离乡者的子孙后代，不是尊称，有时可用作攻击敌人的武器。

从亚平宁半岛到澳洲，坐船要一个月。Sam的祖父和当时成千上万的意大利人很幸运，在海上没被恶劣的天气盯上，顺利抵达陌生的新大陆。当时，新大陆早被瓜分完了，英国人一踏足澳洲，第一件事便是抢夺地盘，划分势力范围，圈地建了大量的农场。澳洲虽然土地辽阔，但可开垦的肥沃土地却少得可怜，中北部都是沙漠。Sam的祖父就在悉尼当雇农，此时澳大利亚还不能算工业发达的资本主义国家，农牧业挂帅而已，比中国自给自足的小农经济当然要强，可也强不到哪去。

大约是1950年，Sam的父亲踏上发财的羊肠小道。手段一点都不高明，开店而已，卖比萨饼，没想到很快发迹。发迹也不是因为从犹太人那里学了几招经商妙计，不过是赶上了好时候，天时、地利、人和全给凑齐了。

二战后，欧洲人移民热潮又一次来临。意大利被法西斯墨索里尼劫持站错了队伍，与德国和日本为伍，被同盟国打败。国家战败，但人民无罪，意大利人纷纷逃离废墟般的国土。恰好澳大利亚正在大力发展制造工业，急需引进工人。大量意大利人的涌入增加了比萨饼的消费。

马克思说，资本的原始积累充满了罪恶；Sam说，资本的原始积累充满了艰辛。我同意后一种说法，因为我也曾亲历资本的原始积累。Sam回忆，别看比萨店小，他的父母还是要起早摸黑。比萨又不是高科技，小本经营，没法一夜暴富，只能走薄利多销的路子，这加大了血汗的份量。

都是炒房惹的祸

父亲故去后，Sam继承并扩大了比萨店的生意，陆陆续续又开了三家连锁店。而他的兄长更牛，破产之前在澳大利亚有12 个经营化工产品的连锁店。

1989年年初，Sam离开住了20多年的Eastwood，在悉尼的海边买了新房子。跨出新房子的后院门，就登上私家码头，长约10米、宽约1米的栈桥一直伸向大海。Sam一家最爱的周末节目是驾驶私家游艇从私家码头出发，随便找个地方，熄了马达，任由游艇晃悠，父子仨垂钓南太平洋。当时房价是差几十元就到380万澳元，即便在今天的悉尼，这个价位的房子也是绝对的豪宅价位。Sam没想到的是，就是这套房子，将他送上了不归路。

较之于不少国家房地产业的畸形发展，澳洲房地产业一直被公认为 健康。健康的原因是联邦政府不允许地产开发商获取暴利，但是，正因开发商没法获取高利润，导致投资积极性不高，也就使得房地产市场始终处于饥饿状态，也就是供不应求，从而迫使房价芝麻开花节节高。悉尼房地产业的发展，从20世纪70年代开始有了明细的统计数据，而就是从此时起，一直到Sam买豪宅的1989年，房地产始终呈上升趋势。澳洲房地产市场一直流传这个致富神话——8年翻一番 ，也就是说，每过8年，澳洲的房价都要翻一番。从1970年代到1989年，年增15%以上是常见的，1980年增长率更达到惊人的35%，而1989年则达到顶峰，达到55%的增长率，如加上1988年27.7%的增长，两年内房价剧增82.7%，正是看到形势一片大好，而银行主动找上门来贷款，Sam才兴冲冲地住进海边豪宅。

世上从来就没有不散的盛宴，接下来悉尼房价走下坡路了。1990年跌0.7%，第二年跌5.1%。数据不恐怖，可银行慌了，忙着清理门户——悉尼房价下跌不是独角戏，是世界经济糟糕。

1990年海湾战争爆发，油价暴涨导致石油危机出现，先是美国经济不妙，房价下跌。接着所有西方世界都出现经济危机，而亚洲经济强国日本，经济一蹶不振，到今天都还没彻底喘过气来，房价更是出现了惊人暴跌。看到号称世界经济第二强国的日本房子出现了跳楼价，澳洲银行家们急得想逼人跳楼——首先要逼的，是那些贷款买高价位豪宅的人。银行是会算账的，房市跌幅小对低价房屋没什么影响，但对高价位房子来说，一个小数点就是几十万、几百万。

《资本论》里有句名言：资本来到世间，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西！这是经得住考验的真理。银行要的是资本增值，而不是减肥，他们对雪中送炭的事没兴趣，但干落井下石的事很在行。1990年Sam在北悉尼海滨的豪华别墅被银行重新估价，先腰斩，再去掉一个最高价，去掉一个最低价，最后得价150万。

Sam买房，仅支付10%的首付，其余都是银行贷款。银行恶人先告状，说：好啊，你把一百多万的房子估价为三四百万来骗取贷款，罪不可赦，格杀勿论。银行的口气是冷冰冰的，一副公事公办的派头，而内容大致如此：要么，你一次性还清贷款；要么，先没收房子，而你这个房子才一百多万，资不抵债，限你在某月某日前还银行两百多万

好了伤疤忘了疼

事实上澳大利亚确实存在买房诈骗银行的事。大约是2008年我就读到报道，一个中国人利用家里人的名字反复倒卖自己的房子，左手卖给右手，右手卖给左手，房价一路高涨，从银行贷款越来越多，然后用多出来的钱去炒房。而后第一套房欠贷，银行没收该房产一看，简直就是一个垃圾股炒到天价 闹到法院，陪审团一致裁定：诈骗罪名成立。

究竟是银行的罪过，还是Sam耍了骗贷手腕，我不知道，总之，他被迫匆匆忙忙低价卖掉了所有资产去缴纳银行欠款，以免诉讼之灾。而他的兄长，因看到悉尼房地产市场一直红红火火，摊子铺得大，贷款买了好几套房当投资，结果卖掉化工生意也没能还清欠款，只好宣布破产。

好玩的是，悉尼房价过了1992年又开始走上坡路了，除了2005年小有跌幅外，其余是年年看涨，银行家们很快好了伤疤忘了疼，大撒贷款。无首付、全额贷款的服务项目都赤膊上阵了。这项服务项目直到美国的 两房危机 发生，银行才吓破胆赶紧收敛嚣张气焰，老老实实走购房首付至少20%或10%的贷款路线。顺便说一下，40多年来，悉尼房价除了4次下跌外，年年都步步高升。

Sam没能挺到1992年，从此他再不做海滨豪宅的美梦。1995年他全额贷款在西悉尼买了套38万的房子（西悉尼是整个大悉尼房价最便宜的区域）。这回走运了，2011年，他的房子卖了98万。尽管用银行的钱赚了钱，他说到房子和银行，他还是愤愤不平。

银行是婊子，房子是春药。他下结论。

银行是婊子，这似乎成共识了，懒得去解释。房子是春药，这倒稀奇。想一想，也不稀奇，有了房产，腰会挺了，走起路来连背板子都会硬了，说话的口气都雄赳赳的，它不是春药又是啥？当然还有个前提，那就是泡沫经济盛行的时候，房子才千真万确是春药，它只会让你的神经坚挺一会儿，神奇一会儿。