浅谈珠海市城市规划验收测量

李会林

(珠海市测绘院，广东珠海 519015)

浅谈珠海市城市规划验收测量

李会林∗

(珠海市测绘院，广东珠海 519015)

规划验收是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程进行规划监督检查的关键环节，规划验收测量是进行规划验收的基础工作。本文以珠海市规划验收测量工作实际为基础，阐述了珠海市规划验收测量工作的流程、作业方法及其注意事项。

规划验收测量；质量控制；特殊规定

1 概 述

规划验收测量是指某单项工程竣工之后或者一个居住小区开发建设基本完成或某一期工程完成之后所进行的一项重要的测量工作。规划验收测量成果是城市规划行政主管部门对已批准的建设工程进行规划验收的重要依据。规划验收测量应当严格执行对所验收的建筑物或建筑物群与城市规划行政主管部门批准的施工图仔细进行比较，将不一致的地方完全在规划验收测量成果记录册中的平面勘测图中反映出来。规划行政主管部门工作人员通过此记录册就能知道建设工程是否存在违规建设，如私自加建或改建结构或功能等。

2 平面勘测图要求

2.1 精度要求

根据《城市测量规范》，1∶500地形图测绘中地物点的点位中误差不应大于±25 cm，相邻地物点的间距中误差不能大于±20 cm，地物凹凸小于等于实地±20 cm的用直线连接，该精度要求明显不能满足城市规划验收测量的需要。如果精度选择过低，就无法满足规划验收测量工作的需要，例如某建筑物某一条轴线刚好在建筑物退让用地红线上，多种误差累计很容易使建筑物超出建筑物退让用地红线；精度过高，则很难提高生产效率。如果将地物根据其重要性进行归类，不同类别采用不同施测精度，以上问题就可以解决。一般将地物分成两类，一类为验收的主体建(构)筑物，另一类为验收的次要建(构)筑物和配套设施。因规划验收测量的主体为一类，其碎部点测量精度应提高到图根点等级即±5 cm；二类因不为规划验收的主体，其测量精度满足1∶500比例尺地形图测量精度则可。

2.2 作业要求

(1)规划验收现状地形图测量除了按数字地形图测量有关规范实施外，还要对所验收的建筑物进行比较细致的测量，特别是对转角比较多、形状不规范的建筑物，特征点尽量多采集。对于有裙楼和塔楼，而且塔楼又比较复杂的建筑物，需要把测站点设置在裙楼上，采集塔楼的主要特征点。目前，通常使用无棱镜全站仪或全站仪采用距离偏心观测施测房屋特征点坐标。

(2)建筑物边长尺寸测量

随着经济的快速发展，城市中的建筑物越来越复杂，这对测量工作者提出了更高的要求，不但要具备测量专业的知识，还要具备一定的建筑设计专业知识，否则连竣工图纸都看不懂。由于建筑物楼层越来越高，结构越来越复杂，这要求测量工作人员不但要发扬不怕苦不怕累的测量人精神，还要有实事求是的工作作风。应逐间逐条边进行实量，将数据如实注记在外业工作图上，若实量的为外围尺寸就在数据后面备注一个“外”字，若实量的为轴线尺寸就在数据后面备注一个“中”字，若实量的为内净空尺寸就在数据后面备注一个“内”字，数字单位取至厘米。室内墙体凸凹在0.1 m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。建筑物外廓的全长与室内分段丈量之和(含墙身厚度)的较差在限差内时，应以建筑物外廓数据为准，分段丈量的数据按比例进行配赋。超出限差的必须进行重复丈量。

