公积金改革地方再破题

多地住房公积金改革朝着全国“互通互贷”的目标又近了一步。

今年10月以来，武汉、镇江等多个城市陆续调整了住房公积金政策。尽管这些城市中的多数仍未允许职工申请公积金异地互贷，即职工可以在住房公积金缴纳所在地以外的城市购房，并且享受低息的公积金贷款，但是基本上都放宽了住房公积金使用条件，包括提高公积金贷款最高额度，降低首付比例，允许父母成为子女购房的共同还款人等等。

目前，国内只有辽宁省的14个城市、广东省的8个城市以及湖南的长沙、株洲、湘潭等一些城市，已经加入到公积金异地互贷的行列。绝大多数城市的公积金仍然仅限于当地缴存当地购房使用。

接受《中国新闻周刊》采访的多位房地产业内人士认为，公积金政策的一系列调整，有助于提高住房公积金的使用效率，但若想进一步扩大这一政策的社会福利属性，还需要进一步降低公积金提取和贷款门槛，并扩大使用范围，最终实现在全国的“互通互贷”。

政策微调刺激“刚需”

武汉是近期对住房公积金政策调整力度最大的城市之一。

今年10月下旬，武汉市公布了《住房公积金管理委员会关于调整住房公积金相关提取政策的通知》（以下简称“通知”），这其中最为引人注目的是，在武汉缴纳公积金的市民，使用商业贷款购买武汉市区以外的自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金，用于偿还该房屋的商业贷款，首次使用公积金购买二手房的最高贷款限额，也由40万元提高到了60万元。

对于上述调整，武汉公积金中心归集处处长王香华解释说，随着中国经济的发展，城市间的联系更加紧密，而且中小城市房价比临近的大城市低很多，必然会有许多人需要跨城购房置业，打通公积金用于异地购房，可以满足这些需求。

根据中原地产研究中心的统计，截至今年11月初，像武汉市这样调整放松了公积金政策的城市有34个，其中27个城市提高了公积金贷款的最高额度，另外一些，还出台了降低首付比例、允许直系亲属共同还贷等新政。

相比异地互贷，这些只能算是公积金改革的“一小步”，但这已经使得刚需客户的购房成本得以明显降低。

以武汉为例，公积金贷款最高限额调整后，以购买一套总价为100万的二手房源为例，首付3成，贷款20年，按中国人民银行五年期以上贷款基准利率（商业个人住房按揭贷款6.55%，公积金贷款4.50%）计算，政策调整前的组合贷款（40万公积金贷款+30万商业贷款）本息和为114.6万元，月供4776元；最高限额调整至60万后，组合贷款（60万公积金贷款+10万商贷）本息和为109.1万元，减少了5.5万元。

在中国的房地产调控力度不减、商业银行降低对于首套房的贷款优惠的环境下，都让原本在手续上相比商业贷款繁琐得多的公积金贷款，因为低利率和相关政策的放宽，而重回购房者的视线。

一些城市的统计数据也证明了这一点。上海公积金中心发布的2012年三季度住房公积金运行分析报告则显示，前三季度，上海共发放住房公积金个贷290.71亿元，同比增长近39.96%。南京前三季度公积金发放额度达到83.85亿元，比去年全年的36.72亿元增长了128%，已经超过了2012年全年50亿元的发放计划。

“地方政府对公积金政策出现微调正是公积金贷款剧增的主要原因。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《中国新闻周刊》表示。

异地互贷的尝试

相比提取公积金余额，允许住房公积金异地互贷显然是更符合社会发展趋势的政策。

由于核心城市在经济发展方面的优势不断强化，其对于人才的吸引力也越来越大，这种变化的结果就是将导致核心城市的资产价格上升速度和劳动力的价格上升速度脱钩。在这种情况下，在工作的城市租房，在异地、通常是家乡购房的情况日益增多。

按照目前住房公积金的属地管理政策，这样的异地购房贷款需求无法得到公积金支持，公积金的低利率优惠无法覆盖这部分真实的需求群体。

目前，只有签订协议的城市之间才可以实行异地互贷。先行改革的辽宁、珠三角、长株潭三地，均系彼此经济联系紧密的城市群。

最先试水的是辽宁省。2008年7月，辽宁省内的沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新等8个城市签订了国内第一份公积金异地贷款协议，上述8城市正常缴存住房公积金的职工在8城市间异地购买可办理房屋所有权证的个人自住住房，可以在购房所在地申请住房公积金贷款，实现了个人异地购房公积金贷款“同城化”。

2009年3月，辽宁省将这一试点扩大到了全省，省内14个城市的住房公积金管理中心签订了《全省异地公积金贷款合作协议》，标志着辽宁省内的住房公积金实现了省内“通贷”，这一政策也一直沿用至今。

在南方，珠三角的广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆8个城市的住房公积金管理中心，在2009年5月共同签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，自此，实现了珠三角8城市住房公积金的互贷。

根据协议规定，珠三角8市缴存公积金的市民，只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。至于首付比例、贷款额度、年限等，则参考申请贷款城市的现有规定。

最近一次披露的数据显示，截至2011 年6 月底，珠三角公积金互贷的8个城市已互放异地公积金贷款6200余户，金额达到13.5 亿元。

中部的长株潭城市圈则在2010年启动了相关改革。2010 年10 月，长沙、株洲、湘潭三地住房公积金管理中心的负责人在株洲共同签订协议。在三座城市正常缴纳住房公积金的职工，都可以在长株潭任一城市，参照当地政策向当地申请住房公积金贷款购房。而在此前，长沙就已经与常德、吉首、娄底、郴州、邵阳、永州和益阳等7 市完成了异地互贷的开通。

2009年4月15日，北京市也曾出台与河北省秦皇岛市的异地公积金贷款政策，不过现在已经取消。目前北京地区的公积金缴存职工在外地购房不能获批北京公积金贷款，但其可以提取个人缴存账户内的公积金余额，其他相类似的还有天津、无锡、临沂、南京、以及新近加入的武汉等地。

未来全国通贷可期

尽管做出了一些政策调整，部分省市之间也已经实现了公积金互贷，但这仍然被视为改革的第一步。未来，随着住房公积金异地支取、转移和异地多向互贷业务的开办以及公积金业务领域的逐渐拓宽，住房公积金业务将会不可避免地呈现全国一体化的发展趋势。

现行的以城市为管理单位住房公积金管理体制，个人账户不能异地流转和使用，损害了缴存人的利益和参与的积极性。

此外，住房公积金实行属地化封闭管理，地区间的资金不能相互调用，一方面导致每个地区中心的资金规模都有限，抗系统风险能力差；另一方面出现了部分地区资金严重紧缺的同时，却有部分地区资金大量沉淀的局面，资金配置效率没有优化。这不仅影响了资金收益率的提高，同时公积金贷款没有进行充分的风险分散，日常资金的流动性危机也在潜伏。

以济南市为例，数据显示，2012年前三季度济南共发放公积金贷款5.75亿元，同比增长40.3%，据济南住房公积金管理中心有关负责人表示，济南公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%，超出了全国65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。

降低公积金提取和贷款门槛，开展异地贷款业务，扩大使用范围，不仅能够提高住房公积金的使用效率，同时，也使缴款人在购房上获得更大的选择空间，保证了缴存人在异地拥有相同的住房公积金贷款权益。

“全国公积金的互通互贷，社会保障一体化将是大势所趋。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉《中国新闻周刊》。