在外业数据采集过程中，测量工作人员还必须认真核对竣工图，将验收建筑物的现状如实反映在工作图上，以便做规划验收平面勘测图。

3 建筑面积计算要求

3.1 精度要求

鉴于规划验收的重要性，面积计算精度按照国家房产测量二等执行(见表1)。

房产测量面积计算精度表 表1

建筑面积从数量上反映了建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，同时也是处罚违规部分的重要依据，关系各方面的利益。建筑面积的精度直接影响项目容积率，直接影响规划监督的力度和建设单位的经济利益及建设用地周边百姓的切身利益。面积计算时执行《建筑面积计算规范》(GB/T 50353－2005)。其中要注意:单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。建筑物的阳台(不分封闭与不封闭)均应按其水平投影面积的1/2计算。这也是与《房产测量规范》(GB/T17986－2000)区别较大的地方，主要是因为规划管理部门考察的是容积率指标，采用建筑面积计算值，而房产管理部门考察的是产权面积，采用建筑面积。

容积率是指地面上总建筑面积计算值(除去连续公共开放空间不小于150 m2的架空层)与土地使用面积之商。地面上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。

3.2 计算建筑面积的特殊规定

(1)住宅建筑:层高在3.3 m～4.4 m之间，其建筑面积按该层外围水平投影面积的1.5倍计算；层高超过4.4 m，其建筑面积按该层外围水平投影面积的2倍计算；低层住宅的客厅和跃层(含复式)住宅客厅层高不受该条限制。

(2)商业建筑:对于建筑面积小于150 m2且层高超过4.5 m的，按外围水平投影面积的2倍计算。

(3)工业建筑:工业厂房层高超过8 m，按该层外围水平投影面积的2倍计算。

(4)阳台建筑面积计算:①有顶盖的阳台，无论其上盖高度为几个自然层高度，均按其水平投影面积的一半计入建筑面积。②每户住宅阳台的水平投影总面积占每套住宅建筑面积的比例小于或等于18%的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。套型建筑面积的计算标准按《建筑面积计算规范》(GB/T 50353－2005)执行。

4 楼高测量

楼高是指建(构)筑物檐口或女儿墙顶到室外地坪的相对高度。对建筑物楼高测量:室外地坪、室内地坪的高程、±0的绝对高程应按电磁波测距三角高程测量中五等测量精度进行外业作业，观测采用中丝读数法，测量点数视情况而定；楼层高则采用全站仪中对边测量中的高差数据进行附和线路闭合测量，然后将误差进行配赋。

5 规划验收房屋层套区平面勘测图

规划验收记录册要求绘制验收建筑物每层的平面勘测图，与报建平面图仔细进行比较，将不一致的地方如实反映在每层的平面勘测图上。如图1所示(该图为实际工作中所测商住楼复式上层的平面勘测图): 01、02、03房复式上层某部分报建为阁楼，而现状则是复式下层的上空；而作居室使用的层高小于2.20 m但大于等于1.20 m部分，应按水平投影面积的一半计算面积。

这样验收工作人员只要拿着规划验收记录册就能一目了然地了解所要验收的建筑物的情况，检查出建设单位是否完全按照报建图纸进行施工建设。

图1 规划验收平面勘测示意图

6 结 语

自规划验收测量制度实施以来，已有效地保障了规划行政主管部门对城市建筑物规划验收的管理工作并且对房地产市场规范化起到了积极的推动作用。

[1]GB/T17986－2000.房产测量规范.

[2]GB/T 50353－2005.建筑面积计算规范.

[3]GB/T 50026－93.工程测量规范.

[4]珠海市城市规划技术标准与准则.

Discussion of the Survey of the Zhuhai Urban Planning Inspection and Acceptance

Li HuiLin
(Zhuhai Institute of Surveying and Mapping，Zhuhai 519015，China)

The planning inspection and acceptance is the key link of the deparment of city pianning administration approved the construction works.The survey of the planning inspection and acceptance is the basic work to carry on the planning inspection and acceptance.This article expounded the work procedure and method or matters needing attention to the survey of the Zuhai planning inspection and acceptance.

The survey of the planning inspection and acceptance；quality control；special provisions

1672－8262(2010)02－132－03

P258

B

2009—12—02

李会林(1976—)，男，助理工程师，现主要从事城市测量工作。